マンション・アパートでの騒音トラブルは、賃貸物件の所有者にとって入居者満足度の低下や物件の評判に直結する重要な問題です。管理会社が解決に向けて動いてくれるケースもありますが、対応しない場合、どう対処すべきか悩むオーナーの方も多いでしょう。

本記事では、管理会社が騒音トラブルに対応しないときにオーナーが取るべき行動や、適切な対応をしない管理会社を見極めるポイントを解説します。

1. 管理会社が騒音トラブルに対応しないとどうなる？

マンション・アパートで騒音トラブルが起こったときに管理会社が適切な対応をしないと、オーナーは以下のような損害をこうむるおそれがあります。

• 入居者の早期退去
• 損害賠償の請求

まず、入居者の早期退去リスクが高まります。実際、株式会社CHINTAIが全国の20～50代の男女を対象に実施した調査で、「騒音」が早期退去の理由として最多の34.1％を占めていることがわかりました。

この調査結果が示すように、騒音の問題を伝えても管理会社の対応が不十分だと、入居者は改善を待たずに「面倒だから出ていこう」と即座に退去を決めるおそれがあるのです。

特に複数の入居者が同じ騒音問題に悩まされていれば、続々と退去者が出て空室が増えてしまうことも考えられます。もしそうした事態が起これば、マンション・アパートへの悪評が立ち、入居希望者が激減する悪循環をも招きかねません。

さらに、騒音トラブルへの対応が悪いと、入居者から損害賠償を請求されるリスクもあります。実際に「騒音で精神的苦痛を感じた」「引っ越しを余儀なくされた」といった理由で、引越し費用や慰謝料の賠償を求められるケースもあるのです。

公益財団法人「不動産流通推進センター」が、入居者から騒音による損害賠償を求められた相談例を公開しています。この事例では、アパートの壁が薄いために周囲の騒音に悩まされている入居者が「壁を修繕するよう頼んでいるのに対応しなかった」として、オーナーに賃料の値下げを賠償請求しました。

このように、騒音トラブルの放置はオーナーの大きな損失につながることがあるため、早期解決が肝心です。

2. 管理会社が騒音トラブルに対応しない時の理由

管理会社が騒音トラブルに対応しない場合、頭ごなしに「管理会社が悪い」と決めつけてしまう前に、なぜ動かないのか理由を確認することが重要です。

管理会社が対応に消極的な背景には、主に以下の3つが考えられます。

1. 「契約範囲外の対応」に該当する可能性がある
2. 法的権限の限界
3. 管理会社・担当者の判断

2-1. 「契約範囲外の対応」に該当する可能性がある

まず、騒音対応が管理委託契約の「業務範囲外」になっている可能性が考えられます。

多くの管理委託契約では「入居者間のトラブル対応」が業務範囲に含まれており、管理会社には対応責任があります。

しかし契約書に明記されていないケースでは、管理会社が「対応義務はない」として積極的に介入しないこともあるのです。

たとえば、契約プランによっては「入居者からのクレーム対応」をオプション扱いにしている場合もあります。そのようなケースでオプションを選択しなければ、騒音トラブルへの対応は管理会社にとって「契約範囲外の対応」に該当します。

そのため、管理会社が騒音トラブルに対応しない場合は、まず管理委託契約書を確認してみましょう。契約内容を把握すると、管理会社が対応しない理由がわかる可能性があります。

2-2. 法的権限の限界

管理会社が騒音問題に対して消極的な背景には、法的権限の限界によって契約解除や立ち退きを求めるといった決定的な対応ができない事情もあります。賃貸借契約において入居者は、強制的に退去させられないよう法的に居住権が保障されているのです。

借地借家法第28条では、貸主（オーナー・管理会社）が契約解除や立ち退きを求めるには「正当事由」が必要とされます。

正当事由とは、貸主が入居者に契約解除を要請する際の法律上の合理的な基準です。

たとえば、「周辺一帯に響くような音量で深夜に音楽を流している」といった騒音トラブルのケースがあったとします。このときに音の大きさや時間帯、頻度が近隣住民の証言や証拠によって立証でき、限度を超える迷惑行為と認められた場合は、「正当事由」による契約解除を言い渡せる可能性があります。

