【大家さん向け】入居者募集のコツ！満室維持のための不動産会社との付き合い方
街を歩いていると、いたるところに「入居者募集中」の看板が掲げられた集合住宅を目にします。収入を期待して賃貸物件のオーナーになったとしても、入居者がいなければ経営は成り立ちません。空き室問題を解決することが賃貸経営を成功させるための最重要課題です。
将来年金があてにならない、子どもに頼りたくないなど、老後の暮らしへの不安から、退職金が手に入ったのを機に、賃貸物件のオーナーになった方はたくさんいらっしゃいます。
しかし、満室にすることができず、空室問題に頭を悩めているオーナーも少なくありません。
この記事では、オーナーが不動産会社と二人三脚で賃貸物件を満室にする方法をご紹介していきます。
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1. 物件の「強み」と「弱み」を調査する
オーナーの立場でできる空室対策の第一歩は、自分の物件の「強み」と「弱み」を知り、弱みを改善し、強みを上手にアピールすることです。
物件の強みとは、いわゆる広さや間取り、駅からの距離だけではありません。
本章では、入居者を募集する際、物件をより魅力的にアピールするために、一歩踏み込んだ分析のポイントをお話ししていきます。
1-1. 入居者にとって良い立地かどうかをチェックする
まず、間取りや広さから入居者を想定してください。あなたの物件は単身者向けですか？それともファミリー向けでしょうか？
入居者の年齢や性別、家族構成などが想定できたら、物件の近くに郵便局や銀行、病院、学校、役所、スーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店など、どのような施設があるかをチェックしていきます。
その際、先ほど想定した入居者に対して、以下の項目が満たされているかどうかチェックしてみてください。
単身者向けの物件の場合
- 夜中でも利用できるコンビニやドラッグストアが近くにあるか
- 駅からの道が暗くないか
- 週末にまとめ買いのできる大型スーパーが近隣にあるか
ファミリー向けの物件の場合
- 公園や保育園など、子どもが利用する施設が近くにあるか
- かかりつけにできそうな診療所が近隣にあるか（小児科、歯科、耳鼻科、眼科）
- 学区域内の小学校や中学校はどこにあるか
- 夜中まで賑やかになるコンビニまでの距離が近すぎないか
高齢者向けの物件の場合
- かかりつけにできそうな診療所が近隣にあるか
- 日常の困りごとや心配事が相談できる窓口が近くにあるか（役所・出張所・NPO法人など）
- 買った商品の宅配サービスをしているスーパーがあるか
- デイサービスなど、高齢者向けのサービスを提供している施設が近くにあるか
「立地調査」のポイントは、入居者目線で調べることです。
そして、入居者の募集を依頼している不動産会社にも意見を聞いてみましょう。
そのエリアに精通しているプロなら、オーナー自身が気づいていなかった新しいお店や施設の情報など、プラスアルファの強みを見つけてくれるかもしれません。
1-2. 周辺のライバル物件と比較してみる
次に、周辺（半径300メートルから500メートル）に、自分の物件以外にどのような賃貸物件があるのか、物件数や、間取りのタイプ（ワンルームかファミリータイプか、広さ）、築年数はどのくらいなのか、などを調べましょう。
実際に現地で周辺の不動産会社の店頭に掲示されている情報を見て、もし空き物件の所在地がわかったら、その物件を見に行くことをおすすめします。
また「入居者募集中」の看板を見つけたら、以下の項目をチェックし、どのくらいの数の空室があるかを推察します。
- カーテンの有無
- 雨戸の開閉状態
- 郵便受けの様子
周辺に空きが少なければ、自分の物件が満室になる可能性が高くなりますが、空きが多ければ、入居者募集の際に、物件の強みをしっかりアピールしないと、ライバル物件に負けてしまう可能性が高くなります。
空き物件をチェックする際は、外壁の塗装状況や玄関周りの清掃状況など、見た目のきれいさもチェックしてください。
また、インターネットで周辺のライバル物件と比較することも有効です。
特に外から見ただけでは、設備や内装はわかりません。そんな時はインターネットの「アットホーム」などで、ライバル物件を見てください。
このようなサイトには内装の写真もありますので、同じユニットバスであっても「自分の物件の方が広そうだ」とか「収納スペースが広い」など、より具体的に比較できます。
ライバルに勝っているところ、負けているところを、それぞれ書き出してみましょう。
1-3. 近隣の「家賃動向」を調べる
