現在の管理会社の対応が不満で変更を検討しているものの、「管理会社を変えたあとにトラブルが起きるのでは？」「今の入居者に迷惑がかからないか」と不安を感じているオーナーの方も多いのではないでしょうか。

管理会社の変更後には、「業務の引継ぎ漏れ」や「入居者からの反発」といった問題が起こりがちです。
しかしこうした問題は、それらが起こる原因を知り、適切な事前準備と対策を講じれば回避が可能です。

本記事では、管理会社変更にともなうデメリットとその原因を解説します。そのうえで、デメリットを最小限に抑えてスムーズに変更するための具体的なポイントをご紹介します。

管理会社変更か現状維持かで迷ったときの冷静な判断にぜひお役立てください。

1. マンション管理会社変更の3つのデメリット

管理会社の変更はオーナーにとって大きな決断ですが、手順を誤ると変更後にトラブルを招く可能性があります。
そうしたトラブルを回避するために、ここでは管理会社変更の3つのデメリットと、その原因を整理して解説します。

マンション管理会社変更の3つのデメリット

• 管理会社間で管理業務の引継ぎ漏れリスクがある
• 入居者に変更のメリットが伝わっていないと不安に思われる
• 適切でない管理会社を選び、管理品質が低下する

1-1. 管理会社間で管理業務の引継ぎ漏れリスクがある

管理会社を切り替える際、旧管理会社は自社の収益源を失うため、積極的な姿勢で引継ぎをしてくれないことがあります。
引継ぎ時は、新旧の管理会社間で「マンション管理の情報」を共有しますが、ここで全情報が共有されていないと、トラブルが起こる可能性が高まります。

たとえば、清掃業務の範囲に関する情報が管理会社間で共有できていないと、変更後に「汚れが残っている場所がある」というクレームに発展しかねません。

こうした引継ぎ漏れが起こる背景には、管理会社が契約終了に対して複雑な感情を抱きやすいことがあります。

溜まった不満をぶつけたり、今までの管理業務に対する感謝の言葉が何もなかったりすると、管理会社側がオーナーの態度に対してネガティブな印象を持つことがあります。
その結果、旧管理会社が引継ぎに前向きに取り組まず、手続きに時間がかかってしまう場合があるのです。

以下に、引継ぎで起こりがちなトラブルと、その原因をまとめました。

1-2. 入居者に変更のメリットが伝わっていないと不安に思われる

管理会社変更後のメリットや改善点が周知されていないと、入居者から強い反発を招くおそれがあります。

マンションオーナーは、通常、管理会社変更に際して入居者の同意を得る必要はありません。
しかし、変更の目的や意図が伝わっていないと、入居者は「なぜ急に管理会社を変えたのか？」と不信感を抱くことがあります。

たとえば、各部屋の設備点検や清掃をこまめに実施してくれる管理会社に変更したとします。
オーナーにとっては、「マンションの資産価値維持」の観点から大きなメリットがありますが、入居者からすると、「高圧洗浄や点検の回数が増えて、そのたびに在宅して対応する必要があり手間が増える」と感じられるかもしれません。

こういった不満の声が出る点も、管理会社変更のデメリットの1つです。

そのほかにも、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

1-3. 適切でない管理会社を選び、管理品質が低下

現在の管理会社に不満があるからといって、急いで管理会社を変更してしまうと、適切な会社を選べず、かえって管理品質が低下するおそれがあります。

たとえば、「業務の対応範囲が今までの管理会社より広いのに、費用は安い」といった管理プランがあったとします。
こうした好条件に惹かれてすぐに契約してしまうと、「確かに範囲は広がったものの、全体のサービス品質は低下してしまった」という結果につながりかねません。

管理品質が低下すると、以下のようなトラブルが起こることがあるため注意が必要です。

失敗を避けるためには、複数の管理会社に見積りを依頼し、各社の費用やサービス内容を比較して総合的に評価できる一社を選ぶ必要があります。

たとえば「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」のような一括請求サービスを利用すると、一度の入力で条件に合った複数社のプランを比較検討できます。

