アパート経営の管理委託をしている管理会社が、実は評判の悪い会社の可能性があります。そのような管理会社は、なかなか空室が埋まらない、退去増えるなど、アパート経営にマイナスな影響を及ぼしている可能性があります。本記事では、契約中の管理会社の良い・悪いの判断方法や、ハズレの管理会社をひかないための対策をまとめています。

1.評判の悪い賃貸管理会社によくある7大特徴

ほとんどの不動産管理会社は、信頼のできる良い会社ですが、中には、業務態度に問題のある社員や会社も存在しています。普段から「これはちょっと、ヒドイのではないか」「なんだか信用できないな………」と思うことがあっても、比べる基準が無いと、ご自分が感じていることが正しいのかも判断しにくいといえます。

本章では、一般的に「評判が悪い」とされる管理会社に共通した、7つの特徴をまとめました。これらの特徴に、1つでも当てはまることがあれば、もっと良く働いてくれて、オーナーと良好な信頼関係が築ける管理会社への変更を、検討してみてください。

1-1.なかなか空室が埋まらない

賃貸経営において、空室が発生する可能性は常にあります。早期に空室が埋まれば、経営に影響はありませんが、管理会社の働きが悪いと、必要以上に空室期間が長引くことになり、空室リスクにつながりやすくなります。

空室リスクとは、入居者が決まらないことによって賃料が入ってこない経営リスクです。とくに、アパート建築のために融資を受けていた場合、返済原資が入ってこないことになります。空室が長くなれば、他の賃料収入からローン分を補填することになり、アパート経営の収益バランスが崩れやすくなります。

築年・設備・周辺環境などが、同エリアのライバル物件と比較して、大きく劣ってはいない場合、管理会社の営業力不足や、態度の悪さが、入居者が決まらない大きな要因になっている可能性があります。このような管理会社に管理委託をしていると、空室リスクは高まる一方です。より営業力・提案力のある管理会社への変更を検討してください。

1-2.すぐに賃料値下げを提案してくる

空室が発生したときに、すぐに賃料の値下げを提案してくる管理会社は要注意です。一般的な管理会社の収益は、賃料×5％前後の管理委託料です。そのため、多くの良質な管理会社は、なるべく賃料を下げずに、オーナーと管理会社の利益を担保しながら、入居者が納得して借りてくれる妥協点を探します。

たとえば、オーナーに「壁紙を明るい色に変えた方が良いです」「ウォシュレットを付けましょう」などの提案をし、物件の強みになる部分への小さな投資を促します。オーナーにとっては出費になりますが、住み心地の良い物件になれば、結局は長期更新につながり、投下資金が早期に回収できることを理解したうえで提案をしてくれています。

これとは反対に、賃料が相場家賃よりも大きく外れていないのに、空室＝即値下げを提案してくる管理会社は、わかりやすくいえば「営業努力や交渉をしたくない」と言っているのと同じです。

賃料を大きく下げれば、一時的に空室問題は解消するかもしれません。しかし、更新がなければ、前よりも劣化した物件がまた空室に戻るだけです。賃料を下げた分だけ、オーナーの年間収益は減り、小さな投資もしにくくなります。

また、賃料を下げるという行為は、単に掲載する数字を変えれば良いので、オーナーが１人でも決められることです。わざわざ管理委託料を支払ってまでしてもらうことではありませんので、このような提案を早い段階でしてくる管理会社には、注意が必要です。

1-3.修理修繕費が相場より高い

物件設備は、おおよそ5～10年で法定耐用年数を迎え、不具合が起きやすくなります。トラブルが起きると、管理会社が修理を請け負う会社に修理依頼を出して、修理修繕をします。建物に付属している設備の修理修繕費は、一般的な使い方による不具合であればオーナー負担です。

この修理修繕費には、修理の請負会社の工事費+管理会社の中間マージンが上乗せされています。会社にもよりますが、上乗せ割合は1～2割程度が一般的です。たとえば、10万円の工事費がかかれば、11～12万円の請求が来るということになります。多くの請求書には、このマージン分は明細に「手数料」などの名目で記されています。

