空き部屋の解消方法には、普通の賃貸物件に手を加える以外にも、住居以外の賃貸で不動産活用する方法もあります。不動産経営をしていて、空室が発生しやすいお部屋がある場合や、使っていないお部屋が多い戸建て住宅をお持ちの方は、本記事を参考にしてみてください。アパート経営中の方は空室リスクを回避でき、不動産をご所有の方は、空き部屋を活用することによる、負担の少ない不動産活用が可能です。

1. 空いているお部屋を最大限に活用する7つのアイデア

賃貸物件の空室や、戸建で余っている部屋があるなど、うまく活用できていないお部屋がある方向けに、上手な使い方を7つにまとめています。あまりお金や手間をかけずにスタートできるものから、少しのリフォームで効率よく活用できる方法などを紹介します。

居室や建物に手を加える必要がある場合は、リフォーム提案が含まれた土地活用プランを請求して比較することにより、空いているお部屋を最大限に活用できるアイデアを提案してもらえます。

• レンタルスペース
• レンタルオフィス
• レンタルサロン
• レンタル物置
• 定期借家
• 隣室とつなげて広くする
• 民泊営業

1-1. レンタルスペース

レンタルスペースとは、多目的利用ができる空間のことです。時間単位・日単位でレンタルできるため、たとえば、ビジネス・催事・セミナー・ワークショップ・パーティなど、何にでも自由に使えます。

部屋の広さ・エリア・構造などによって、スペースの利用目的を、オーナーの判断で指定・制限できます。たとえば、アパートやマンションの一室を貸し出す場合は、大声や振動が起きるイベントは不向きですが、セミナーやワークショップなどの室内活動に向いたものであれば、何でも適しています。

戸建の場合は、住居が隣接していなければ、室内と庭を使ったパーティスタジオ（大人・子供含む）・レンタルハウスとしても貸し出し可能です。内装を少しおしゃれなものにすれば、テレビ・映画・動画の撮影スタジオとしてのレンタルも可能です。

1-2. レンタルオフィス

レンタルオフィスとは、主にビジネス目的で使うためのスペースです。コロナ禍以降、通勤や在宅ワーク以外にも、レンタルオフィスを使った勤務スタイルが定着しつつあります。レンタルオフィスは、主に個人に貸す時間貸しと、日・月・年単位で貸し出す法人向けがあります。

個人向けの場合は、室内をオフィス利用できるように変更しておきます。最低でも、パソコン作業ができるデスクとチェア、レンタルした方が使えるフリーWi-Fiを設置します。1つの部屋を不特定多数で使えるオフィスにする場合は、文房具・小型～中型のコピー機・コーヒーマシンなども用意しておくと、使い勝手の良いオフィスになります。

法人に貸す場合は、スペースに余裕があれば、会議ができるパーテーションなどで隔離されたスペースが用意できると、レンタル料を高めに設定できます。個人と法人のどちらでも、アパートやマンションの一室を貸すときには、一般入居者に迷惑がかからないように、簡易的な防音設備を施した方が良いと言えます。マンションの共益費として、レンタル料の中に時間相応分の金額を含めて設定してください。

戸建ての場合、個人向けレンタルオフィスは、居室の一部に外部から出入りできるような扉を付けるなど、カンタンなリフォームでスタート可能です。法人向けの場合は、一軒丸ごと貸し出す方が、企業としても使いやすくなります。

戸建の内装が畳や障子などであっても、企業が自分でオフィス仕様として手を加えます。原状回復に関した取り決めだけ契約書に明記すれば良く、スタートのハードルがとても低い活用方法です。

1-3. レンタルサロン

レンタルサロンとは、主に、ネイル・マッサージなど、個人向けの施術をするスペースのことです。また、占いスペースや趣味の講座など、小規模なカルチャーセンターの教室としても利用できます。個人への時間貸しが基本ですが、法人や団体向けに、週・月単位でのレンタルも可能です。

サロンは女性向けの活動内容が多いため、壁紙・照明・インテリアを女性向けに変更するだけで、集客率が上がる可能性があります。壁紙の変更などは、原状回復工事などをお願いしている工務店への相談や、リフォームやリノベーション提案を含めたプラン請求をすると、適切なアドバイスがもらえます。