ライバル物件の立地調査の際に、自分の物件と同じような条件（間取り、築年数、駅からの距離、ペット可など）の物件を見つけたら、以下の項目について確認してみましょう。
- 月額の家賃
- 管理費の有無やその金額
- 駐車場がついている物件なら駐車場代
これらの金額が、自分の物件で設定している金額より高いのか、安いのか、満室になっている物件と、空室がある物件とでは、金額に差はあるのか、といったことを比較してみましょう。
最近では、敷金や礼金を請求しない物件もあるので、それも比べてみると良いと思います。入居者目線で考えれば、家賃が同じなら敷金や礼金が少ないほうを選択するのは当然のことです。自分の物件の敷金、礼金のルールを決めるときは、ぜひ、近隣の物件の事例を参考にしてください。
このように立地、外観、内装、設備、家賃などにおいて、自分の物件の強みと弱みを洗い出し、「弱み」の中で改善できるものがあったらすぐに改善し、できるだけライバル物件にひけをとらない状態にしましょう。
どうしても解決できない弱みについては、「強み」を押し出してカバーするしかありません。
そこで、「強み」を最大限にアピールするために、入居者募集を依頼している不動産会社の”プロの腕”を借りることになります。
2. 物件の魅力を最大限アピールする入居者募集のコツ
前章で物件の強みや弱みを調査し、弱みの改善が終わったら（もし弱みがどうしても改善できなければなおのこと）、物件の強みをアピールする「入居者募集の施策」を考えていきましょう。
2-1. 「強み」を不動産会社に活用してもらおう
内見回数を増やすために、入居者募集を依頼している不動産会社には自分の物件の強みを存分に活用してもらいましょう。
強みが多ければ多いほど、不動産会社も募集広告が出しやすいですし、受けたのがライバル物件への問い合わせであったとしても、類似物件として問い合わせてきた入居者にあなたの物件を紹介してくれるかもしれません。
不動産会社はプロなので、あなたの洗い出した強みがたとえ箇条書きであっても、お客にはキャッチコピーのように魅力的な言い回しで伝えてくれます。担当営業マンのモチベーションも上げるためにも、前章の「強みの洗い出し」はとても大切です。
また、自分では弱みだと思っていることも、担当営業マンに伝えてみると良いでしょう。
もしかしたら、あなたとは異なる視点で弱みを見て、「こういう見せ方なら強みに見えるのでは？」といった逆転の発想で提案をくれるかもしれません。
2-2. 入居者募集の際に不動産会社に必ずやってもらいたいこと
入居者募集の際、不動産会社に必ずやってもらいたいことは、「インターネットでの広告活動」です。物件を探している人のほとんどが、インターネット上で物件を検索し、希望物件を絞り込んでから不動産会社の店頭に訪れる流れになっています。
賃貸住宅情報の3大サイト「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」に登録されていなければ、物件選びの候補にもあがらないといっても過言ではありません。この3つのサイトには、必ず登録してもらってください。
また、短時間でもいいので、1週間に1回は不動産会社を訪問して、入居者の募集状況や近隣物件の情報を聞くのもおすすめします。「自分も不動産会社と二人三脚で営業する」という姿勢をアピールし、担当営業マンのモチベーションを高めて、しっかりと働いてもらいましょう。
2-3. 退去者が出たらチャンスと思え！入居者目線で物件をチェック
退去者が出たら、住み心地をチェックするチャンスです。入居者がいたらなかなか入れない室内に実際に入り、以下の項目をチェックしてみましょう。
- 壁紙の退色や傷み
- 水回りの清潔感
- 臭い
- 備え付けの収納の部品の破損
- 共有スペースの清潔感
居室内はもちろんですが、共有スペースも次の入居者のためにチェックしてみてください。もし内覧の日が雨で、共有スペースの電灯がついていた方が物件が良く見えるのに、電球が切れそうになっていたら、良い印象を持ってもらえませんよね。からっと晴れた日なら気にならないことでも、天候不良で湿気が多い時などは、見た目だけでなく臭いが気になるケースもあるので、この機会に確認してください。
また、夜に物件を見ておくことも、日中なら気にならない点に気づけるチャンスとなるので、おススメです。
さらに、不動産会社には「退去の理由」を聞いてもらうようにしてください。
もし理由が「物件に対する不満」であるのなら、ヒアリングした情報をもとに、できるだけ早く改善するよう努めてください。
3.効果が期待できるアパート・マンションの空室対策ベスト5
次に、物件をより魅力的にするため、具体的な空室対策方法として賃貸設備で人気のあるものベスト5形式で紹介します。
