経営中のアパートに空室が発生してしまうと、アパート収入にも影響が出ます。しかし具体的な空室改善の方法がわからないと、何もできないまま数か月が経過し、慌てて賃料を下げて対応するオーナーは少なくありません。本記事では、長期の空室がアパート経営にどのような影響を与えるのか、そして、現状を理解して空室状態を改善するためには、どのような対策を取るべきなのかをまとめています。

1. 長期空室のまま対策をしないとアパート経営はどうなる？

賃貸経営は、物件からの賃料収入があってはじめて成立します。そのため、空室＝賃料0円の状態ですので、それが長期化すると全く働いていない物件を抱えたまま、経営を続けることになります。

所有物件数が多いと、1室の空室への影響が少なく済みますが、物件数が少ない場合は、収益・ローン返済ともに打撃も大きくなります。たとえば、20室あるうちの空室1室でしたら1/20（5％）、10室ならば1/10（10％）、4室であれば1/4（25％）の影響力があります。

アパートの年間収入から空室分の利益が消えることを、しっかりと数字で把握していれば、空室を放置することがどれほど危険なことかを理解できます。

アパート経営をはじめる際に、金融機関から融資を受けた方は、物件からの収入がローンの返済原資であることがほとんどです。そのため、空室が長期化すると、返済原資が入らない状態が続いていることになりますので、次第に、返済負担が重くなっていきます。

年間収益が下がれば、アパート経営の手取りが減り、修理修繕などに使う資金をプールすることもむつかしくなります。このような状態でライバル物件が出現すると、さらに空室が増えてしまう可能性が高まります。

このようなことから、空室が発生したら早期に解決し、長期化させないようにしてください。また、適切なアドバイスとサポートができる、経験豊富な不動産管理会社の存在も必要不可欠といえます。

2. 空室が埋まらない！長期空室になってしまうよくある6つの理由

入居者募集をしても空室が埋まらないのには、それなりに理由があります。以下の長期間の空室が発生する6つの理由を参考に、ご所有の物件にどのような対策が必要かを考えてください。注意していただきたいのは、これらの理由のうち、該当するものが1つだけであれば、賃料を下げて対応をすれば入居者が決まる可能性があります。

しかし2つ以上当てはまる場合には、そもそも物件にエリアニーズがなく、お問い合わせ自体が少ない可能性があります。現在埋まっているお部屋も含めて、アパート経営全体を戦略的に見直す必要があるかもしれません。

2-1. 立地・エリア条件が悪い

アパートのある立地やエリアの条件が悪いかもしれません。賃貸住宅に良い条件とは、駅から近くて生活利便性が高いことです。具体的には、駅から徒歩10分以内で、駅から家の間にスーパーマーケット・ドラッグストア・飲食店・コンビニがそろっていることです。

上記のような条件がそろわない場合は、外観や室内設備が良くても、その不便さから、空室が埋まりにくくなる傾向があります。

確認方法

Googleマップなどで物件の周辺地図を確認して、徒歩圏内に生活利便性の高いお店がそろっているかを確認してください。徒歩10分以内にコンビニもないとなると、住所が都心部であっても、利便性は低いとみなされます。

できれば、オーナーか管理会社の担当者が歩いて周辺情報をチェックしたものを、入居者募集情報としてアップする方が、お部屋探しをする方に伝わりやすくなります。あまりにも利用できる店舗が少ない場合、入居者は、生活に必要なものを通販や個別宅配で頼むことになります。その場合は、エントランス前に固定できる大型宅配ボックスを設置して、入居者のニーズに応えらえるような工夫が必要です。

2-2. 物件がニーズに合っていない

所有物件が、エリアニーズと合致していない可能性があります。たとえば、周辺に保育園・幼稚園・小学校が多く、公民館や公園などがそろった子育てファミリー向けの環境に、ワンルームなどのシングル向け物件を出しているなどです。

ファミリー向けとシングル向けの物件は、室内設備にも違いがあります。エリアで求められている人物像に合った間取りや設備への変更が必要です。

確認方法

空室物件の周辺環境を確認してください。ネット上の地図で探すよりも、実際に物件の近所を歩いて、実際にはどんな環境なのかを確認する方が、より入居者の目線に近くなります。

物件の周辺環境は駅前開発などによって、10年単位で大きく変わることがあります。エリア環境が変わると、建築当初の経営計画と現状が違ってしまっている可能性もあります。空室が増えてきた、なかなか埋まらない空室がある場合には、経営計画そのものの見直しも検討してください。