戸建の場合は「サロン」という名前の通り、非日常的な雰囲気が必要になります。戸建ての一部をリフォームして利用する場合は、出入り口・トイレは母屋とは別に設けておき、隔離された空間にする工夫をしてください。

1-4. レンタル物置

日当たりの悪さなどが原因で、空室が発生しやすい部屋は、レンタル物置として活用できます。特に、絵画・ワイン・本・着物など、日が当たらない方が良いものを保管しておく場所として適しています。お部屋はそのままの状態でも貸せますが、湿気によるカビなどを防ぐために、エアコンは必要です。

アパートやマンションの空き部屋をレンタル物置として利用する場合は、入居者専用の有料レンタルスペースとしても使えます。複数の入居者用に貸し出す場合は、室内を0.5～1畳に区切るパーテーションを設置して施錠ができるようにし、盗難などが起きないように注意してください。入居している物件にオプションで付けるなど、簡易な手続きで使えるようにすると、利用者が増えます。。

マンションや戸建ての広い部屋をレンタル物置にする場合は、一般的な物置と同じように、大きな家具や家電も収納できるよう、不要な家財は片付けておく必要があります。また、重量のあるものを預かる可能性があるので、木造の場合は、貸出は1階部分に限定してください。

1-5. 定期借家

定期借家とは、貸出期間の期限がある賃貸方法です。たとえば、5年後に家の取り壊しが決まっているが、それまでの間を空き家にしておくよりは、何かしらの活用をしておきたいという場合に、5年の定期借家として貸し出します。

入居者は、入居時点で5年後の退去が決まっており、オーナーが許可しない限り、更新はできません。代わりに、賃料を相場よりも低めに設定することで、入居者のデメリットをカバーします。更新ができないことから、借りてくれる方も限定されますが、普通の賃貸以外にも、倉庫代わり・オフィス利用・ペット可・シェア可など、使用用途を自由にすることで借り手の幅が広がります。

【参照：国土交通省　定期建物賃貸借】

1-6. 隣室とつなげて広くする

空室が発生する理由が「狭さ」「使いづらさ」にある場合は、人気のない居室と隣り合ったお部屋をつなげて広くすることで、借り手がつくことがあります。たとえば、アパートの1階北側の部屋が、日当たりも悪く狭いために空室が生じやすい場合は、隣の物件との壁を取り払い、2部屋分の広さにすることで、空室の悩みが解消できる可能性があります。

2部屋を連結すると水回りも2部屋分になりますので、一部をリフォームして広めのバスルームやキッチンに変更することによって、ワンルームを2人以上向けの部屋に変更することも可能です。

戸建の家で空いているお部屋を活用したい場合、同じように、隣り合った部屋の壁を取り払うことによって、広い部屋が誕生します。たとえば、個人利用で広々とした住まいにすることもできますし、2階の子供部屋をつなげて居室を作り、レンタルスペースなどの賃貸経営をすることも可能です。

どの様な使い方が最適なのかは、土地活用と不動産活用のプロに、リフォームとリノベーション前提のプラン請求をすることも可能です。

【関連記事：入居率も賃料もアップできる空室対策リノベーション予算別アイデア】

1-7. 民泊営業

民泊営業とは、戸建やマンションなどの一部または全部を、旅行者などの宿泊場所として提供するサービスです。一般的な宿泊施設であるホテルや旅館とは違い、より地元感覚がある「暮らすように旅をする」旅行スタイルに適しています。

本格的な宿泊施設にするには適切な設備を設置するための費用もかかりますし、民泊ビジネスとして利益を出す必要があります。しかし、住宅宿泊事業法に基づく民泊 (民泊新法)であれば、年間180日以内の営業という制限はあるものの、ほぼ現状の空室や空いているお部屋を活用する形でスタートできます。営業をするためには、申請をして国と自治体からの許認可を得る必要があります。