オーナーが自分で手配をして、問題箇所を指摘し、さらに工事完了までをチェックする手間暇を考えると、1～2割程度の手数料であれば、問題ないと考える方が多いです。そのため、マージン上乗せは不動産業界内では一般的な商習慣として行われ、中間マージンを取ること自体に違法性はありません。しかし、中には、この中間マージンを3割4割と上乗せしてくる会社が存在しています。

中間マージンは「さまざまな仲介をしたこと」への報酬なので、その金額が相場よりも多いのであれば、管理会社は、それなりの仕事をしていなければなりません。しかし一般的な点検修理や原状回復程度であれば、そのような大きなマージンを取る必要性は無いといえます。

普段から、修理修繕費の請求内容に関して疑問を持っている方や、釈然とはしないけれども「工事をしてもらったから」という気持ちから支払いをしていた方は、注意してください。とくに、普段の管理委託費が相場（賃料の5％程度）よりも安い会社は、マージンを高く設定する傾向があるので留意してください。上記のような業界の背景があることを把握しつつ、現状に問題や不満があればより良心的で誠実な管理会社への変更も検討してみましょう。

【参照：法定耐用年数（国税庁）】

1-4.エントランスや敷地内が汚い

管理会社の働きぶりをチェックする方法のひとつに、オーナーが所有物件のエントランスや敷地内を不定期に見に行くというのがあります。とくに、物件の清掃・整頓などが含まれたプラン契約をしている方は、不定期に足を運んでみると管理会社の実力を確認できます。

たとえば、ゴミの集積場所があるアパートやマンションでは、週2～3日のゴミの排出日に合わせて、管理会社から専門の人材が派遣されます。契約した管理プランに、エントランスやゴミ置き場などの清掃が含まれており、決められた日数を通ってきていれば、建物全体はこぎれいな状態が保たれています。

しかし、ゴミ・ニオイ・汚れが気になった場合は、管理会社が適切な人材配置をしていないか、または、人手が足りないために、十分な業務ができていない可能性があります。清掃に関しては、現場に派遣された人材の能力（きれい好きなどの性格も含む）によって、結果が変わることもあるため、まずは「汚れが気になった」ことを管理会社に伝えてください。

その後、1か月くらい経過しても、状況が改善されていないと感じるのであれば、人材の交換もできないほど人手がない状況か、もともと働きの悪い管理会社の可能性があります。その場合は、別の管理会社に変更することを検討してください。

1-5.態度が横柄で礼儀がなってない

普段から、社員の態度が横柄だと感じているのであれば、評判の悪い管理会社の可能性があります。具体的には、何となく態度が威圧的で、挨拶や話し方などの、初歩的な礼儀がなっていないなどがあります。

とくに気を付けるべきなのは、このような態度をとる会社は、管理費を取っているオーナーには気を使っていても、入居者には強い態度や雑な対応をしている可能性があります。社風としての「元気系」という範疇を超えてしまっている場合は、女性・子供・高齢者の入居者にとっては、怖い社員がいる管理会社という印象になってしまうこともあります。

社員の態度は地域性も影響していますので、複数の管理会社を比較することによって「エリアのデフォルトの態度」がわかるようになります。気になることがあった場合は、一括プラン請求などを利用して、たくさんの管理プランと担当者に会って、確認してください。

1-6.報告・連絡・相談のすべてが遅い

賃貸管理・建物管理のどちらであっても、管理会社は、管理を委託されている物件に関した、業務内容の定期報告をする義務があります。法規制では最低年1回とありますが、月次報告をするのが一般的です。

たとえば、賃貸管理であれば料金回収・振込額・クレーム内容など、建物管理であれば、メンテナンス報告・管理人派遣費などと、月間収支をまとめたものを、郵送やメールで報告をします。

このような月次報告をベースに、管理会社とオーナーは情報共有を行い、トラブル対応・空室対策・修理修繕などを、話し合ってすすめていきます。報告・連絡・相談が遅いと、管理会社・入居者・オーナーの3者の認識にズレが生じてきます。その結果、クレームや修繕への対応が遅れ、不要なトラブルが起きやすくなります。

報告・連絡・相談は、不動産管理会社に限らず、一般的な社会人のビジネスの基礎になるものです。普段から電話やメールの対応が遅いと感じているのであれば、経営体制や担当者のキャパシティなども含めて、仕事ぶりを確認してみる必要があります。あわせて、より対応の良い管理会社への変更も検討してください。