2-3. 家賃が高い

周辺相場に対して、家賃が高い可能性があります。過去に、今の家賃設定で満室経営ができていたとしても、長く空室が埋まらないのであれば、割高感がある可能性があります。

賃料相場は、周辺の家賃設定も参考にするべきですが、入居者のライフスタイルや平均年収などにも注意する必要があります。

確認方法

先に、管理会社に周辺相場家賃を聞いてください。同じスペックと築年の物件と比較して、価格が高ければ、賃料を下げるか、家賃据え置きで共益費を含んだ価格にするなど、お得感のある設定にします。

賃料改定の際には、入居者の人物像にも注意が必要です。築20年のアパートであれば、20年前の独身男性と今の独身男性では、ライフスタイルでお金を使うところが違います。「今」の入居者候補が、家賃として支払っても良いと思える価格設定であるかを、見直す必要があります。

2-4. 外観や設備が古い

昨今のお部屋探しは、不動産ポータルサイトに掲載されている画像を見て、お問い合わせをしてきます。建物の外観と室内設備が古いと、どうしても写真映りが悪くなるため、候補のリストに残りにくくなります。

確認方法

不動産ポータルサイトにアップされている、所有物件の画像を確認してください。その際、近隣の物件も合わせて確認し、第一印象としてどう見えるかを、客観的に判断してください。

画像を盛る必要はありませんが、最低でも、清潔感は必要です。たとえば、外壁の色が日焼けでまだらになっていたら、エントランス側だけでもクリーニングをしたうえで、再撮影をしてください。室内はプロのクリーニングを入れてきれいにしておいてください。

【関連記事：入居率も賃料もアップできる空室対策リノベーション予算別アイデア】

2-5. 宣伝が不十分

最近のお部屋探しは、まず、大手不動産ポータルサイトに無料登録し、そこから物件の条件にチェックを入れて、複数の候補を同時に検討します。大手不動産ポータルサイトには、SUUMO・at home・LIFULL HOME’S・アパマンショップ・いい部屋ネット・CHINTAIなどがあり、お部屋探しをする方は、複数の媒体に登録をしています。

良いと思った物件があれば、複数のポータルサイトを横断して同じ条件の物件情報を確認し、さらにGoogleマップなどで周辺エリアの確認をしてから、お問い合わせをしてきます。そのため、入居者募集をしている不動産管理会社が、1～２社くらいしか企業登録をしていないと、必然的に、広告媒体が少なくなります。その結果、多くのポータルサイトに掲載している不動産会社に比べると、宣伝が不十分になってしまいます。

確認方法

まずは、不動産管理会社にポータルサイトの登録数を確認してください。最低でも大手三社と言われるSUUMO・at home・LIFULL HOME’Sには企業登録のアカウントを持っているのが理想です。管理会社がアカウントを増やせるのであれば、一時的でも、大手三社への掲載を依頼してください。

2-6. 管理会社の営業力不足

管理会社の営業力不足が、長期の空室に関係している可能性があります。入居者募集を開始してから1～2カ月経過しても、お問い合わせも無い状態であれば、物件だけではなく管理会社にも問題がある可能性があります。

確認方法

管理会社の担当者に直接、普段からどのような営業方法をとっているかを確認してください。何カ月も空室のまま放置された状態で、さらに、空室改善のための提案などが何もないようであれば、管理会社の変更も検討してみてください。

【関連記事：【空室対策の基本】満室大家さんになるには？】

3. 長期空室状態をストップさせる7つの改善方法

長期の空室が続いているということは、経営状態はすこしずつ悪くなっているので、大きなお金をかけたくないのがオーナーの本音です。とりあえず、今の状態が続くことをストップさせるために、空室物件にどのような手を入れるべきかを説明します。

3-1. エリアニーズに合った物件にする

アパート経営開始当初のエリア環境は、20年も経過すると大きく変わることがあります。アパートのあるエリア環境が昔と変わり、知らない間にエリアとズレのある物件になっている可能性があります。たとえば、徒歩圏内に地下鉄の新駅ができた、自転車の移動圏内に大手企業や大学が引っ越してきたなどがあると、物件のターゲットそのものが変わることがあります。

不動産管理会社の担当者に相談をしながら、必要とされる物件になるように調整してください。ただし、室内のすべてを変える必要はなく、ニーズとのズレを修正する程度で良いので、大きな費用は必要ないケースの方が多いと言えます。

3-2. 室内設備を新しくする

同じお金を出して借りるなら、入居者は便利で使いやすい設備を好みます。築年が10年を超えている場合は、水回りの設備は、予算の範囲内で適宜に交換しておく方が良いと言えます。空室が発生している部屋から優先的に設備を新しくすれば、一度にかかる費用負担も大きくはなりません。