2. マンション管理会社変更のデメリットを回避するポイント

ここまでにお伝えしたデメリットは、以下のポイントを押さえておけば回避が可能です。

マンション管理会社変更のデメリットを回避するポイント

• 契約内容を事前に精査する
• 円満な解約を目指す
• 丁寧な事前説明で入居者の不安を解消する
• 複数の管理会社を比較検討する

2-1. 契約内容を事前に精査する

現在の管理会社の契約内容と、候補となる管理会社の契約内容の具体的な違いを書面で把握しておくと、変更後のトラブルを防止できます。

まず現在の管理委託契約書を確認します。
「入居者対応」や「設備の保守・点検」「清掃の頻度や回数」といった基本業務の項目は、必ずチェックしておきましょう。

次に、候補となる会社の契約内容を精査します。
「業務範囲が従来とどう変わるか」「どこまでが基本業務でどこからが別料金か」といった点を明確にしておきます。

また、候補となる会社の「中途解約条項」も必ず確認しましょう。
万が一、新しい管理会社に問題があった場合、スムーズに解約できるかどうかは重要な判断材料になります。

最後に、こうした「契約内容の違い」を整理し、比較していきます。
ノートやスマートフォンのメモに書き出し、並べて見比べると、各社の違いをより把握しやすくなります。

比較ポイントとなる管理会社の詳しい業務内容については、以下の記事をご確認ください。

2-2. 円満な解約を目指す

旧管理会社と円満に契約を終了できれば、引継ぎ漏れによるトラブルのリスクを最小限に抑えられます。

ポイントは「解約時に旧管理会社を責めるような言葉を残さないこと」です。

不満があって解約する場合でも、感情的な叱責は避けることが重要です。
「経営方針の変更のため」「入居者により良い暮らしを提供するため」など、角が立たない理由を伝えると反発を防ぎやすくなります。
さらに、今までの対応への感謝の言葉も伝えると、悪い印象を与えずに契約を終了できるでしょう。

円満に契約を終えられれば、旧管理会社は前向きな姿勢で引継ぎに協力しやすくなります。
その結果、「管理に必要な重要情報が受け渡されない」「手続きを遅延させてしまう」といったリスクを抑えられるのです。

2-3. 丁寧な事前説明で入居者の不安を解消する

事前にオーナーから口頭や掲示板などで変更の旨を周知しておくと、入居者からの不安や反発を防げます。

もちろん、管理会社から変更の通知は全戸に届きますが、書面が届いても入居者がすぐに目を通すとは限りません。
受け取ったまま開封されずに放置される可能性もあります。

変更通知が読まれなければ、次のような問題が起こり得ます。

• 入居者が旧管理会社の口座に賃料を振り込んでしまう
• 入居者が旧管理会社に問い合わせやサポートの依頼をしてしまう

管理会社の変更を確実に周知するためには、まずオーナーから口頭や掲示板で丁寧に説明することが大切です。
そのうえで、「変更理由」と「変更後にどのようなメリットがあるか」の2点を入居者に伝えると疑問が解消され、不安を和らげることができます。

また、管理会社を変更しても入居者の暮らしに変化が生じないのであれば、その点を強調して伝えることも重要です。
「生活に影響がない」とわかれば、デメリットがないことを理解してもらいやすく、入居者を安心させられます。

2-4. 複数の管理会社を比較検討する

より良い管理会社を選ぶためには、できるだけ多くの候補について、費用やサービス内容を徹底的に比較検討しましょう。

限られた数社に絞らず、幅広い管理会社のプランを確認することで、そのマンションに最も適した一社に出会える確率が上がります。

複数社のプランを比較するなら、一括で見積りを依頼できるサービスを活用すると便利です。

たとえばNTTデータグループ会社が運営する「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」の一括請求サービスでは、全国47都道府県から厳選された130社以上の企業から、最大30社に依頼内容に合ったプランを請求できます。