一方で、苦情があったとしても、客観的な証言・証拠がないケースでは、契約解除を通告できるほどの「正当事由」が容易には認められません。その場合、管理会社が対応できるのは「注意喚起」や「協力要請」までとなり、入居者に強制力のある措置をとれないのです。

また、入居者には民法616条で定められた「用法遵守義務（他の入居者に迷惑をかけずに住居を使用する義務）」があります。用法遵守義務に違反した場合は正当事由が認められ、立ち退きの要請ができる可能性がありますが、違反しているどうかは物的証拠がなければ証明できません。この点でも管理会社から入居者へ強制的な措置を難しくしています。

このような法的権限の限界によって踏み込んだ対応ができないため、管理会社の対応が消極的に見えてしまうこともあるでしょう。

2-3. 管理会社・担当者の判断

管理会社が「問題ないレベルの音」と判断し、対応不要と見なされるケースもあります。

たとえば「子どもの足音がうるさい」という苦情でも、担当者が現地を確認して日中の一時的な生活音と判断すれば、「騒音とはいえない」として様子見することもあります。

ただし、こうした判断が必ずしも正しいとは限りません。騒音の感じ方は人それぞれであるため、最終的な対応方針は担当者の経験や裁量に左右されがちです。そのため、経験や認識が不足していると誤った判断につながることもあります。

特に新人の担当者だと、注意喚起や協力要請をしたあと、本当に改善したかどうかを確認せず「解決した」と見なしてしまうこともあり得ます。

したがって、管理会社から「問題なし」「対応しました」と言われても騒音トラブルが収束しない場合、担当者の判断ミスを確認することも重要です。

次章では、具体的に管理会社が対応しづらい騒音トラブルのケースを見てみましょう。

3. 管理会社が対応しきれない騒音トラブルケース

騒音トラブルが起こる原因から、管理会社が対応しやすいケースと、対応しづらいケースを把握しておきしょう。主に以下の4つは、管理会社が対応しきれないケースといえます。

1. 生活リズム・家族構成の違い
2. マナー意識の欠如
3. 建物構造
4. 周辺環境による騒音

3-1. 生活リズム・家族構成の違い

入居者の生活パターンの違いによって生じる生活音は、管理会社にとって対応が難しいケースです。

マンション・アパートには、「夜勤で日中に寝ている人」や「日中活動する人」、「子ども連れファミリー世帯の人」と「単身世帯の人」といった、ライフスタイルの異なる人々が暮らしています。こうした生活リズムや家族構成の違いによって、「生活音が気になる」という苦情が起こり得ます。

たとえば夜勤明けの人にとっては、昼間に子供がはしゃぐ声や掃除機がけの音がうるさいと感じることもあるでしょう。しかし、各々が活動する時間の違いによって周囲の「生活音」を騒音だと感じている場合は、苦情があってもほとんどのケースで問題視されません。

日常生活を送る上でどうしても避けられない音については、環境基本法で定められた「昼間は55デシベル以下、夜間は45デシベル以下」の基準に違反しない限り、「入居者がある程度我慢すべき音（受忍限度内の音）」と見なされます。

管理会社が相談を受けて現地調査をした結果、「騒音計で測定しても基準を超えるような大きさの音ではない」「発生時間帯も常識の範囲内」とされれば、それ以上の対応は難しいのが実情です。

3-2. マナー意識の欠如

住人のマナー意識の欠如による騒音は、管理会社が最も対応に苦労するケースです。たとえば「大音量で音楽を流す」「深夜に集まって大声で談笑する」といった行為がこのケースに該当します。

こうした行為が報告された場合、管理会社は現地の騒音レベルを確認し、音の大きさ・頻度・時間帯を総合します。その結果、「度を超えている」と判断すれば、騒音を発生させている入居者に直接注意をするのが一般的です。

とはいえ、注意や警告に素直に応じる人ばかりではありません。無視したり怒鳴ったりして、かたくなに自分の非を認めない人も中にはいるでしょう。

このような場合、管理会社は書面を送付して注意・警告するといった対応まではできますが、それ以上踏み込むのは難しいといえます。前章でお伝えしたとおり、借地借家法第28条の「正当事由」に該当しない限り、管理会社は入居者に契約解除を求められません。