【関連記事：【2025年版】評判の良い賃貸管理会社9選！チェックポイントを解説】

【参照：賃貸住宅管理業法（e-Gov法令検索）】

【参照：国土交通省　賃貸住宅管理業法】

1-7.入居者からオーナーに直接クレームが来る

本来、物件で起きるさまざま事象は、一旦　管理会社が窓口となって受け、管理会社がオーナーへと状況説明をして、指示を仰ぐのが一般的です。

しかし、管理会社の対応が遅い・悪い場合は、早期の解決策を求めて、入居者が直接オーナーに連絡をしてくることがあります。この状況は、管理会社の役割である、オーナーと入居者のクッションになるという機能を果たせていませんので、評判の悪い管理会社である可能性は、かなり高いといえます。

このような場合、入居者からの連絡内容が緊急の場合は、オーナーが対応をしてください。緊急性が低い場合は「管理会社を変更します」と説明をして、新管理会社に対応を依頼してください。管理会社を変更するときには、多くの管理プランと管理会社を比較してから選ぶようにしてください。

【関連記事：賃貸管理会社とのトラブル・不満があるときどうする？大家ができる３つの対処法】

評判の悪い管理会社に共通した7つの特徴のうち、1つでも当てはまったら、管理会社の変更を検討してください。たくさんの管理プランを比較し、担当者とも顔合わせをしていく中で、契約中の管理会社の仕事ぶりや評判についても、理解を深めることができます。

数多くの管理プランを比較するときには、一度の入力でたくさんの管理会社に一度にプラン請求ができる、「賃貸経営 HOME4U」の一括プラン請求をご活用いただくと、大変に便利です。備考欄などに、今お困りの状況を記載しておくことによって、より、適切なプランを提案してもらえます。

2.評判の悪い管理会社に委託する5つの経営リスク

評判の悪い管理会社と契約していると、不動産経営に以下のようなリスクが発生しやすくなります。各リスクの主な要因は、管理が悪い状態がいくつも重なる、または長期化したことにあります。そのため、評判が悪い会社なのかもしれないと思った時点で、早めに管理会社の変更を検討してください。

2-1.修理修繕費が増える

管理会社の対応が悪いと、物件は劣化しやすくなります。その結果、修理修繕が多くなり、経費負担が増えます。たとえば、「トイレの水が溜まりにくい」という入居者クレームが入ったら、一般的な管理会社であれば、近日に担当者と施工業者が物件まで行って確認し、適切な対処をします。

しかし、評判の悪い管理会社の場合は、トイレの水がまったく溜まらない・トイレが普通に使えなくなるという、最終的な状況になるまで、対応を放置する傾向があります。問題を長期間放置した結果、必要以上に設備が劣化し、大きな工事の必要性が高くなるのです。

また、対応の悪い管理会社に業を煮やした入居者が、自分で水道会社を呼んで解決し、その修理費を請求してくることもあります。多くのケースで、駆けつけ型の水道工事会社による緊急対応工事は高額になりますので、必要以上の経費が発生する可能性があります。

このように、評判の悪い管理会社に管理委託をすることによって、修理修繕負担が増え、さらには、建物の劣化や設備の故障も招きやすくなるのです。

2-2.入居者の質が下がる

評判の悪い管理会社は、基本的に管理が雑でずさんであるため、建物を快適な状態で維持することが難しく、「住み心地の悪い物件」になりやすいといえます。たとえば、以下のような状況に陥りやすくなります。

このような状況の建物に問題を感じている入居者は、更新をせずに退去してしまいます。この状態が長期化すれば、既存・新規とも、入居者の質は下がっていくことになります。

2-3.退去と空室が増える

管理状態が悪く、困った時に管理会社がサポートをしてくれない賃貸物件は、住み心地が悪いため、長期更新につながりにくくなります。空室となった物件に募集をかけても、評判の悪い管理会社の態度や営業力には問題があるので、入居者が付きにくく、空室が長期化しがちです。

そのように退去が増えて空室が長期化すれば、アパート経営の収支バランスが崩れ、経営が悪化します。ローン返済がある場合には、返済額負担が厳しくなり、返済計画の見直しも必要になるでしょう。評判の良い管理会社に変更することによって、状況が改善される可能性があります。たくさんの管理プランを比較して、アパート経営のパートナーとなりうる管理会社を探してください。

