この記事ではサブリース契約を検討している方向けに「サブリースの5大デメリット」と「デメリットの解消法」について分かりやすく解説しています。
サブリース契約を結んだ際に起こりうるデメリットを把握してその対策方法まで併せて理解したうえで、サブリース契約を締結するかどうか判断する事ができます。

1.サブリースの仕組み

サブリースの仕組みはサブリース会社が建物の所有者（オーナー）から賃貸住宅を借りて、入居者に貸し出すという形態になっています。

以下の図で見てみると分かるように、賃貸物件まるごと（もしくは1部屋）を管理会社が借りて、入居者へ「また貸し」しているような仕組みとなっています。

＜図：サブリースの仕組み＞

オーナーとサブリース業者が

・建物賃貸借契約（いわゆる「マスターリース契約」　建物の転貸しを認める契約）

・賃貸管理業務委任契約（建物の、管理を任せるという契約）

の２種の契約を結ぶことによって管理業務をサブリース会社に一任することができたり、毎月一定額の家賃保証が受けらけれたりするメリットがあります。

上記のようなメリットから、サブリースは「はじめて物件を管理する場合や本業の傍ら賃貸経営を行う人に向いている管理方法」と言われています。

サブリースの仕組みについて詳しくは以下の記事で解説しているので、ぜひご参考下さい。

2.サブリースの5大デメリットとは

「賃貸管理」が一任できたり、「家賃保証」をしてもらえたりするサブリースですがデメリットもあります。

大きく５つ挙げられるため、以下で分かりやすくまとめました。

サブリースの魅力だけではなくデメリットにも目を向けて、自分に合う賃貸管理の方法なのか検討しましょう。

2-1.収益性が低くなる

サブリース契約では、オーナーは毎月サブリース会社から家賃保証を受けられますが、家賃全額を保証されるわけではありません。

不動産会社への手数料として家賃の10～20％を支払うため、実際の保証率は80～90％です。

手数料を払う分、物件の利回りが低くなり収益性にも影響します。

また、新築の場合は家賃保証の免責期間が設けられるケースもあります。

免責期間とは、サブリース契約を締結しても数か月間は入居者の募集期間として、家賃保証が行われない期間です。

免責期間が設定されるとオーナーへの収入も少なくなります。

2-2.賃料減額要求がある

サブリースでは物件の借主であるサブリース会社から賃料の減額要求を受けることがあります。

たとえば、空室が増えた場合に不動産会社から賃料の見直しを要求されことが考えられます。

サブリースの特性上、家賃全額が収入にならない点を考慮すると、賃料の減額を要求されればさらに収益性が下がるので注意が必要です。

2-3.経営方針に口出しできない

サブリース会社が入居者募集から管理まで全般的に行うため、「オーナー自身が入居者を選ぶ」「競合と差別化する施策を打つ」等をすることができません。

また、サブリースの契約期間中は借地借家法が適用され、オーナーの都合で物件の売却や契約解除をするのが難しいです。

経営方針や契約解除は賃貸経営に大きく関わるので、特に十分な理解が必要な点だといえます。

参考：e-GOV法令検索「借地借家法」（第27条、第28条）

2-4.サブリース会社の倒産リスクがある

空室が埋まらなかったり市場の影響を受けたりすると、サブリース会社が倒産してしまうというリスクが考えられます。

もし契約していたサブリース会社が倒産してしまうと

などオーナーにとってさまざまな不利益が生じます。
また、サブリース会社の倒産した際は入居者から集めた敷金の取り扱いにも注意が必要です。

サブリース会社が倒産した場合、入居者が退去する際にオーナーに敷金の返還を請求するケースがあります。

敷金をめぐって入居者とのトラブルも考えられるため、サブリース契約を結ぶ際は倒産リスクがないか事前に確認しましょう。

2-5.契約トラブルに発展することがある

オーナーがサブリースの契約内容をあまり理解しないまま結んでしまったことで、サブリース会社とトラブルに発展したというケースが多数存在します。

サブリース会社とのトラブルで、よく争点になるポイントとしては

等が挙げられます。

トラブルが多発したことをきっかけに、サブリース会社や賃貸会社を規制する「サブリース新法」も施行されていますが、トラブルに発展しないように契約前には慎重な判断が求められます。

サブリース契約のトラブルに関しては、消費者庁も注意喚起を出しているため確認しておきましょう。

参考：消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」

3.サブリースのデメリットを解消する方法

サブリースのデメリットを解消する方法として、以下の5点が挙げられます。

〈サブリースのデメリットを解消する方法〉

契約をする際には、上記の方法を1つずつ実行してデメリットを解消しきっておくようにしましょう。

3-1.修繕費負担について契約内容を確認する

収益性をできるだけ下げないために、修繕費の負担について契約内容を確認しておきましょう。

一般的に簡易的な修繕であればサブリース会社が行い、経年劣化による修繕はオーナーが負担するケースが多いです。

しかし、契約の内容によっては、修繕費やメンテナンス費もサブリース会社に負担してもらうことができます。

修繕費やメンテナンス費を削減できれば、資産価値に対しての出費も少なくなり収益性を保てます。

契約時に修繕費やメンテナンス費の負担について、サブリース会社に交渉してみるのも方法の1つです。

3-2.賃料の見直し期間を確認する

賃料の減額要求への対策として、見直し期間の確認が必要です。

基本的にサブリースの契約書には「入居状況や家賃の減額などに備えて、一定期間ごとに家賃の見直しを行う」といった記載がされています。

家賃の見直しが入るのがどれくらいなのかを確認し、資金繰りを検討しておく必要があります。

3-3.解約の条件を確認しておく

サブリース契約では、借地借家法の観点から借主であるサブリース会社が守られるので、正当事由がなければ解約できません。

しかし、サブリース会社がずさんな賃貸経営をしていたり無理難題な賃料の見直しを迫られたりするケースがあります。

そのような場合は、途中解約について正当事由と認められる場合があります。

契約後のトラブルを防ぐためにも、事前にお互いの解約条件を確認するのが重要です。

3-4.サブリース会社の経営状況を確認する

契約後にサブリース会社が倒産に至らないように、事前に経営状況を確認しましょう。

過去の運営実績や業績などを確認して、依頼後に安定した経営ができるか判断してください。

サブリース会社のホームページだけではわからない情報もあるため、口コミや専門家などの第三者に意見を参考にするのも方法の1つです。

契約後に経営状況について懸念点や気になる点が出てきた場合は、解約や次のサブリース会社を検討するなど早めに対処を考えておきましょう。

3-5.サブリース会社の比較検討をして契約する

サブリース会社を選ぶ際は、さまざまな業者を比較していくと評判の良いサブリース会社を見極めやすくなります。

サブリース会社を検討する際は、最低でも3社から見積もりを取って金額や提案内容を比較しましょう。

見積もりや提案内容を3社以上揃えれば、金額が突出していたり管理内容が劣っていたりするサブリース会社を見つけられやすいです。

できるだけ多くのサブリース会社に相談して、自分に合う業者を選んでください。

まとめ

サブリース契約は、契約内容によって賃貸保証や管理を任せられるメリットがありますが、一方で収益性や賃貸減額などのデメリットもあります。

サブリースによる賃貸経営を検討する際は、メリットだけでなくデメリットも確認し、対策を検討しておきましょう。

また、できるだけ多くのサブリース会社を比較して自分に合う業者を選ぶのもポイントです。 本記事を参考にサブリースに関する理解を深め、適切な賃貸経営を目指しましょう。