可能であれば、キッチン・バス・トイレの水回りは、安価なものであっても新しいものに変えておくと、画像や内見時のイメージが変わり、入居者が付きやすくなります。

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3-3. 相場家賃より下げて様子を見る

空室のお部屋だけ、少し家賃を下げて様子を見る方法があります。オーナーとしては、他の部屋が今の家賃で運営できているので、できれば家賃は下げたくないというのが本音です。しかし、空いていれば1円も収入が入りません。

まずは、現家賃から相場家賃より少し下げた値段の範囲で、1,000～2,000円くらいずつ価格を下げていきます。お部屋探しをする方は、家賃設定を〇万～〇万と設定して探しますので、少しずつ下げることによって、対象者の枠が広がっていきます。価格を下げることで閲覧数やお問い合わせが増えるのであれば、相場家賃近くまで下げれば、空室が解消する可能性が高くなります。お問い合わせが増えない場合は、空室の原因が価格ではないことがわかったので、設備などの交換を検討してください。

3-4. 外壁塗装なども検討する

外壁は一年中、風雨と直射日光にさらされているため、経年すると、何となく、すすけた印象になります。特に、外壁の色が黒系・青系の場合は、色が白っぽくなってしまい、必要以上に劣化したように見えます。

このような状態になったら、まずは、外壁のクリーニングを検討してください。定期的に外壁や門塀の清掃に使える専門器具（ケルヒャー）などを使って、公道に面した部分だけでも清掃をすると見栄えが良くなります。清掃のアルバイトを雇う以外にも、管理会社の建物管理のプランとして委託もできます。

長期メンテナンスとしては、おおよそ10年のサイクルで、外壁塗装や屋根の防汚防水シールドを施工すると、外壁の劣化や雨漏りなどを回避できます。ただし、百万単位のお金がかかりますので、修繕費積立が必要です。

3-5. 初期費用負担を軽くする

敷金礼金などの、引っ越しの際にかかる初期費用負担を軽くすることによって、お部屋探しのリストに残りやすくなります。たとえば、敷金礼金が2：2であれば、1：1まで下げることによって、前向きに検討してもらいやすくなります。

特に礼金は、大家さんに支払う慣習的な要素が強く、その習慣がないエリアから来た人にとっては、理由のわからない金額です。仮に礼金をゼロにしてしまっても、敷金があれば、家賃滞納や原状回復のための費用は担保されますので、前向きに検討してください。

3-6. 広告宣伝の内容を見直す

お部屋探しをする方は、大手不動産ポータルサイトを利用して、エリアと家賃などの条件を入れながら、希望する物件を絞り込んでいきます。条件の中に「こだわり検索」「詳細検索」という項目があり、そこには、お部屋探しをする方にとって「あったらいいな」と思う設備がたくさん記載されています。

たとえば、エアコン・録画機能付きインターホン・室内洗濯機置き場・独立洗面台・浴室乾燥機・インターネット無料・宅配ボックスなど、さまざまなものがラインナップされています。

このような設備がもし附帯しているのでれば、そのことは説明文や画像にもアップしてアピールしてください。まだない設備で、予算に合うようなものがあれば、積極的に設置をしてください。また、画像や動画は新しい設備が増えるたびに更新し、ネット情報が古くならないように気を付けてください。

3-7. 営業力のある不動産会社と契約する

不動産管理会社には、管理が上手な会社と、入居者募集などの客付けが上手な会社があります。理想は両方が良いことですが、現実には、両方がそろっている会社は多くはありません。そこで、入居者を募集する時には、管理委託をしている不動産会社だけではなく、他の会社も入居者探しできる一般媒介にしておき、複数の不動産会社に競わせてください。

また、成約をしたときのメリットが大きくなるように、期間を区切ったインセンティブ報酬を設定しておくと、営業に自信のある不動産会社が競って内見案内に力をいれてくれます。

管理と客付けの両方がそろった優秀な不動産管理会社は、存在しています。しかし、数多くの不動産管理会社の中から、そのような会社を自分で探し出すのは、とても大変です。「賃貸管理　HOME4U」の一括プラン請求をご活用いただければ、営業力があり、なおかつ管理も安心してお任せできる、信頼と実績のある不動産管理会社を探しやすくなります。

4. 長期空室を発生させないためのプラスアルファな5つのアイデア

本章では、すでに空室が発生している・空室になりそうな物件があるオーナー向けに、入居者の裾野を広げることによって、空室改善・予防につながるアイデアをまとめています。

