この記事は、「サブリース契約」をこれから検討される方がまず初めに読むことを想定し、最も簡潔かつ網羅的に「サブリース契約に関して皆がよく調べるポイント」をまとめています。

この記事を読むことで、サブリース契約に関して、知っておくべき基礎知識を網羅的に知ることができます。

1.「サブリース契約」とは

ずばり！

「サブリース契約」とは「賃貸経営」や「賃貸管理」に関する契約形態の一種です。

大きく下記2点の契約内容を含んでいます。

サブリース契約を前提にする賃貸住宅の管理方式を「サブリース方式」と呼びます。

また賃貸住宅の管理方式は、サブリース方式を含めて大きく下記3つの方式に分けることができます。

【賃貸住宅の管理方式　３つ】

「サブリース契約」の特徴を掴みやすくするために、契約方式毎の業務内容やメリデメに関して、表形式で比較できるようまとめました。

＜【管理方式別】　業務内容やメリット・デメリットの比較表＞

上記の比較表をふまえると、サブリース契約は以下のようなタイプの方に向いているといえます。

＜サブリース契約が向いている方＞

サブリース契約を結ぶか迷った際は、以下の判断基準を意識しましょう。

＜サブリース契約を結ぶかどうかの判断基準4つ＞

一方、サブリース契約には以下のような危険性や注意点があります。

メリットだけでなく、下記の危険性や注意点を踏まえて検討するようにしましょう。

＜サブリース契約時の危険性・注意点＞

サブリース会社について詳しく知りたい方は、大手5社をまとめた以下の記事もあわせてご覧ください。

2.サブリースのよくある疑問　4つ

サブリースに関して「よくある疑問」４つを解説します。

＜サブリースのよくある疑問 4つ＞

ここでは、それぞれの疑問について簡単に解説します。

2-1.サブリースは契約解除できない？

サブリース契約は途中で解除できる場合もありますが、基本的にオーナー側から解約することはかなり難しいです。

理由としてサブリース会社は借主に該当し、借地借家法で権利が守られていることが挙げられます。

サブリースの契約解除について、詳しくは以下の記事で解説しているので、あわせて参考にしてみてください。

2-2.サブリースでは本当に家賃保証が受けられる？

サブリース契約には、空室が出ても満室時の家賃が保証される「家賃保証」が付帯していることが多く、空室の有無に関わらず一定の家賃収入を受け取れる契約のものもあります。

ただし、どのくらいの入居状況であっても、サブリース会社に対して満室家賃の10％〜20％程度の手数料を支払うことになるので、自主管理に比べて「損になる」ケースもあります。

サブリースは賃貸経営の利益が保証されているわけではなく、空室リスクをある程度抑えられるサービスであるということを抑えておくとよいでしょう。

2-3.サブリースはトラブルが多い？

サブリース契約は途中解約が難しいこともあり、過去にはオーナーとサブリース会社の間で訴訟に発展するケースもありました。

消費者庁に多く寄せられているサブリースに関する相談事例としては、以下が挙げられます。

＜サブリース契約のトラブル相談事例＞

ただし、国が契約書の体裁を作成したことやサブリース会社で見直しが行われたことなどにより、現在はトラブルを防止する仕組みが整えられ始めています。

消費者庁や金融庁などからトラブルの注意喚起がされているため、契約する前に消費者庁が公開している消費者ホットラインに寄せられた相談事例をよく確認しておきましょう。

2-4.サブリース新法とは？

サブリース新法とは、令和2年6月公布の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

物件のオーナーとサブリース会社とのトラブルを未然に防ぐために作られたもので、契約の適正化のため必要な規制が設けられています。

サブリース新法について、詳しくは以下の記事で解説しているのでぜひ参考にしてみてください。

3.サブリースの仕組み

ここからは、サブリースの仕組みについて簡単に解説します。

「家賃保証」というサブリース特有の仕組みも取り上げているので、あわせてご確認ください。

3-1.サブリースの仕組み

サブリースの仕組みはサブリース会社が建物の所有者（オーナー）から賃貸住宅を借りて、入居者に貸し出すという形態になっています。

以下の図で見てみると分かるように、賃貸物件まるごと（もしくは1部屋）をサブリース業者が借りて、入居者へ「また貸し」しているような状態です。

＜図：サブリースの仕組み＞

このスキームを一般的に「サブリース」と呼びますが、契約に関して細かく説明すると、

オーナーとサブリース業者が

• 建物賃貸借契約（いわゆる「マスターリース契約」　建物の転貸しを認める契約）
• 賃貸管理業務委任契約（建物の、管理を任せるという契約）

の２種の契約を結び、

サブリース業者と入居者が、

• 転貸借契約（いわゆる「サブリース契約」　又貸しする形）

を結ぶという構図です。

入居者から見ると、サブリース業者が「貸主」になります。

3-2.「家賃保証」（サブリース賃料）と「空室保証」の違いとは？

「家賃保証」（サブリース賃料）とよく混同されがちなものとして「空室保証」があります。
この２つはそもそも契約相手が異なるものですが、内容として大まかに以下のような違いがあります。

