サブリース物件の売却・オーナーチェンジは、基本的にサブリース契約が貸主側から解約できない仕組みであるため、難しいです。

以下、サブリース物件の売却を検討する際に必要な基本的事項について網羅的に解説していきます。

1.サブリースの賃貸物件は売却・オーナーチェンジができるか？

サブリースの賃貸物件の売却・オーナーチェンジは、

ただし、場合によってはサブリースの賃貸物件を売却・オーナーチェンジができます。

以下では、サブリースの賃貸物件を売却・オーナーチェンジするのが難しい理由と、解約できる場合ついて解説します。

なお、サブリース契約に関する詳しい解説については、以下の記事もあわせてご覧ください。

1-1.難しい理由は「借主が守られているから」

サブリース契約はオーナーが「貸主」、サブリース会社が「借主」である賃貸借契約として扱われます。
基本的に「借主」は、法律上厚く守られた存在です。

賃貸借契約では、「正当事由」がなければ貸主の事情による解約が認められておらず、サブリース契約でも同様の扱いになるため解約が難しいのです。

1-2.鍵は「解約」できるかどうか？

サブリースの賃貸物件を売却・オーナーチェンジするには、サブリース契約を解約できるかが鍵を握ります。
サブリース契約がすでに結ばれている物件は、買い手が見つかりにくいためです。

サブリース契約を解約できれば、個人経営の賃貸物件として売却・オーナーチェンジができるようになり、買い手が見つかりやすくなります。

2.「サブリース物件の解約」について

サブリース物件の解約に関する以下の2点について解説します。

サブリース物件を解約したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

2-1.サブリース契約は借地借家法で縛られる

サブリース契約はオーナーが「貸主」、サブリース会社が「借主」となる賃貸借契約として扱われるため、借地借家法で縛られています。
借地借家法では、借主の権利を保護することが重要視されているため、「正当な事由」がない場合には貸主の事情による解約が認められていません。

どのようなものが「正当な事由」に該当するのかは以下の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

2-2.サブリース契約を解除する方法

サブリース契約を解除する手順は、大きく3ステップです。

〈サブリース契約を解約する3つのステップ〉

具体的な方法は以下の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

3.「サブリース契約を解除せずに売却」すると起きる問題

「サブリース契約を解除せずに売却」する際は、以下のような様々な問題が発生します。

それぞれの内容について、以下で詳しく解説していきます。

3-1.売却価格が下がる

サブリース契約を結んだままで売却する場合、得られる家賃収入は通常の賃貸物件と比較すると80〜90%程度しかありません。
また、サブリース契約では一定期間ごとに賃料が見直されるものの、ほとんどの場合で賃料が減額されます。

サブリース契約は入ってくる賃料が少ないうえに、契約期間の満了まで解約するのも難しいため、買い手が付きにくく売却価格が下がりやすいのです。

3-2.売却に時間がかかるケースが多い

サブリース物件は、「サブリース契約の解約が難しい」「収益性が落ちやすい」など、いくつかのデメリットがあります。
このデメリットがあることでサブリース物件を購入したいと考える人が少ないため、売却に時間がかかるケースが多いです。

3-3.手続きが煩雑になる

サブリース物件を売却する場合、「売主」「買主」「サブリース会社」の三者が絡むことになるため、手続きが煩雑になります。

サブリース契約の内容を継承する合意書の作成など、通常の賃貸物件を売却するよりも手間がかかることが多いです。

4.「サブリース物件売却の手順」

サブリース契約を継承したまま売却することもできますが、基本的にはサブリース契約を解約した方が買い手はつきやすいです。
「正当事由」が用意できそう、かつ解約時の違約金を無理なく払えるのであれば、サブリース解約を検討してから売却を考えましょう。

4-1. サブリース契約を解約してから売却する手順

サブリース契約を解約してから売却する手順について解説します。

4-1-1.サブリース契約書の内容を確認する

まず、サブリース契約書の解約についての事項を確認しましょう。
一般的に、違約金や解約申し出の期限などが記載されています。
違約金を払える状態なのか、解約申し出の期限から逆算して解約日をいつにするかなど検討しましょう。

4-1-2.サブリース会社に契約解除を通知する

サブリース会社へ契約解除の通知をします。
正当事由や解約の根拠となる条文、解約日、違約金などの内容を記載した解約通知書を作成し、送付しましょう。
サブリース会社の解約同意が得られれば、契約を解約して売却を進める流れになります。
サブリース会社が契約解除に応じない場合には、立ち退き交渉を行って契約解除を目指す方法もあります。
この場合、専門的な知識が必要になるため、不動産に詳しい専門家にサポートを依頼することをおすすめします。

4-1-3.売却できるまでの管理体制を整える

自分で物件を管理するか、新しい管理会社へ移行する必要があります。
物件の鍵や入居者から預かった敷金など、サブリース会社から引き継ぎましょう。
また、入居者に対して、管理会社が変更する旨を伝えることも忘れずに行いましょう。

4-1-4.不動産会社に売却を依頼する

サブリース契約を解除し、管理体制を整えてしまえば、後は通常の賃貸物件を売却する流れと同じです。

不動産会社に売却を依頼する際には、一般の不動産売却と同じく、複数の不動産会社に査定依頼を行うのがおすすめです。
一社だけで決めてしまうのではなく複数社を比較検討すれば、より自分の条件に合う不動産会社を見つけやすくなります。

4-2.サブリース契約を継承したまま売却する手順

サブリースが解約できない場合は、サブリース契約中の物件として売却したい旨を不動産会社に伝えましょう。

サブリースを契約したままの物件は、買い手が見つかりにくく売却価格も下がりやすいですが、実力のある不動産仲介会社と協力すれば、売却することも可能です。
買い手が見つかった場合は、契約内容を継承する合意書の作成やサブリース会社との協議が必要になります。

5. 「サブリース新法」とは？

サブリース新法とは、

「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」が、通称「サブリース新法」と呼ばれています。

物件のオーナーとサブリース会社のトラブルが増えたことから規定され、サブリース契約においてオーナーを守る法律といえます。
「サブリース新法」の内容について、より詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてご覧ください。

まとめ

サブリース物件の売却・オーナーチェンジは不可能ではないものの、基本的には難しいです。
さらにサブリース物件は売却価格が下がりやすく、時間がかかるなどのデメリットもあります。

どうしても売却したい場合は、本記事の内容を参考に売却方法を検討してみてください。