賃貸オーナー様向けサービス
よくあるご質問
賃貸経営サービスに関するみなさまの悩みや不安、疑問にお答えします。
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賃貸管理
賃貸管理をお願いする際の委託料の目安は?
何の業務を委託するかによって費用は変わってきます。たとえば、建物・設備の管理業務のほかに、清掃業務や入居者募集業務などを依頼した場合の費用は異なります。
実際の業務委託料については、パートナーとなる不動産会社に確認するようにしましょう。
一括管理と部分管理の違いは何ですか?
「部分管理」とは、建物管理や入居者管理など、管理業務の一部を管理会社に委託する方法です。反対に、管理業務のすべてを委託することを「一括管理」といいます。
「一括管理」であれば賃貸経営に関する業務の大部分を一切不動産会社にお任せすることができますので、手間のかかる作業を賃貸オーナー様が行わなくていいというメリットがあります。
プロパティマネジメントはどのようなサービスですか?
プロパティマネジメントとは主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことです。
不動産投資家や法人様より業務を任された不動産会社は、建物や設備のメンテナンス業務を指示するだけでなく、テナント管理やコスト管理、収益性を高めるためのリニューアルのコンサルティングなども合わせて行なうのが一般的です。
賃貸仲介
一般媒介と専任媒介の違いが知りたい
入居者募集には、自分で探す方法と、不動産会社に依頼する方法の2つがあります。
不動産会社に入居者募集を依頼する場合、「一般媒介契約」か「専任媒介契約」のいずれかの契約を結ぶ必要があり、それぞれ契約の内容が異なりますので、注意が必要です。
- 一般媒介契約
- 賃貸オーナーは複数の不動産会社に入居者募集の依頼をかけることが可能です。
同時に、賃貸オーナー様が独自に入居者を見つけ、契約することも自由になります。 - 専任媒介契約
- 賃貸オーナーは、入居者の募集を1社の不動産会社に依頼します。
また、専任媒介の場合、賃貸オーナーが自分で入居者を募集することが可能ですが、専任専属媒介契約の場合、入居者の募集から契約の締結に至るすべての業務を依頼した不動産会社1社にお任せすることになります。
仲介手数料はどのくらいかかりますか?
入居者募集・審査・更新契約などを委託する際に、仲介手数料が発生します。 実際の金額は不動産会社に確認するようにしましょう。
入居者が家賃を滞納したらどうしたらいいですか?
賃貸経営における入居者とのトラブルで一番多いのが「家賃滞納」です。
自主管理の場合、このようなトラブルも賃貸オーナー様が対応しなければなりませんが、賃貸管理やサブリースなどのサービスを利用すれば、家賃徴収を不動産会社に委託したり、家賃保証を受けることができますので上手に利用してみるといいでしょう。
土地活用
土地活用の具体的な活用方法が知りたい
土地活用の活用方法は、主に、以下8つになります。
- 賃貸住宅(アパート・マンション)
- 賃貸住宅(賃貸併用住宅)
- 駐車場経営
- 介護系施設(老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・デイサービス・グループホーム等)
- オフィスビル
- 医療系施設(クリニック・病院)
- 商業系施設(コンビニ・ロードサイド店舗)
- トランクルーム
さまざまな活用方法があり、かけ合わせも多数になりますので、複数の不動産会社に、お困りごとやご要望など、相談いただくことをお勧めします。
アパートを建て替えるか、リノベーションするかどちらがいいですか?
現状の建物の状態、費用、収益性の改善など、様々な要素を総合的に考慮して判断する必要があります。建て替えや、リフォーム・リノベーションを行った場合のそれぞれの費用や、収益プランを賃貸経営HOME4Uを使って比較しましょう。
表面利回りと実質利回りの違いを教えてください
「利回り」とは、投資額に対して1年間でどれだけの収益があるかを見極める指標として使われていますが、不動産投資では「表面利回り」と「実質利回り」の2種類存在しますので間違いのないよう気をつけてください。
- 表面利回りとは
- 年間の家賃収入の総額を、購入価格で割った数字です。
表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格×100 - 実質利回り
- 実質利回りは、年間の維持経費を加味した上で計算します。
実質利回り=(年間の家賃収入−年間の維持経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100
自分の手取りがいくらになるかを知るには「実質利回り」です。
「表面利回り」だけで判断しないように注意しましょう。
また、実質利回りの「維持経費」は年ごとに変わり変動します。将来に渡って保証されているものではありませんのでご注意ください。
サブリース
どんな賃貸住宅でもサブリースが利用できますか?
賃貸オーナー様がサブリースを希望しても、立地や賃貸市況によっては借り上げを断られるケースがあるようです。また、サブリースが利用できても、借り上げ期間の短縮や一定の条件を付けられるなどの場合もあるようなので、契約時に不動産会社に確認するようにしましょう。
賃料はいつから振り込まれますか?
サブリースサービスを契約したからといっても、すぐに賃料が支払われるわけではありません。期間は不動産会社によっても異なりますが、契約期間開始後、一定期間の募集猶予期間をすぎたのちに、賃料の支払いが発生します。猶予期間がどのくらいの期間になるのかは、不動産会社に確認するようにしましょう。
どんな賃貸住宅でもサブリースが利用できますか?