<「家賃保証」（サブリース賃料）と「空室保証」の違い>

つまり

という違いがあります。

サブリース契約は、「賃貸物件をオーナーから一括で借り上げている状態」のため、入居状況に関わらず「家賃保証」が実質的に適用されています。

ただし、入居状況によっては物件の募集開始を行ってから一定期間は「家賃を保証しない免責期間」が設けられていたり、定期的に「家賃保証の見直し」が行われたりするため、完全に保証されるわけでない点に注意が必要です。

4.サブリース契約を結ぶかどうかの判断基準　4つ

サブリース契約を結ぶかどうか判断するための基準は、以下の4つです。

＜サブリース契約を結ぶかどうかの判断基準　4つ＞

それぞれについて、簡単に解説します。

4-1.初めての賃貸経営である

賃貸経営が初めての方は、賃貸の管理方法について理解したうえで、集客や管理業務の負担を軽減できるサブリース契約を選ぶのも選択肢のひとつです。

ただし、管理会社に言われるままサブリースを選ぶのではなく、契約内容をよく理解してから契約締結に進むことが大切です。

賃貸管理について、業務内容や相場・費用、選び方などをまとめた以下の記事をご覧ください。

4-2.物件施工会社がサブリースを取り扱っている

基本的に修繕工事に必要な費用はすべてオーナーが負担しなければなりません。

この際、物件の施工会社とサブリース契約を結んだいた場合、施工と一貫化されることでコストカットを図れることがあります。

ただ、サブリース契約では修繕工事の指定業者を変更できないというケースが多く、「修繕費が高い」といった理由で業者を変えたり等できなくなるので、事前に修繕業者についてよく吟味したほうが良いでしょう。

4-3.物件管理に手間がかけられない

サブリース契約では、賃貸経営に必要な業務のほとんどをサブリース会社が請け負ってくれるため、賃貸物件の管理に手間をかけられない方はサブリース契約を検討してもよいでしょう。

サブリースによって一任できる管理業務の例として、以下のようなものがあります。

＜委託できる主な管理業務例＞

上記の対応を自分で行うと、かなり手間がかかります。
ただし、サブリース契約にもデメリットもあるため、よく検討してから契約を決めましょう。
サブリースのデメリットについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

4-4.賃貸物件と居住地が離れている

サブリース契約は、居住地と賃貸物件が離れている人に向いている契約方式です。

例えば、自主管理や一部の業務を委託管理する場合には、入居者のトラブルやクレームに対して基本的に自ら対応する必要があります。

しかし、管理する物件と居住地が離れている場合、問題に対応できなかったり、緊急性が高いものは対応が遅れる事で事態が悪化してしまう可能性もあります。

一方サブリース契約では賃貸管理のほとんどの業務を請け負ってくれるため、オーナーや入居者にとっても安心です。

5.サブリース契約時の危険性・注意点

サブリースを契約する際に、注意しておくべき点は以下の4つです。

＜サブリース契約時の危険性・注意点＞

サブリース契約は、賃貸管理方法のなかでもトラブルの多い契約方式なのでそれぞれ確認しましょう。

5-1.家賃保証の見直し期間を確認する

サブリース契約では、契約の内容によって家賃保証の見直し期間が定められている場合があります。

一般的には、おおむね2年ごとに家賃保証の見直しが行われ、毎回保証される賃料が減額していく内容のものが多いです。

安定した収入を確保するためにも、「家賃保証の見直しの期間が何年に設定されているか」を契約書で確認する事が重要です。

5-2.免責期間を確認する

サブリース契約では、一般的に家賃を保証しなくてもよい期間である「免責期間」というものが設定されています。

退去者が出た場合に、次の入居者が決まってから決められている期間は家賃が入らないという仕組みで、免責期間内すぐに入居者が決まった場合も、サブリース会社の収益となります。

免責期間はサブリース会社によって差がありますが、1〜3か月が一般的です。

さらに、再免責期間という退去者が出るたびに「免責期間」が発生することもあるので、契約時には必ず確認しましょう。

5-3.修繕費用負担の確認をする

サブリース契約では、修繕費用はオーナーが負担するケースが一般的です。

リフォーム業者の選定や修繕の範囲などを決定するのはサブリース会社のため、相場より高い修繕費用を請求される可能性もあります。

建物修繕を行う際の費用分担はどうなっているのか、契約時に必ず確認しましょう。

5-4.契約解除の規約を確認する

サブリース契約は、オーナー側からの途中解約が認められにくい契約方式です。

正当事由と認められた理由以外での解約時には違約金が発生する場合もあり、費用相場は家賃5～6か月分と高くなっています。

そのため契約する際には、途中解約をした場合

を必ず確認しておきましょう。

サブリース契約の中途解約に関する詳しい内容については、以下の記事をご覧ください。

まとめ

サブリース契約は、管理会社にすべての管理を任せられるだけでなく、入居状況にかかわらず一定の収入を受け取れるといったメリットがある管理方法です。

一方で、サブリース契約はトラブルにつながりやすいため、契約内容を理解したうえで選択するのが大切です。

本記事を参考にサブリース契約の理解を深め、賃貸の管理方法選びの参考にしてみてはいかがでしょうか。