年間180日ということは、年の半分程度の営業ですから、旅行の繁忙期である夏や冬が主な経営時期になります。建物の一部や部屋の一部を民泊に利用できますので、空室になりやすい部屋や、広い戸建てで活用できていない居室がある場合は、民泊営業も土地活用のひとつとして検討してみて下さい。

【関連記事：【空室対策の基本】満室大家さんになるには？】

2. 今の空き部屋を活用する際のメリット・デメリット

現在、空室となっている賃貸物件や、戸建の空き部屋の活用方法を検討している方向けに、一般的な賃貸物件以外の活用をしたときの、メリットとデメリットを比較しました。どの活用方法を選ぶとしても、他に入居者や居住者がいる場合は、その方たちからの合意を得たうえで、生活に迷惑にならないような、配慮のある活用をする必要があります。

2-1. レンタル〇〇の場合

レンタル〇〇というのは、レンタルスペース・レンタルオフィス・レンタルサロン・レンタル物置など、そこで生活をする以外の目的で、居室を貸すタイプの賃貸経営です。エリアニーズの高い空間を提供できれば、賃貸経営として成立する可能性が高くなります。

メリット

初期費用があまりかからず、比較的、スタートのハードルが低いのが特徴です。スマホのレンタルアプリなどを上手に活用すれば、無人営業も可能です。やめたいときにはカンタンに撤退できるのも、大きなメリットです。

デメリット

レンタルをした人や企業にゴミを持って帰ってもらうなどのルールを設けても、不特定多数の人たちが利用するため、室内が汚れます。貸出ができるレベルの清潔さを保つためには、定期清掃を入れる必要があり、固定費が発生します。スマホアプリを使ったレンタル予約システムを利用する場合は、無料枠を超えたところからシステム利用料が必要になり、これも固定費になります。

また、広告宣伝をしないとレンタルをしていること自体が周知されません。その結果、レンタル申し込みがなければ1円にもならない可能性もあります。

【関連記事：【アパート空室対策まとめ】タダでできることからリフォームまで】

2-2. 定期借家の場合

賃貸期間が限定される定期借家は、オーナーが決めた貸出期間のみ賃貸に出せます。たとえば、数年後に古い戸建てを取り壊してアパート建築をするなどの予定がある場合、それまでの期間だけ、戸建賃貸をするなどができます。また、定年後、子供が成人して夫婦二人では広すぎる家を貸し、自分たちは駅に近いマンションで暮らしたい場合などにも、5～10年単位の定期借家が可能です。

メリット

期間限定のため、退去に関わるトラブルが、ほぼ起きないのが大きなメリットです。次の土地活用のための準備資金を作ることができるので、長期的な計画で着実な土地活用ができます。

デメリット

一般的な賃貸契約と比べると、更新ができないため、借り手が限定されます。対抗策としては、相場よりも賃料を抑える、ペット可にするなど、オーナー側の譲歩が必要です。定期借家契約をした期間は、入居者に権利があるため、オーナー側の予定が変わったとしても、途中解約が難しいのにも注意が必要です。

2-3. 隣室をつなげる場合

空室になりやすい物件を隣の物件とつなげることにより、広い賃貸物件として貸し出す方法です。戸建ての一部が空いている場合には、隣室をつなげて広い部屋として人に貸す以外にも、ご自分たちが家を広く使い、ホームシアターや室内運動スペースを作るなど、自宅を快適に使う新しいライフスタイルを生み出すこともできます。

メリット

北側にある・日照が悪い・眺めが悪いなど、空室になりやすい条件の物件を、隣の物件とつなげてしまうことで、広さという大きなメリットを生み出します。たとえば、ワンルームをつなげた場合、一般的なワンルームの広さである25平米が、倍の約50平米の1LDK～になりますので、単身者からファミリー世帯向けまで対応できる賃貸物件に生まれ変わります。

賃料はアップしますが、相場より気持ち低めに設定することで、空室リスクを長期にわたって回避できる可能性が高くなります。

デメリット

物件や部屋の間仕切りを取り払い、部屋を連結させますので、まとまった工事費がかかります。また、隣室が空いていないと、退去まで待たなければなりませんので、いつでもできるタイプの対策ではありません。