空室の有無に関係なく、毎月一定額の賃料が賃貸オーナーに支払われる、サブリースのオプションサービスです。なお、借地借家法第32条の規定により定期的な家賃の見直しがあり、賃料が減額する場合もあります。
リロケーション
転勤の期間が決まってないけど、貸せますか?
定期借家契約は、一般的に2年や3年などの期間を設定して契約をします。もし、海外赴任や転勤の期間が長くなり、引き続き貸したい場合は、再契約できる場合が多いため、期間が長引く可能性がある場合は、事前に管理会社に相談しておきましょう。
一方、設定した期間より帰任が短くなった場合、残念ならが途中解約はできない場合が大半です。
違約金などを払うことで、期間を短くできる場合もありますので、契約時に、管理会社とよく相談をして決めましょう。
売却するのと賃貸するので迷っています
家を貸すか、売るか、それぞれのメリットとデメリットがあり、一概にどちらが良いとは言えません。賃貸の管理会社と売却を取り扱う不動産会社の両方に相談して比較するのもおすすめです。
家を貸す場合
メリット
- 家賃収入が得られる。
- 愛着あるわが家を手放さなくて良い。
デメリット
- 空室の場合、家賃収入が入らない。
- 税金・管理費維持などの経費が必要になる。
家を売る場合
メリット
- まとまったお金が手に入る。
- 売却額を確定できるため、将来下落するリスクを回避できる。
デメリット
- 住宅ローンの残債務が多ければ、自己資金での充当が必要な場合がある。
- 地価上昇局面の場合、売却代金を損する場合がある。
赴任の期間が短い場合でも、貸せますか?
期間が短い場合、通常の賃料より安く設定するなどの工夫をすることで、借主を早く見つけ、賃貸することが可能です。また、1年未満などの場合は、賃貸するのではなく、通風などの「定期巡回サービス」を利用する方も多いようです。
リロケーションの管理会社では、定期巡回サービスを取り扱う会社も多数ありますので、どちらが良いか相談してみると良いでしょう。
リフォーム・リノベーション
リノベーションとリフォームとリノベーションの違いが知りたい
リノベーションとリフォームの違いは、リノベーションは「性能の向上」、リフォームは「原状回復」が目的であることです。
リノベーションは、断熱や耐震性といった建物の機能の他、使いにくい間取りや家事動線も変更することが可能で、建物に新たな価値を生み出せる方法です。リフォームに比べると工期は長めで、費用も高くなります。
一方、リフォームは、例えば水回りや家具の設置跡などの劣化を新築当時のような見た目・性能に回復させることを指しており、リノベーションに比べて工期が短く、費用も安いです。
築何年くらいでリノベーションやリフォームをしたらいいのでしょうか
おおよその目安としては、リノベーションは築20年から、リフォームは築10年から検討が必要です。なお、築年数が長くなればなるほど、建て替えも含めての検討が必要になります。
他の箇所と比べて劣化がより早く進む傾向のある水回りに関しては、比較的早い段階での対策の必要性が出てきます。
まずは、「掛けられる予算はどれくらいか」「その予算でどんなリノベーションをしたいか」をある程度定めたうえで、複数のリフォームやリノベーション会社に相談し、設計を依頼してみましょう。
設計図などがなく建築業者もわからないのですが工事できますか?
設計図がなくてもリフォームやリノベーションの工事は可能です。が、設計図があったほうが、さまざまなトラブルを回避できます。例えば、リフォームを行った後に構造上の問題がみつかった場合、設計図がないと責任問題を判別することが難しく、トラブルになりかねません。
ですので、設計図がなく実際に建築した業者もわからない場合は、経験豊富で実績の多い業者を選択し、事前に、現地で建物調査を行い、新たに設計図を作成してもらうことができます。
また、その他にも、確認済証や検査済証がない場合も、台帳記載事項証明書を確認したり、専門家による建築基準法適合調査を行う必要がありますので、業者に相談してください。
賃貸経営HOME4Uについて
「賃貸経営HOME4U」とはどのようなサービスですか?
「賃貸経営HOME4U」は、アパート経営、賃貸マンション経営をすでにされている賃貸オーナー様に対し、不動産会社のご紹介をするサイトです。
お持ちの不動産がある場所、物件の種別から、ご依頼の内容ごとに複数の不動産会社に一括してお問い合わせいただけますので、賃貸経営の方法について比較検討いただけます。
お問い合わせいただいた内容については、賃貸オーナー様のご都合に合わせて、不動産会社から直接ご返答をさせていただきます。
一回の依頼で何社の企業にプラン請求できますか?
一回の依頼につき、最大30社の企業を選択できます。
提携している企業は、全国47都道府県に対応し、大手から地域の情報に精通している企業まで130社以上が参画しています。
賃貸経営HOME4Uでは、賃貸経営に実績の多い企業を厳選しており、一戸・一棟・一室、長期・短期にかかわらず、ご相談いただけます。
「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」の運営会社はどこですか
NTTデータグループの株式会社NTTデータ スマートソーシングが運営しています。
NTTデータは、情報サービス事業では業界最大手です。お客様の大切な情報を取り扱うサイトだからこそ、官公庁や銀行などの日本最高クラスのセキュリティで培った安全なシステムで、安心、安全にご利用いただけるサービスです。
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