これらの設備は、入居希望者からの要望が多く、家賃に対して付加価値が高い（コスパが良い）と判断され、入居が決まりやすいお部屋の特徴でもあります。現在足りない設備がある場合は、追加検討することでライバル物件との差をつけましょう。
部屋探しをしている人は、大手ポータルサイトなどの「こだわり条件」で、希望する設備や環境などにチェックを入れた状態で検索をしています。入居者からの要望が多い設備を整えることで、入居希望の窓口も広く用意することが可能です。
- インターネット無料
- オートロックなどのセキュリティ
- 宅配ボックス設置
- 浴室乾燥機能
- 独立洗面台システムキッチン
3-1.インターネット無料
インターネット環境はワンルーム・ファミリー向け物件ともに人気トップの設備で、まず優先するべき空室対策です。
実際に、総務省が発表した「通信利用動向調査」によると、2024年時点でインターネットの利用率は85.6%となり、高い需要を示しています。
こういった現代のネット中心のライフスタイルにおいて、引っ越しをしてすぐにスマホやパソコンが使える便利さは、他のあらゆる設備機能よりも重要です。
また、インターネットが標準設備となっている物件については、入居者が自分でネット契約をする物件と比較して、申込手続きや配線工事の対応などの手間が少なく済むことに加えて、利用料金についても安くなるため、お部屋の「お得感」にも直結します。
しかし、そんな必需品になったインターネットであるため、通信速度が遅いと入居者のストレスとなってしまう点には注意が必要です。
快適な通信速度のインターネットを見極める一つの基準は配線方式です。
※「専有型」・「共有型」配線のイメージ図（「賃貸経営HOME4U」編集部制作）
集合住宅向けの配線方式の中には、一つの回線を複数の住宅で共有する『共有型』方式があり、各住宅の利用状況で回線が混雑して通信速度が低下してしまうことがあります。一方『専有型』方式と呼ばれる、それぞれの住宅ごとに回線をひく方法もあります。一戸一戸に回線をひくため、共有型より混雑に強く、安定した速度を実現できる方式です。
空室対策として、入居の一押しとなるような設備として十分に機能させるためには、共有型ではなく一戸ごとに回線をひく『専有型』方式の回線契約をおすすめします。
おすすめインターネット回線
西日本エリア（※1）のオーナーには、NTT西日本の『全戸加入プラン（※2）』のインターネット回線がおすすめです。
- 導入費用が無料（※3）
- 全居室に回線を引くため、高速通信が可能（※4）
導入費用が発生しないオーナー向けの『全戸加入プラン』は、インターネット回線を簡単に用意することができます。初期費用をなるべく抑えてインターネットを導入したいオーナーにとって最適なプランです。
また、NTT西日本のフレッツ光のひかり配線方式は、『専有型』で全居室へそれぞれ安定性を追求した光回線を引き込むため通信速度も安定し、全戸に快適なインターネット環境を提供できます。
（参考：NTT西日本ホームページ）
仕事環境だけではなく、配信サービスなど様々なインターネットサービスが快適に使用できるため、単身者だけではなくファミリー層に対しても喜ばれるインターネット回線です。
（※1）西日本エリアは、富山県、岐阜県、静岡県より西側の30府県となります。
（※2）サービス提供エリアであっても、サービスがご利用いただけない場合があります。エリアについては、こちらをご確認ください。そのほかプランに関する注意事項あり。記事末尾のこちらにて記載しています。
（※3）建物配管設備などの構築が必要になる場合は、マンションオーナーさま・管理会社さま・管理組合さまなどのご負担にて実施していただく場合があります。
（※4）インターネットご利用時の速度は、端末機器の仕様などお客さまのご利用環境や回線の混雑状況などによって低下します。
3-2.オートロックなどのセキュリティ
オートロックは、エントランスと部屋の玄関ドアの2種があります。最低でもエントランスにオートロック機能があると、防犯効果が高いと認識されます。オートロックがあると、建物の敷地内に入居者以外はむやみに入れないため、入居者にとっては安心感につながります。
防犯面で見ても、オートロックのある建物は、エントランスと自室ドアの2つを突破しないと室内に入れないことから、空き巣などの犯罪がおきにくくなります。部屋の玄関につけるオートロックは、設置費用・鍵の作成費用はかかりますが、鍵の閉め忘れがなくなるため、個別の防犯性が高くなります。
昨今は大手宅配会社以外にも、出前代行者などによる、敷地内への個人の立ち入りが必要なケースが増えているため、エントランスで訪問者の確認ができることは、住環境としての安心感につながります。
3-3.宅配ボックス設置