2-4.建物の資産価値が下がる

アパートやマンションは新築から5～10年サイクルで、定期メンテナンスを行うのが一般的です。たとえば、屋根や外壁の塗装、ヒビや割れの補修などの大きなメンテナンス以外にも、付帯設備の定期点検をしておくことにより、問題が起きる前に、設備機器を良い状態を保っておくことができます。

このような管理会社とオーナーの努力は、建物の老朽化を遅くし、経営状態を良くすることによって、建物の資産価値を維持することにつながります。しかし、評判の悪い管理会社に委託をすると、管理業務全般がずさんであるため、建物の劣化も早くなります。その結果、住み心地の悪い物件となり、入居率が下がります。入居率の悪い賃貸物件は、融資機関や投資家から見て「難あり」の物件となるため、市場での資産価値は大きく下がります。

適宜なメンテナンスと、適切な改善提案ができる、評判の良い管理会社をパートナーにすることによって、適切な市場価値を維持することが可能です。

【関連記事：不動産の管理会社を変更したい！変更の仕方と変更したほうがいいケースを解説】

2-5.オーナーが忙しくなる

評判の悪い管理会社に管理委託をしていると、必要なときに必要なことが行われないため、アパート管理が滞ります。たとえば、物件設備の不具合が起きた場合、管理会社の対応が遅いと修理修繕が進みません。そのまま何日も放置すると入居者に迷惑がかかるため、仕方なく、オーナーが自分で内装業者を探して、依頼をすることになります。

問題箇所の確認と、施工見積などをやりとりして、施工が終われば、確認と清算をします。このような作業を、入居者が対応できる時間帯や休日と、施工業者の空き時間を調整しながら、オーナーが１人で対応することになります。

本当あれば、管理委託費を支払っているのですから、これらの業務はすべて管理会社の仕事です。しかし、評判の悪い管理会社に関わると、お金を支払っているオーナーが働かされてしまい、忙しくなってしまうことがあります。

3.ハズレにあたらない！評判の悪い賃貸管理会社との契約を回避する7つのヒント

評判の悪い管理会社に当たらないようにするために、知っておいた方が良い、管理会社選びのヒントになることを7つにまとめました。オーナーにとって、管理会社は経営パートナーでもあります。そのため、良い管理会社を選ぶことも、オーナーの大切な仕事のひとつといえます。どのヒントにも、ハズレをひかないための回避策・解決策を提案してありますので、参考にしてください。

3-1.ネットの情報だけを鵜呑みにしない

ネット検索で「管理会社」と入れると、たくさんのランキングやレビューが出てきます。しかし、ランキングサイトやレビューの中には、広告宣伝費を取って掲載している、広告記事も含まれています。

宣伝することを目的として、任意の管理会社へ誘導するような内容で話をまとめてあるなど、純粋な口コミとして読んでいたサイトが、実は、広告である可能性もあります。

どのサイトに書いてあるのが本当の口コミで、どのサイトが広告なのかは、パッと見ただけでは判別ができません。そのため、どのレビューを閲覧する場合でも、話し半分程度の気持ちで受け止めるようにしてください。

インターネットを使って管理会社・会社の評価を検索する場合は、信頼性の高いサイトからの情報を頼ってください。たとえば、国土交通省のネガティブ情報検索サイトを利用すると、過去に問題のある業務をしていた管理会社の傾向がつかめます。

【参照：国土交通省のネガティブ情報検索サイト　賃貸住宅管理業者のページ】

期間や地域を限定して、エリアを絞り込むと、会社名・住所・代表者・業務内容なども記録された報告書が閲覧できます。処分方法には、免許取消・業務停止・指示・業務改善命令・行政指導などがあり、法に照らし合わせたうえで、問題のある管理会社に対し、業務内容に応じた厳しさで対処をしています。

免許取消以外は、業務内容が改善されれば、3日～１カ月くらいで復帰できますので、過去に処分を受けた会社でも、今も普通に営業していることがあります。このようなことから、レビューやランキングを見ただけでは、管理会社の業務実態までは把握できない可能性が高いといえます。