ふたつ分の水回りや配管を、新しい部屋が快適になるように工夫して配置しなおす必要があります。イレギュラーな改装ですので、間取りの不自然さが無いように注意が必要です。個人での判断はむつかしいため、リノベーションを前提として不動産活用プランを考えてくれる不動産管理会社に、相談をしてからすすめるようにしてください。

部屋を広くしたからと言って、絶対に空室が埋まるというわけではなく、あくまで、空室リスクを回避するための次善策です。一番大切なのは、エリアニーズにあった物件を提供できることですので、こちらも担当者と相談したうえで判断してください。

2-4. 民泊営業の場合

民泊営業の中でも、年間180日に活動が制限されているタイプの民泊であれば、比較的スムーズにスタートが可能です。オーナーが同居しているタイプの民泊であれば、建物内の設備やオーナーの私物を共用することが前提であるため、基本的には、工事や追加設備も不要です。

オーナーが建物に同居しない、アパートやマンションの一室を貸す場合は、民泊法で指定された設備として足りないものだけを追加で設置します。あとは宿泊施設に必要なベッドや布団などの、一般的な家財をそろええるだけでスタートできます。

メリット

申請も比較的ハードルが低く、工事不要でスタートできることもあります。年間に180日以内であれば、延泊や連泊もできるため、旅行ハイシーズンは稼働率と料金が上がり、利益が期待できます。民泊をはじめても、あまり手ごたえがなければ、途中でストップし、元のアパートや戸建の状態に戻せば、今までと同じ状態に戻ります。

デメリット

クリアする条件が少ないとはいえ、申請に手間暇がかかります。申請書などの資料を読み、ご自身で進めることが難しいと感じた場合は、司法書士に依頼をしてしまう方がスムーズです。その場合、司法書士報酬を支払う必要があります。

アパート・マンション・戸建てのどれであっても、ほぼ現状のままからスタートできますが、まったく民泊用に何も用意しなくても良いわけでもないため、多少の出費があります。たとえば、基本的な付帯設備以外にも、空気清浄機・布団・ベッド・民泊用の簡易家財などは必要です。また、民泊をやめるときには、それらの家財を処分するための費用も発生します。

【関連記事：効果が期待できるワンルームの空室対策ベスト10と空室対策前の3大チェックポイント】

3. 満室経営につながる正しい空室対策5つの法則

アパートに空室があるということは、周囲のライバル物件と比較したときに、ライバルに負けてしまっている可能性が高いと言えます。アパート経営の理想は満室経営ですから、空き部屋への対策は、オーナーの努力によってある程度までは解決できます。順調な賃貸経営のためにできる、正しい空室対策の法則をまとめました。

• 時代のニーズに合わせる
• 入居者のニーズに合わせる
• 築年が古い＝空室ではない
• 利益の出る経営計画をする
• 質の良い管理会社をパートナーにする

3-1. 時代のニーズに合わせる

空いている物件やお部屋を、人から「借りたい」と思ってもらうためには、時代に合わせて、物件を少しずつ変えていく必要があります。とくに、設備系は耐用年数を迎えたあたりで、世間のトレンドを意識し、必要であれば退去のあった部屋から変更してみてください。

たとえば、トイレ一体型のユニットバスは、バストイレ別に変更して、シャワー洗面台を付けるなど、時代に求められている生活スタイルに少しずつ修正していきます。情報は、大手デベロッパーの提供する最新物件などを参考にしながら、ご自分の賃貸経営の採算ベースに乗る範囲で、時代に合わせる工夫や柔軟性が必要です。

3-2. 入居者のニーズに合わせる

近隣の人気物件を参考に、エリアニーズに合わせて物件に手を加えていきます。最新のライフスタイルなどは、大手企業の提供するマンション情報から得られますが、それとは別に、地元を選ぶ人にとって何が必要で大切なのかを考えてみてください。

たとえば、電車で30分の範囲に企業が複数あれば、そこに務める方が入居者対象になります。独身社会人が求める、利便性の高い暮らし方に適した、浴室乾燥機・宅配ボックス完備・録画機能付きインターホン・オートロック機能などがあれば、内見時も好印象になります。

