この記事では店舗サブリースの利用を検討している方向けに、その仕組みについてできるだけ簡潔に解説するようにしています。

1.店舗サブリースとは？

店舗サブリースは、基本的に賃貸マンションやアパートなどのサブリース契約と同じ内容です。

サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸し、毎月一定額の家賃をオーナーに支払います。

一般的なサブリース契約の仕組みは以下のとおりです。

＜図 サブリース契約の仕組み＞

アパートやマンションのサブリースの場合、物件を一括借り上げするのが一般的ですが、店舗サブリースの場合は一括借り上げするとは限りません。

サブリースの仕組みに関する詳しい解説については、以下の記事もあわせてご覧ください。

2.店舗がサブリースを活用するメリット・デメリット

店舗サブリースの主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。

＜店舗サブリースのメリット・デメリット＞

店舗サブリースの大きなメリットは「集客や管理といった業務の負担軽減できる」点です。
オーナー自身が借主の募集や、入居後の賃料管理、メンテナンス管理などをする必要はありません。

一方、大きなデメリットは「収益面が低くなってしまう」点です。

サブリースのデメリットに関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

3.「店舗サブリース」と「アパート等」のサブリースの違い

店舗サブリースとアパートやマンションなどのサブリースでは、以下のような相違点が存在します。

＜店舗サブリースとアパート等のサブリースの比較＞

店舗サブリースの場合には一括借り上げするとは限らず、テナントごとでの契約となるのが一般的です。
入居するテナントの業種や営業時間などの取り決めは、サブリース会社との契約時点でしっかりと定めて進めるようにしましょう。

一方でアパート等のサブリースの場合には、オーナー所有の物件を一棟丸ごと借り上げる一括借り上げが一般的です。

4.「サブリース」で起こるトラブル

サブリースで起こるトラブルには、以下のような点があげられます。

＜サブリースで起こるトラブル＞

上記のトラブルについて解説します。

4-1.賃料減額要求を求められる場合がある

一般的にサブリース会社の契約は2年ごとに更新を行います。
その際、経年劣化・経済不況などを理由に賃料の減額を請求されます。

過去の判例でも「借地借家法32条によって、サブリース側の賃料増減請求権が認められる」といった内容で一定の決着が出ています。

裁判に発展した場合、過去の判例に基づいた判決になる可能性が高いため注意が必要です。

4-2.サブリース会社が倒産するリスクがある

サブリース会社が倒産してしまった場合、不払いとなった賃料の回収はほぼ不可能となるため、将来の倒産リスクについて契約前に確認しておくのが重要です。

サブリース会社の倒産により賃料不払いが発生した場合、オーナー側からの一方的な通知によってサブリース会社との契約を解除できます。

契約解除後は、オーナーが入居者に対して直接の賃料支払い請求が可能です。

ただし賃料請求者が変更されることにより、入居者に混乱が生じて、賃料回収も含めた今後の対応がスムーズに進まない可能性もあるため慎重に行いましょう。

サブリース会社倒産というリスクを避けるためにも、サブリースに関して実績のある大手を選ぶことをおすすめします。

以下の記事ではサブリース大手5社の契約内容やメリット、選び方を紹介しているので、ぜひご覧ください。

4-3.正当な事由がないと解約できない

サブリース契約では、「オーナー側に正当な事由がない限り解約することはできない（借地借家法28条）」と定められています。

契約解除が可能な正当な事由として認められる内容は、主に以下のようなケースです。

＜サブリース解約に必要な正当な事由＞

「建物の使用を必要とする事情が生じた場合」とは、オーナーやオーナーの家族が該当の建物に住む必要が生じた場合などの事由です。

「建物の賃貸借に関する従前の経過に問題があった場合」とは、契約時にサブリース会社からの契約内容の説明が不十分であったと認められた場合などが該当します。

以下の記事では具体的な正当事由の事例や解約違約金の相場を解説しているので、あわせてご確認ください。

まとめ

店舗サブリースは基本的に一般のサブリースと変わらないものの、一括借り上げでない場合が多いなど、一部異なる点もあるため注意が必要です。

サブリースは運営・管理業務をサブリース会社に任せられるメリットがありますが、収益性が下がり、オーナー側から解約しにくいデメリットがあります。

店舗サブリースをご検討中の方は、本記事を参考にして後悔のないサブリース契約を結ぶようにしましょう。