エリアの複数の悪い例を参考に、その会社の一般レビューを逆引きすることによって、「評判の悪い会社」の特徴などがハッキリしてきます。良質な管理会社との違いも把握しやすくなり、良い選択をしやすくなります。

3-2.価格重視で選ばない

2025円10月時点の一般的な管理委託費は、1室あたりの賃料に対して5％くらいです。10万円の賃料であれば、月額5,000円が委託料になります。管理委託費のパーセンテージ設定には、法的な決まりがないため、相場よりも安い金額設定の管理会社もあります。

管理費は毎月の固定費として出ていきますので、少しでも安い方がオーナーは助かります。しかし、価格で優先順位をつけるのではなく、プラン内容を複数の会社を比較して、価格と管理内容の釣り合っている会社を選んでください。

管理委託料が安い会社は、管理項目の内容が限定的、または一部が省略されている可能性があります。安価なことが悪いのではなく、値段なりの仕事しかしてもらえないことに問題があります。

不動産管理は、入居者とオーナーの間に立ち、スムーズなアパート経営ができるように、あれこれとサポートをするのが仕事です。入居者もオーナーも十人十色であり、その組み合わせの数だけ、相談・提案・サポートがあり、同じ数だけトラブルが起きる可能性があります。

業務範囲が決まってはいても、現実には、現場での臨機応変さが求められるタイプの仕事であるため、委託料の相場は、管理会社から見ても「このくらい貰わないと合わない」という価格設定でもあります。そのため、値段重視で選ぶのではなく、相場の範囲の中で、最もよく働いてくれる会社を探してください。

3-3.かならず面談をする

たくさんの管理プランを請求して比較していると、気に入ってピックアップした会社は、どれも似たような印象になり、選び切れなくなってきます。そのような時は、管理会社に連絡を入れて、担当者と面談をするようにしてください。

担当者も、どのような背景のオーナー様であるかを確認したいと考えていますので、ほとんどの会社は面談に対して積極的です。中～大企業であればエリア担当、小規模な会社であれば、社長が自ら足を運んでくれることもあります。

相手の話し方、態度、説明内容を確認したうえで、人や会社としての相性も確認してみてください。

面談で会った時の第一印象は、入居者候補が抱く印象と似ていますので、好印象の会社を優先してください。面談では、社歴・他にはどんな社員がいるか・なぜこの会社に入社したのかなど、気になることを、何でもお客様目線で聞いてみてください。

また、面談は可能な限り対面にしてください。ネット会議ができることを謳う会社も増えましたが、不動産管理の現場は、人に直接会うことが仕事です。これから長いお付き合いをする相手と、会う手間暇を惜しまずに動いてくれる会社であれば、入居者にも同じように、丁寧に対応してくれる可能性が高いといえます。

3-4.経営状況を確認する

評判の悪い会社は、社内事情も良くないことが多く、社員が定着しにくい傾向があります。このような会社とは知らずに契約してしまうと、契約中に何度も担当者が変わり、上手な引継ぎができないことがあります。その結果、情報共有が不十分になり、不要なトラブルも起きやすくなります。

また、経営状態が良くないと、契約中に社長交代・吸収合併などの可能性があり、契約時とはさまざまな前提が変わってしまう可能性があります。新しい管理会社に変更するときには、プラン相談などと合わせて、会社の状態を聞きやすいので、確認をしてください。

面談でもメールでもよいのですが、会社の経営状態に関したことを確認してください。とくに、会社の合併・事業継承・社長交代などの社内事情は、こちらから確認しないと情報開示しないことが多いので、かならず質問してください。

会社の売上・社員数・社歴などはホームページを確認すれば確認できます。記載がなければ、社員以外に契約社員・派遣社員・パートアルバイトなどが、どのくらいいるのかも確認してください。このような人員確保が十分であれば、社内事情に変化が起きても、人手が足りないことによる管理不足には、つながりにくくなります。

3-5.契約管理の内容に注意をする

賃貸物件の管理には、大きく分けて、賃貸管理と建物管理の2つがあります。賃貸管理は、募集・契約・振込・督促・更新・かんたんなクレーム対応などの業務です。建物管理は、賃貸物件と敷地内の建物に関した管理全般が含まれます。