入居者の不在時に配送物の受け取りができる宅配ボックスは、いまや賃貸経営には必要不可欠な設備といえます。とくに、ワンルームは単身者向けの住まいであるため、他に荷物の受取をしてくれる人物がいません。
そのため、宅配ボックスが無いと、何度も受取指定をしなければならない、指定した時間には家にいないとならないなど、生活が不便なイメージがあります。
置き配という玄関ドア前に置いていく配達方法もありますが、賃貸の集合住宅では盗難の心配もありますので、宅配ボックスが敷地内にあると、利便性・防犯性ともに高いと判断されます。賃貸住宅への宅配ボックス設置は、補助金などの支援制度が使えます。
【参照：国土交通省における宅配ボックス設置に関する支援策等一覧】
3-4.浴室乾燥機能
浴室乾燥機能とは、風呂場の乾燥機能により、浴室内で洗濯物などを乾かせる設備のことです。この機能があることにより、夜・雨・外出の間にも、洗濯ものを干して乾かしておくことができます。また、花粉の季節に室内干しができるなど、季節や時間に関係なく、自分のライフスタイルに合わせて洗濯ができます。
ワンルームマンションは室内が狭いため、室内干しをするスペースがありません。そのため、部屋に浴室乾燥機がついていることは、生活利便性が高いと判断されます。乾燥機能には温風以外にも、冷風・換気などがあるため、浴室のカビの発生も防ぎやすくなります。現在の風呂場に換気扇がついていれば、多くのケースで後付け交換が可能です。
浴室乾燥機能とともに、室内に洗濯機置き場があることも高い要望があります。築年の古いワンルームで、ベランダなど室外に洗濯機置き場がある場合は、洗濯機置き場の室内設置と浴室乾燥機能をセットで検討してみてください。
3-5.独立洗面台
独立洗面台とは、洗面台またはシャワー機能付き洗面台が、浴室とは別に設置してあることです。浴室内に洗面台があると、お風呂の利用後は床が濡れている、浴室乾燥をしているときは使えないなど、身支度のときに不便が生じます。
独立洗面台は、シンクの上下左右に収納スペースがあり、鏡の裏にも収納棚がついています。このため、洗面・歯磨き・整髪料・化粧道具以外にも、大小タオルをしまえるうえに、コンセントがあるのでドライヤーや髭剃りもできるなど、1設備に機能が多いという点で人気があります。
さらに、シャワー付き洗面台であれば、髪を洗う、少ない量の洗濯をするなど、お風呂場を濡らさない身支度ができるという点で、特に若い世代に好まれる傾向があります。
3. まとめ
それではおさらいです。
入居者の募集をスムーズに行うためには、「物件の強みをしっかり洗い出すこと」「入居者が求めていることに応える」 が大切です。自身で対策することも大事ですが、プロの不動産会社なら、あなたの物件の強みを上手に活用する術を知っています。不動産会社とうまくタッグを組むことが、賃貸経営の成功への近道です。
大手から地域の事情に精通した
優良企業まで多数の企業が参画
（※2）NTT西日本「全戸加入プラン」
留意事項
【NTT西日本「全戸加入プラン」について】
・全戸加入プランには、「フレッツ 光クロス 全戸加入プラン」と「フレッツ光 全戸加入プラン」がございます。「フレッツ 光クロス 全戸加入プラン」は、「フレッツ 光クロス マンションタイプ 全戸加入プラン」の略称です。「フレッツ光 全戸加入プラン」は、「フレッツ 光ネクスト マンション･スーパーハイスピード 隼 全戸加入プラン」の略称です。
・NTT西日本「全戸加入プラン」は6戸以上の集合住宅が対象となり、ひかり配線方式での提供となります。
・居住の有無にかかわらず、導入物件の全戸数（管理人室などを含めることも可）で締結いただき、月額利用料については、契約戸数分をお支払いただきます。
・NTT西日本ならびにお客さまの設備状況などにより、サービスのご利用をお待ちいただいたり、サービスをご利用いただけない場合がございます。
・インターネットのご利用には、プロバイダーとの契約・料金が必要です（マンションオーナーさま・管理会社さま・管理組合さまなどが契約・料金のお支払いをするプランと入居者さまが契約・料金のお支払いをするプランがあります）。
・光コラボレーション事業者が提供するFTTHアクセスサービスなど（コラボ光）（詳しくはこちらをご確認ください。）および「フレッツ 光ネクスト マンションタイプ」などについては、「フレッツ 光クロス 全戸加入プラン」「フレッツ光 全戸加入プラン」のご契約以前からご利用の場合は継続利用が可能ですが、「フレッツ 光クロス 全戸加入プラン」「フレッツ光 全戸加入プラン」のご契約後は新規でお申し込みいただくことはできません。
・解約金が発生する期間があります（10年更新契約：最大で月額利用料の20%×120ヵ月分／5年更新契約：最大で月額利用料の60%×60ヵ月分）。詳細は営業担当者より説明いたします。