4-1. 常にライバル物件を参考にする

同エリアで同スペックのアパートであっても、満室経営をしている物件は存在します。そのようなアパートオーナーの多くは、積極的に市場調査を続けて、物件とお部屋探しをする方の、情報更新に注力している傾向があります。

そのようなお手本が近くにあれば、ぜひ、真似をしてみてください。具体的には、管理会社に周辺エリアの人気物件や、管理している物件の中で満室御礼の物件の特徴を教えてもらいます。なんでもコピーする必要はありませんが、「これは良さそうだな」「自分だったら欲しいな」と思うようなものであれば、積極的に取り入れてみてください。

そのことによって、ひとつの空室が解消されれば、別の部屋で退去が起きた時にも、同じ対策をすれば、長期空室は発生しにくくなるといえます。

4-2. ペット可・事務所可にする

空室が数か月単位で長期化している場合は、ペット可や事務所可にして、入居者の範囲を広げてみてください。事務所可の場合、アパートの多くは住居用の建物であることから、多くの人が出入りするタイプのオフィスではなく、室内でテレワークができる、自宅兼事務所のような使い方が適しています。附帯設備として遮音パーテーションを提供すれば、音の問題が起きにくくなります。

ペット可は、ペット可物件にすることを、他の入居者にも知らせておく必要があります。その際、他の入居者もペット飼育を希望することがありますので、建物全体でペット可にするのかを、先に管理会社と相談しておいてください。他の部屋もペット可物件にする場合は、既存入居者からもプラス1か月の敷金を徴収できますので、原状回復の問題はクリアできます。

4-3. 外国人OKにする

日本人オーナーは、外国籍の方の入居に消極的であることから、外国人OKにすると、空室問題が解決しやすくなります。消極的になる理由としては、主に、日本語でのコミュニケーションが取れない・生活様式が違うので物件が傷む・生活習慣の違いから住民トラブルが起きやすいなどがあります。

外国人とひとくくりにしてしまうのは問題ですが、アパート経営では問題が起きない方が良いので、多くのオーナーは入居を見送ります。そのため、外国籍の方は常に住居に困っていますので、外国人OKにすれば入居者がつきやすくなり、空室改善の一助になります。

管理会社は英語で契約書を作成し、重要事項説明ができるか、通訳を用意できる必要があります。

4-4. リフォームは管理会社と相談をしてから

空室のリフォームを検討している場合は、かならず、管理会社に相談をしてください。リフォームやリノベーションは大掛かりな工事になることが多く、費用もかかります。リフォームにかかった金額は、その物件の家賃から回収しますので、たとえば5万円の家賃でリフォーム代50万円であれば、単純計算で、回収に10ヶ月かかることになります。

また、リフォームをしたからと言って、100％空室が解消されるという保証はありません。すでに長期の空室で収入0円が続いていますので、リフォームによって、さらなるマイナスを発生させる可能性もあります。信頼と実績のある不動産管理会社であれば、リフォームの必要性も、費用対効果を踏まえたうえで、適格なアドバイスをしてくれます。

【関連記事：【アパート空室対策まとめ】タダでできることからリフォームまで】

4-5. 信頼と実績のある不動産管理会社を選ぶ

長期の空室が発生している状態を、そのままにしている不動産管理会社は、あまり良い会社だとは言えません。本来、信頼と実績のある不動産管理会社には、空室改善のためのノウハウが蓄積しています。管理物件の何が問題で、なぜ空室が埋まらないのかについては、管理会社側には検討がついています。

不動産管理会社から見ると、オーナーはお客様であるため、求められない限りは物件に関したアドバイスなどはしません。理由としては、アドバイス内容が、そのまま物件のデメリット指摘になることが多いためです。

しかし、解決策や対応策はありますので、相談をされれば適切なアドバイスをしてくれます。このような会社をパートナーにできていれば、そもそも空室が長期化することもないといえます。

頼りにできる不動産経営のパートナー探しは、たくさんの管理プランを比較して、数多くの候補の中から選んでください。「賃貸管理 HOME4U」の一括プラン請求賃貸であれば、アパート経営のお悩み事を解決できる、信頼と実績のある管理会社が見つかります。

長期化している空室への対策をまとめました。空室が発生する物件には共通した特徴があり、どれも、具体的な対応策があります。あとは、エリアにおける需要や、今の生活スタイルに合った物件であるかなどの、不動産経営のプロが判断する部分が残ります。優秀な管理会社であれば、空室が長期化する要因を見つけ出し、適切なアドバイスができます。空室対策を講じても、あまり変化がない場合は、管理会社の変更も視野に入れてみてください。