どちらも専門性の高い業務であるため、一人の担当者が両方を兼任できるケースは多くはありません。会社によっては、主に賃貸管理を請け負い、建物管理は必要に応じて別会社に外注するスタイルもあります。ご自分が希望する管理内容と専門性が合致した管理会社を、優先的に選んでください。

大手の管理会社には、賃貸管理部門と建物管理部門の両方があり、それぞれ、業務を特化した担当社員がいます。中小の管理会社では、どちらかにしか対応していない、またはどちらかに比重を置いた管理をしている傾向があります。

これは会社の優劣ではなく、1つの会社が抱えられる社員数に比例しています。2部門あれば、2倍の専門知識を持つ社員が必要になりますので、大手企業やグループ企業の方が、有利になります。オーナー側で、賃貸はA社、建物管理はB社と、専門性の高い会社を使い分けることも可能です。

3-6.自社管理物件があるかを確認する

会社選びに迷った時には、自社管理物件のある方を選ぶと、ハズレをひきにくくなります。管理会社の中には、会社がアパート建物などを所有し、自社物件として賃貸に出しているところもあります。

管理会社でありながら、アパートオーナーでもあります。自社管理物件があると、管理に関した細かな情報が集まりやすく、管理マニュアルが充実している傾向があります。

管理会社に自社物件があるのかは、面談のときに担当者に直接聞いてください。保有していれば「ありますよ」と答えてくれます。ホームページに掲載があることもありますが、入居者募集の時期だけしか掲載がないので、満室経営の場合は、長期間、サイトに情報が出ないこともあります。

管理会社の中には、お部屋探しの問い合わせや内見案内の際に、さりげなく自社管理物件をおすすめしてくるケースもあります。最終的に選ぶのは入居者ですが、そのような営業をされる可能性もあることは知っておいてください。

【関連記事：全国共通！評判の良い管理会社7つの共通項と会社選びのチェックポイント】

3-7.たくさんの管理プランを比較する

管理会社を選ぶ時には、かならず、たくさんの管理プランを請求し、数多くの候補の中から、絞っていくようにしてください。多くのケースで一般的な管理プランを提案してきますが、実は、管理プランはカスタイマイズが可能です。

たとえば、賃貸管理（募集・契約・振込・督促・更新・クレーム対応など）のプランに、エントランス清掃のみをプラスするなどは、かんたんにできます。アパートの規模が大きくない場合には、ゴミ出しは地域の集積所や、建物前の個別回収になるケースもあり、建物管理プランによる清掃・整頓までは必要が無いことがあります。

提案されたプランの一部だけの利用や、限定利用・稼働日数も指定できるので、ご所有のアパート建物の状況と予算にあったものに変更できます。プランをたくさん比較すると、カスタマイズが自在な会社も見つけやすくなります。

管理プランのカスタマイズは、ほとんどの会社で対応しています。既存プランにカスタマイズというスタイルでプラスする方法から、オーダーメイドプランまでさまざまな対応が可能です。プラン請求後の面談で「こうして欲しい」ということを伝えれば、最善で最適なプランの提案をしてもらえます。

管理会社はご所有のアパートに合った会社を選ぶと、アパート経営もスムーズになります。たくさんの管理プランを比較検討しながら絞り込んでいくと、良い会社にも巡り合いやすくなります。「賃貸経営 HOME4U」の一括プラン請求では、一回の入力で数多くの管理会社に、一度にプラン請求できます。

スマホやタブレット画面から、質問に答えていくだけで、必要な管理プランがそろった、信頼と実績のある良質な管理会社とのマッチングが可能です。たくさんの管理プランを一度に比較できますので、各社の個性や実績もわかりやすくなります。良さそうな会社があれば、積極的に面談をすることで、オーナーと会社との相性も確かめられます。

評判の悪い管理会社の特徴を理解し、なるべくそのような会社を回避できる方法などをまとめました。管理会社もそれぞれ個性がありますので、エリアとオーナーとの相性の良い会社が見つかると、アパート経営はスムーズになります。たくさんの会社を見ていくことによって、避けた方が良い会社も、だんだんとわかるようになっていきます。まずは、一括プラン請求でたくさんの管理プランを比較するところからはじめてください。