マナー違反による騒音は対応の必要性が高いものの、法律によって管理会社の対応範囲は制限されています。

3-3. 建物構造

騒音の原因がマンション・アパートの建物自体の構造に起因する場合、管理会社はトラブルに対応しきれません。

たとえば、「壁が薄く音が外に漏れやすい」「配管が壁や床に埋め込まれており、水を流す音が隣室に響く」といったケースです。

こうした建物構造による騒音は人為的な問題ではないため、根本的な解決を望む場合は、オーナー自身が費用をかけて設備改修やリフォームをすることになります。

管理会社は「建物の構造上やむを得ない音ですので、ご容赦ください」と入居者を説得したり、オーナーに防音マットを各戸に設置する緩和策を提案したりするといった対応に留まります。

3-4. 周辺環境による騒音

マンション・アパートの立地条件が原因で発生する周辺の騒音は、管理会社が対応しづらい問題です。「特定の誰かのせい」でないため、管理会社は根本的な解決に乗り出すことができません。

一般的に起こり得る周辺環境による騒音には、以下のような事例が挙げられます。

以上のような立地によって聞こえる音は避けようがないため、管理会社には対応が困難です。

4. 騒音トラブル発生時に管理会社ができる対応

騒音トラブルが発生したとき、管理会社はどのような対応をとってくれるのかを押さえておきましょう。対応の流れを理解しておけば、管理会社の対応が適切かどうか判断する材料になります。

一般的な管理会社の騒音トラブル対応手順は以下のとおりです。

1. 事情を聞く
2. 注意文を作成・掲示
3. 騒音の原因をつきとめる
4. 注意・協力要請
5. オーナーへ報告

以上の流れは、総務省の「騒音に関わる苦情とその解決方法」に則った対応になります。

4-1. 事情を聞く

まず管理会社は、騒音の苦情を寄せた入居者から詳しく状況を聞き取ります。

具体的には「いつ頃」「どんな音が」「どれくらいの音量で」発生しているかをヒアリングし、苦情の内容を把握します。

話を聞いて、騒音の原因が設備の不具合によるものとわかれば、外部に修理を依頼する場合もあります。たとえば「上の階の給排水の音がうるさすぎる」という苦情なら、配管設備会社に連絡して点検するといった対応を取るでしょう。

騒音の証拠収集も重要です。管理会社によっては、「スマートフォンなどで音を録音しておいてください」と苦情を寄せた入居者に依頼することもあります。騒音の種類や大きさがわかる録音データがあれば、物的証拠として後の対応に役立つからです。

加えて、周辺住戸へヒアリングをすることもあります。複数の証言によって騒音の頻度や時間帯、音の種類を明確にし、トラブルが深刻化した際の確固たる証拠とするのです。

苦情が複数件寄せられているケースや、明らかに度を超えた騒音である可能性が高いケースでは、管理会社はさらに詳しい状況把握に努めます。

4-2. 注意文を作成・掲示

騒音の事実が確認できた場合、管理会社は入居者全体へ注意喚起をします。

トラブルを円満に解決するために、特定の部屋や人物を名指しせず、マンション内の掲示板に注意文を掲示し、「騒音にご注意ください」と呼びかけるのが一般的です。

4-3. 騒音の原因をつきとめる

管理会社は騒音の発生源と原因を特定する調査も実施します。

苦情があった時間帯に管理会社の担当者が現地を訪問し、共用部で測定器を使って騒音レベルを確認。複数の場所で音の大きさ（デシベル）を測定し、「その音がどのようなものか」「なぜその時間帯に発生するのか」を特定します。

4-4. 注意・協力要請

騒音レベルと原因が特定できたら、管理会社は騒音の発生源である入居者に対して直接注意をします。

問題の入居者に連絡を取り、騒音の苦情が出ている事実を伝えた上で協力要請をするのが一般的です。

まずは口頭や電話での注意をし、それでも改善が見られない場合は、書面で「夜間・早朝の大きな音が近隣の生活に支障をきたしています。ただちに騒音を控えてください」といった強めの要請をします。

再三注意しても改善しない場合には、「契約違反としてさらなる措置を講じる可能性があります」と警告文で伝える段階に進みます。

4-5. オーナーへ報告

管理会社は、騒音トラブルへの対応状況を随時オーナーに報告する義務があります。苦情の内容、掲示や注意といった対応、相手方の反応や現在の状況など、経過を詳しく伝えます。