安心して管理を任せられる一社を探したい方は、ぜひ以下からご依頼ください。

3. 管理会社変更より「現状維持」を選ぶべき3つのケース

「空室が埋まらない」「対応が遅い」「クレーム対応が不十分」といった不満から、管理会社変更を検討しているオーナーの方も少なくありません。

しかし、以下のようなケースに当てはまる場合は、現在の管理会社に委託し続けたほうが良いケースもあります。

管理会社変更より「現状維持」を選ぶべき3つのケース

• 現行の管理会社と交渉の余地がある
• 管理人の評価が高い
• 変更しても委託費削減にならない

3-1. 現行の管理会社と交渉の余地がある

現在の管理会社から「管理委託費の減額」や「サービスの具体的な見直し案」が提示されている場合は、現状維持の選択を取るのが得策です。
現在の管理会社との交渉が可能なら、費用やサービスの変更によって状況が改善されるか、しばらく様子を見てみましょう。

それでも改善されない場合は、できるだけ早い段階で変更を視野に入れて動き出すほうが、リスクを抑えつつ次の管理会社への移行を進められます。

3-2. 管理人の評価が高い

マンションに管理人が常駐している場合、入居者の間で「管理人の評判が良い」ケースがよくあります。

管理会社を変更すると、通常、派遣される管理人も交代します。

「今の管理人さんが好き」「管理人さんと話をするのが楽しみ」という入居者が多い場合、管理人の交代に対して強い反発が起こることがあります。
最悪の場合、入居者が退去を決めるきっかけにもなりかねません。

「管理会社には不満があるものの、管理人の評価が高い」というケースでは、管理会社を変更するメリットが、管理人交代によるデメリットを上回るかどうかが重要な判断ポイントになります。

3-3. 変更しても委託費削減にならない

複数社に見積りを依頼した結果、「管理委託費がほとんど下がらない」「むしろ高くなる」といったケースでは、変更しない選択も視野に入れましょう。

もちろん、費用の削減にならなくても、管理品質が大幅に向上するのであれば、変更する価値は十分にあります。
しかし、劇的な改善が望めないのであれば、現状維持を選んだほうが余計なリスクを避けられます。

「変更か、現状維持か」を見極めるためにも、まずは複数の管理会社に見積りを依頼してサービスや費用を比較することが大切です。

NTTデータグループ会社が運営する「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」の一括請求サービスでは、一度の入力で条件に合った複数社の見積りが比較できます。

ぜひ利用して、現在の管理会社より条件の良い一社を見つけてください。

4. 管理会社変更を判断するための最終チェックリスト

ここまで、管理会社変更によるデメリットの回避策を見てきましたが、「まだ決心がつかない」という方のために、判断基準となるチェックリストをご用意しました。

以下に「管理会社を変更する判断リスト」と「管理会社選びのチェックリスト」の2つがありますので、ぜひ管理会社を変更する際の参考にしてください。

4-1. 管理会社を変更する判断リスト

以下の項目に1つでも当てはまる場合は、現在の管理会社の変更を検討しましょう。

4-2. 管理会社選びのチェックリスト

新しく管理会社を選ぶ際は、以下のポイントをチェックすると失敗を防ぎやすくなります。
候補となる各管理会社に当てはまる項目にチェックを付け、チェック数が多い会社から優先的に検討することをおすすめします。

まとめ

マンション管理会社の変更には、「引き継ぎリスク」「入居者の反発」「品質低下」といったデメリットが存在します。
しかし、こうしたリスクは、事前の準備と適切な対策によって回避することが可能です。

変更しても大きなメリットが見込めない場合は、「現状維持」も選択肢の1つです。

管理会社の変更を考え始めたら、まず複数の管理会社に無料で見積りを依頼し、現在の管理会社と比較してみましょう。

複数社の管理プランを比較検討することで、総合的に満足できる一社を見つけやすくなります。
大手から地元企業まで網羅した「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」の一括請求サービスを使えば、一度の入力で条件に合った複数社のプランを簡単に比較できます。

ぜひ上手に活用して、管理会社変更を成功に導いてください。