この記事では、「サブリース契約の解約」を検討している方向けに、「弁護士に相談する必要はあるのか」や「弁護士に相談した事例」「弁護士に相談する方法や費用」について、具体的な事例も交えて簡潔に、わかりやすく解説しています。

1. サブリース解約に弁護士は必要か？

しかし、サブリース契約はーナー側からの解約が難しいことからトラブルに発展しやすく、状況によっては専門家のサポートが必要になる場合もあります。

サブリースの仕組みや注意点などを詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご参照ください。

1-1.サブリース契約はオーナーが弱い立場にある

サブリース契約はオーナーが「貸主」、サブリース会社が「借主」である賃貸借契約として扱われます。

「借主」を守る借地借家法という法律があることで、「貸主」であるオーナーは弱い立場にあるのです。

「貸主」であるオーナーの立場が弱い例として、借地借家法28条に基づき、オーナーからのサブリース解約は「正当事由」がなければ認められていないのに対し、サブリース会社側からのサブリース解約には「正当事由」は必要なく、解約のハードルが低いというものがあります。

参照：e-GOV法令検索「借地借家法」

一方で、オーナーとサブリース会社間の賃貸借契約を適正化するために、2020年に「サブリース新法」が制定されました。

しかし、「貸主」であるオーナーの方が立場は弱いことに変わりはありません。

サブリース新法に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

1-2.相談先は弁護士だけではない

サブリースの解約に関する相談先は弁護士だけでなく、消費者ホットラインや賃貸管理を手掛ける他企業などさまざまな選択肢があります。

賃貸管理を手掛ける他企業に相談すると、サブリース解約後の賃貸管理についても相談できるので安心です。

相談先は弁護士だけではありませんが、サブリース解約に難航する場合は、弁護士への相談が必要になることは知っておきましょう。

また、サブリース契約の解約について、オーナー自身が事前に対策を講じておくことも必要です。

「サブリース契約を解約する方法」や「サブリースを解約した時の違約金」について知りたい方は、以下の記事でも解説しているのであわせてご覧ください。

2.サブリースの解約トラブルは2パターン

サブリース契約の解約トラブルには、主に2つのパターンがあります。

〈サブリース解約時にあるトラブルのパターン〉

サブリース会社から解約を迫られるケースでは、契約時に特別な取り決めがない限り、オーナーが拒否する手立てはありません。

サブリース会社側から中途解約された際にオーナーが不利にならないよう、「中途解約時の違約金について」や「満期でなくても一定期間は解約不可とする」など、サブリースを契約する前に取り決めておいた方が良いでしょう。

一方、オーナーが解約を望むケースでは、借地借家法により正当事由がなければ解約できません。

正当事由に関しては、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

3.サブリース解約相談を弁護士に持ち掛けた事例

サブリース解約の相談を弁護士に持ち掛けた事例として、以下の2つを紹介します。

〈サブリース解約の相談を弁護士に持ち掛けた事例〉

ここでは、それぞれの事例について詳しく解説していきます。

3-1.家賃減額を不服としオーナーが解約を求めたケース

＜オーナーが弁護士に相談した理由＞

弁護士に相談した結果、「入居率の低迷」の原因はサブリース会社の物件管理がずさんであったことと考えられました。

このような事実をもとに弁護士はサブリース会社に交渉を進め、最終的にはサブリース契約を合意解約しました。

その後は、信頼できる賃貸管理会社に管理を引き受けてもらい、適切にマンションを管理してもらったことで、入居率が上がり、依頼者の賃料収入は大幅に増加したそうです。

3-2.売却を念頭に「立退料」で決着したケース

＜オーナーが弁護士に相談した理由＞

オーナーは弁護士に相談し、サブリース会社に「立退料」を支払うので解約に応じて欲しいと交渉したところ、賃料6か月分を支払うことで解約をすることができました。

立退料の支払いはオーナーの負担となりましたが、解約という難易度の高い目的を達成するための有効な手段になったといえるでしょう。

以上の2事例は、弁護士に相談したことで問題を解決できました。
オーナー側からサブリース契約を解除したい場合は、「正当事由」が必要ですが、以上の2事例のように、合意解約であれば同法の適用はありません。

4.サブリース解約を弁護士に相談する方法と費用

サブリース契約の解約を弁護士に相談する方法は以下のとおりです。

〈サブリース解約を弁護士に相談する方法〉

ここではそれぞれの方法の詳細に加えて、費用についても解説していきます。

4-1.不動産関連に強い弁護士を探す

不動産関連に強い弁護士を探すには、インターネットで検索するのが効果的です。

「地域・駅名」「不動産」「弁護士」といった単語を組み合わせることで、該当する弁護士を簡単に絞り込めます。

相談例をインターネット上に載せている弁護士事務所も多いので、不動産関連の相談実績がある弁護士に依頼すると良いでしょう。

また、弁護士に依頼する費用の目安は以下のとおりです。

〈サブリース解除（区分所有マンション１戸、１業者）の弁護士費用　目安〉

料金体系が明確に記載されている事務所を選ぶと、後々の費用トラブルを避けることができます。

4-2.裁判外紛争解決手続(ADR)を利用する

裁判外紛争解決手続(ADR)とは、裁判をせずに公正中立な第三者が入り、話し合いで問題解決を図る手続きです。

また、必要に応じて弁護士を含む専門家のサポートも受けられます。

具体的な費用は案件の内容によって異なりますが、数万円から数十万円程度が相場とされています。

〈裁判外紛争解決手続（ADR）の費用　目安〉

たとえば、紛争価格が500万円の場合、成立手数料は22万円となります。

ADRは、裁判に比べると費用を低く抑えられることが多いです。

4-3.管理を引き継ぐ企業の専門家相談を利用する

大手の管理会社では賃貸管理に詳しい弁護士と提携していることが多く、解約に関する相談に乗ってもらえる場合があります。

物件の管理を引き継ぐことを前提とした相談にはなるものの、契約の見直しや解約手続きのアドバイスが受けられます。

相談後はそのまま物件の管理を依頼するケースがほとんどなので、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

5.サブリースの解約の「弁護士以外の相談先」

弁護士以外の相談先として、新たに契約を検討しているサブリース会社か不動産管理会社がおすすめです。

不動産の専門家である宅建士のほかに不動産分野に強い顧問弁護士が在籍しているケースが多く、サブリースの契約関連に関してサポートを受けられます。

物件の管理だけでなく解約の相談も依頼したい場合は、サブリース会社や不動産管理会社に相談してみるとよいでしょう。

弁護士以外の相談先に関しては、以下の記事もあわせてご覧ください。

良いパートナーとなる優良な管理会社を選ぶことができれば、トラブルは少なくなります。
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まとめ

サブリース契約を解約する際、弁護士は必須ではありませんが、交渉が難航したり法律が絡んだりする場合は、専門的な知識を持つ人物への相談が望ましいです。

実際に、弁護士に相談してサブリース契約に成功した事例も多く存在しています。

費用面が気になる際は、裁判外紛争解決手続(ADR)や新たに物件の管理を依頼したいサブリース会社などへの相談も選択肢のひとつになります。