こうした報告を積極的にしてくれる管理会社は信頼できますが、こちらから問い合わせないと報告をしない管理会社は要注意です。

管理会社からの報告で最も重要なのは、騒音が改善されたかどうかです。注意・警告を繰り返しても騒音が止まらない場合、管理会社はオーナーに「契約解除も視野に入れる段階です」と助言することがあります。その場合、オーナーの了承を得てから、問題の入居者に対し、「○月○日までに改善がない場合は賃貸借契約を解除します」といった内容証明を送付します。

もしそれでも従わなければ、裁判所に明け渡し請求の訴訟をし、判決が確定した場合は「強制執行による退去」という流れです。

以上が管理会社による一連の対応になります。これらを迅速かつ丁寧にできる管理会社かどうかを見極めましょう。

5. 管理会社が騒音トラブルに対応しないときのオーナーの対処法

騒音トラブルに管理会社が対応しない場合、オーナー自身が動くしかありません。ここでは、管理会社の対応が不十分な場合にオーナーが取るべき対処法を4つご紹介します。

1. 管理会社に要望書を提出する
2. 公的機関や弁護士・警察へ相談する
3. マンション内に貼り紙で注意喚起する
4. 管理会社を変更する

マンション・アパートの評判と、物件の価値を守るため、放置せず適切に対処していきましょう。

5-1. 管理会社に要望書を提出する

まずは管理会社に対し、要望書を提出しましょう。

「○号室と△号室間の騒音トラブルについて、◯月◯日から何度も苦情が出ていますが、十分な対応がされていません。このままでは契約継続に支障が出るため、早急に適切な措置を講じてください。」といった具体的な内容を伝えます。

この際、契約書に記載された「管理会社の業務範囲」を踏まえて指摘すると効果的です。たとえば、契約書に「入居者間トラブルの一次対応を行う」とあれば、「契約上の業務として対応してもらう必要があります」と伝えます。

ただし、感情的に非難する文面にならないよう注意しましょう。「管理会社が騒音トラブルに対応していない事実」を冷静に伝え、建設的な姿勢で改善を促すことが大切です。

多くの場合、管理会社に問題点を伝えれば、担当者の交替や、専門のスタッフを呼ぶといった対応が検討され、事態が好転します。

5-2. 公的機関や弁護士・警察へ相談する

管理会社に任せていて解決しない場合、第三者の力を借りることも検討しましょう。具体的には、以下のような相談先があります。

管理会社が対応しない騒音トラブルは、公的機関や専門家への相談で解決の糸口が見つかることもあります。

5-3. マンション内に貼り紙で注意喚起する

管理会社がまったく動いてくれない場合、オーナー自らが建物内に注意喚起の貼り紙を掲示する方法もあります。エントランスやエレベーターホール等の共用部に「騒音に関するお願い」を書いた文章を掲示します。

掲示文の例

末尾には「この掲示は全入居者様に向けたものです」と、断り書きを入れておくと良いでしょう。特定の人を名指ししないよう注意しつつも、「苦情が出ている」という事実が伝わる内容にします。

5-4. 管理会社を変更する

要望書を提出しても対応が改善しなければ、管理会社の変更に踏み切るのが得策です。

信頼できない管理会社に大切な物件を任せておくことは、騒音問題以外にも将来的なリスクが大きいといえます。

まずは、現在の契約書で「解約の○ヶ月前通知」の条項を確認し、必要な予告期間を把握した上で変更のスケジュールを立てましょう。

次に、変更の前に今一度現在の管理会社に最後通告をします。「○年○月に要望書を出しましたが、改善が見られないため○月末をもって貴社との契約を終了し、他社に管理を委託する予定です。」といった内容を伝えます。

これを機に管理会社が担当交代やサービス改善に真剣に取り組み、問題が解決する可能性もあります。

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管理会社変更の流れは以下の記事で詳しく解説しています。

まとめ：騒音問題の解決は管理会社の変更も選択肢！

騒音トラブルは、本来であれば管理会社が前面に立って解決に当たるべき問題です。

しかし管理会社にも対応できる範囲と限界があり、オーナー自身にも改善に向けた対処が求められます。

騒音問題を放置すれば入居者の早期退去の原因になり、空室増加による家賃収入の減少を招くおそれがあります。

そうならないためには、管理会社の変更を検討するのも選択肢の一つです。信頼できる管理会社に委託先を変更すれば、騒音問題の解決だけでなく、マンション管理の質自体が向上する可能性があります。

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