所有物件と築年も建物のスペックも大差がないはずなのに、満室経営ができているライバル物件は、積極的に真似をしてみてください。このような情報は、不動産管理会社の担当者に相談すれば、近隣エリアの人気物件と比較して、改善点をアドバイスしてもらえます。

3-3. 築年が古い＝空室ではない

建物が古いと、物件オーナーは「築年が古いこと」が、空室が起きている直接的な原因だと考える傾向があります。これは、日本人は新築を喜ぶという、昔ながらの風説を、オーナーが何となく信じているためです。実際には、新築が埋まりやすいのは、時代のニーズを最も反映しているため、「入居者が求めているものが、より多くそろっている」からと言えます。

たとえ築年が古くても、入居者のライフスタイルに合った設備や内装であれば、空室は埋まりやすくなります。新築と同じだけの設備が整っているのであれば、賃料が割安になる築古物件の方が、早期に決まりやすいとも言えます。「築年の古さ」は、空室発生の直接的な原因ではないことを、理解してください。

3-4. 利益の出る経営計画をする

空室が発生すると、オーナーの大きな負担になるのが、ローン返済です。ローンには、建物を新築した時にかかった建築費以外にも、空室状態を改善するために行った、さまざまな設備投資や工事費のリフォームローンなども含まれます。

アパート建築費の融資を受けるときには、空室が2割ある（貸出戸数の8割が埋まっている）状態で、良好な経営ができるように計画されていますので、2割の空室が発生しているだけであれば、返済には支障が出ない傾向があります。

しかし、空室が2割以上になる、または満室経営を目指した空室対策のための費用負担が増えると、返済にも影響が出てくることがあります。より良い賃貸経営のために空いている部屋を改善する場合でも、年間の収支計画をもとに、速やかに黒字化できるような経営計画を立ててください。

不動産管理会社の中には、良好な経営になるような経営指南ができる会社や、地域全体の活性化を踏まえて物件価値をあげていく「プロパティマネジメント」ができる会社もあります。長期的な視点で、経営改善をお考えの場合は、経営に強い不動産管理会社に変更することも検討してみてください。

戸建の空き部屋に手を加えて活用する場合は、大型のローンを組む必要はありません。しかし、リフォームにかかった費用は、賃料から返済することを前提に、慎重にシミュレーションしてください。

【関連記事：【2025年版】評判の良い賃貸管理会社9選！チェックポイントを解説】

3-5. 質の良い管理会社をパートナーにする

営業力があり、オーナーが困った時には適切なアドバイスができる、誠実で信頼できる不動産管理会社をパートナーにしておくと、不動産経営や新しい活用にも、自信をもって踏み出せるようになります。頼りになる会社探しには、ひとつひとつの会社を調べていくよりも、なるべくたくさんの候補の個性や特徴を比較して、相性の良い会社を見つけ出す方法がおすすめです。

「賃貸経営HOME4U」では、賃貸経営に必要な業務を安心してお任せできる、信頼と実績のある会社をご紹介しています。経営中、またはこれから賃貸を検討しているエリアと物件の広さなど、かんたんな項目を入力するだけで、複数の不動産管理会社の管理プランを、一度に比較することができます。 現在、管理内容に関して気になっていることや、増やしておきたい業務など、賃貸経営に関した不満や不満をクリアできる、良質な会社を見つけ出すことができます。不動産管理会社探しや、不動産経営に関するお悩みには、賃貸経営HOME4Uの一括プラン請求をご活用ください。

まとめ

空き部屋や空き物件のある不動産オーナーさま向けに、空室を活用する方法をまとめました。一般的な賃貸物件の借り手を付きやすくする考え方以外にも、イレギュラーな賃貸経営などもお知らせしています。どの方法を取る場合でも、かならず不動産管理会社に相談をして、アドバイスを参考にしてください。

空き部屋や空室の修繕や改装を検討している場合は、リフォームやリノベーションを前提としたプラン請求も可能です。賃貸経営HOME4Uの一括プラン請求の画面で、希望する管理内容や相談内容を記入していってください。