一般的に、サブリースの賃料相場は「転貸家賃総額の8～9割」です。

この記事では、サブリース契約する物件の「賃料設定」を検討している方向けに、設定を検討・判断するのに必要な情報をできるだけ簡潔に提供しています。

1.サブリースの賃料相場について

サブリース業者からオーナーへ支払われる「賃料の相場」について解説します。

＜図　サブリース契約の仕組み＞

本記事では、

と定義して、解説します。

サブリースの仕組みについて詳しく知りたい方は、下記記事をご確認ください。

1-1.転貸家賃総額の8～9割が相場

サブリースの賃料相場は、入居者がサブリース会社に支払う家賃総額の8〜9割です。

標準的な物件の賃料相場は83%程度が目安で、空室がほとんど出ないような物件では85〜90％程度になることもあります。

1-2.サブリースには2つの方式がある

サブリースには「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類があります。

2つの契約方法の違いは以下のとおりです。

＜「家賃保証型」と「パススルー型」の違い＞

どちらの契約方法がよいかは所有している物件によって異なるため、判断が難しい場合はサブリース会社に相談するとよいでしょう。

1-3.定期的な賃料見直しがある

一般的に

契約内容によって、毎月オーナーへ支払われる賃料の見直し期間が定められおり、最初に設定した賃料が「永久に保証されるわけではない」ことに注意しましょう。

転貸家賃の決まり方

入居者への転貸家賃は「賃貸人と賃借人間の合意」によって決定されるもので、法令によって上限や金額は定められていません。

一般的に、以下の条件などをもとに転貸家賃は決定されます。

＜転貸家賃の決まり方＞

オーナーは転貸家賃について気になることがあれば、契約締結前の重要事項説明の時点で必ず確認しておきましょう。

2.適切な賃料設定の仕方

以下のポイントを把握しておくと、サブリース会社からの賃料の提案が適正かどうかを判断でき、適切な賃料設定をすることができます。

＜適切な賃料設定をするための4つのポイント＞

それぞれの項目について詳しく解説します。

2-1.周辺の家賃相場を調べておく

例えば、周辺の相場より家賃が高く設定されている場合、物件に特別な魅力がないと入居率を上げるのは難しいでしょう。
一方で家賃が相場と比べて低すぎる場合、入居者は集まりやすいものの、オーナーの収入は減少します。

家賃相場はインターネットの賃貸情報サイトを見るだけでもある程度把握できるため、設定する転貸家賃と大きな乖離がないか必ずチェックしておきましょう。

2-2.想定される家賃をあらかじめ計算しておく

家賃を設定する方法として「積算法」があります。
積算法とは、アパートやマンションを建築する際にかかった費用や諸経費をもとに月額の家賃を算出する手法です。

事前に転貸家賃をイメージしておくと、サブリース会社が設定した賃料が適正かどうかを判断しやすくなります。

「積算法」については下記記事で詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

2-3.複数のサブリース会社に見積もりを依頼する

したがって、サブリースを正式に決定する前に複数のサブリース業者へ見積もりを依頼することが大切です。
また、サブリース業者からの情報は周辺の家賃相場をチェックしたい場合にも活用できます。

2-4.賃料設定の根拠を具体的に提示してもらう

サブリース会社が提示した転貸家賃と周辺の相場に差がある場合、その根拠を確認することが重要です。

例えば、設備や条件で差別化できない場合は転貸家賃を相場より少し下げるケースもあり、必ずしも相場と一致するわけではありません。

提示された賃料の根拠を確認し、納得のうえで適切な賃料を設定することが大切です。

「賃貸経営 HOME4U」では、複数のサブリース会社に一括して資料請求ができるため、サブリース会社の比較を簡単に行えます。

信頼できるサブリース会社を見つけたい場合はぜひ利用してみてください。

まとめ

サブリースの賃料相場は、転借家賃総額の8〜9割です。
ただし賃料設定はサブリース会社が行うため、オーナーは賃料が適切か見極める必要があります。

サブリース会社にすべて任せきりにせず、自分でも周辺物件の家賃相場を調べてみるなど、主体的に行動することが大切です。

本記事を参考にサブリースに関する理解を深め、自分にあったサブリース会社を選んでくださいね。