賃貸経営をして家賃収入を得てみたいけれども、新しく収入得ることによって何かデメリットもあるのではないかと不安になります。今回は、はじめての不動産経営をご検討中の方向けに、家賃収入が入ることによるデメリットと事前にできる対策、そして、そもそもデメリットが起きないようにするための注意点などをまとめています。

1.家賃収入を得る7つのデメリットと事前対策

土地活用や不動産投資による賃貸経営をはじめると、長期安定収入を得やすくなる半面、家賃収入があることによって、今までにはなかったことが起こります。本章では、家賃収入を得たことによって起きる可能性のある、デメリットと事前対応策を7つにまとめました。

1-1.初期費用によって現金が減る

家賃収入を得るためには、人に貸すための物件が必要です。一般的な不動産投資では物件を購入し、土地活用の場合はアパートやマンションを建てる必要があります。どちらも、ローンを組んで購入できますが、融資を受ける際には自己資金が必要になるため、まとまったお金が口座から出ていくことになります。

一般的に、不動産を購入するときの自己資金は、購入金額の2～3割程度が必要だと言われています。たとえば、１億円のアパート建築であれば自己資金は2,000～3,000万円、5,000万円のマンション購入であれば、1,000～1,500万円の資金準備が必要です。これだけのまとまった金額が、口座から一度になくなることを想像すると、多くの方は不安になります。

土地活用でも不動産投資でも、賃貸経営は、人に貸すことを前提にした物件を入手し、入居者からの賃料を得て収入にします。口座から大きく出ていくお金は、借入金額を少なくし、毎月の融資返済負担を軽くすることが目的であり、無駄使いをしているわけではありません。

毎月のローン返済には、入居者の家賃が充当されますので、大きく思える融資額も、支払いは入居者がしてくれることになります。そのため、不動産経営がスタートすれば、オーナーからそれ以上のまとまったお金が出ていくケースは少なくなります。もし、口座資金を減らしたくないという理由で、初期費用を少なくしてしまうと、融資額が増えてしまう分、金利も高くなり、総返済額も増えてしまいます。

初期費用が何のためにあるのかをよく理解しておくことで、家賃収入への理解も深まります。ただし、ローン負担を軽くしたいために、銀行口座が空っぽになるほど使ってしまうと、今度は、自然災害などの突発的な資金が必要なときに支障が出るようになります。支払い負担と残しておくお金のバランスをよく考え、適切な金額を用意するようにしてください。

1-2.経営をしなければならない

賃貸経営が始まると、どなたでも経営者になります。家賃収入を長期安定して得続けるためには、自分で考えて運営をしていく必要があるため、経営者としての勉強や努力は必要です。

賃貸経営をはじめようとすると、自己資金額の準備・金融機関の選定・家賃設定・間取りを決める・外観を決める・管理会社を決める・入居者を決めるなど、判断と決断の連続です。経営者として、正しい判断をすればうまくいき、判断を間違えればトラブルが起こる可能性が高くなります。

良い結果を出すためには、たとえ1室だけの経営であっても、長期安定的に収入が続くように情報の更新が必要です。そのためには、今までしたことのない、不動産・経理・税務・経営などの勉強も積極的にしていく必要があります。

不動産管理会社に業務の多くを委託することはできますが、管理会社は「管理」は請け負ってくれますが、経営判断は常にオーナーに確認する必要があります。

たとえば、入居者の審査も管理会社がしてくれますが、最終判断はオーナーの一言で決まります。大きなお金が動く建物のリフォームや修繕判断なども、管理会社から提案はしてくれますが、資金集めと工事の判断は、オーナーが行います。

このように、賃貸経営の重要な判断を、管理会社が代わってくれるわけではないことは、理解しておく必要があります。ただし、頼りになる実績の多い不動産管理会社をパートナーにすることによって、経営はしやすくなります。信頼のおける不動産会社選びも、オーナーの仕事といえます。

1-3.経営にはリスクがある

家賃収入は賃貸経営をした結果、手に入る収入です。賃貸経営には、その規模とは関係なく、以下のようなさまざまな経営リスクがあります。

リスクの中でも特に空室リスクは、家賃収入が入らなくなる大きなリスクです。融資を受けている場合は、返済原資が入ってこないことになりますので、次の入居者が決まるまでオーナーの持ち出しで返済が続きます。

対策＞ 家賃収入に関したネット検索をしていると、メリットに焦点を当てた「誰でもうまくいく」という風潮の記事が目立ちます。しかし、現実の不動産経営には、経営リスクがあることを十分に理解し、スタート前の段階から対策を講じておくことで、リスクを最小にすることが可能です。

経営リスクは、経営している不動産の規模・数・経験に関係なく、不動産経営をする方に一律に起きる可能性のあるものです。そのため、成功しているケースを参考にすることで、デメリットの対策ができます。また、頼りになる不動産管理会社をパートナーにすることで、一番の懸念点である空室リスクは、かなり回避しやすくなります。

1-4.支払う税金も増える

家賃収入が入るようになると、その分、個人の年収も上がりますので、支払う税金も増えます。増えるのは、主に所得税と住民税です。一年間の家賃収入の合計額から、必要経費を差し引いた金額が20万円を超えていたら、翌年の春には確定申告をする必要があります。

注意したいのは、入居者から入って来た家賃のすべてがご自分の収入になるのではなく、賃貸経営をするために使った費用（必要経費）を支出として差し引いた残りが利益という部分です。

賃貸経営の収入と支出は、家賃収入の中だけで収支バランスを取ります。そして、家賃収入の収支の中で利益が出たら、それは所得として確定申告をして所得税を納税しなければなりません。所得税が決まると、住民税も自動的に算出されます。

会社員の方は会社が代理で確定申告をしているので、ご自分で不動産所得の確定申告をする必要があります。日本は累進課税であるため、年収が増えると税率が上がります。

賃貸物件の規模によっては、20％の税率から33％にまで上がることがあり、税負担の上昇に注意が必要です。

賃貸経営をはじめる前には、予想される家賃収入額・必要経費・使える節税対策などをシミュレーションしておき、適切な節税対策を打つ準備が必要です。

1-5.資産価値が下がる可能性

どの不動産でも、新築時をピークに、徐々に経年劣化をしていき、物件の資産価値が下がります。建物が劣化すると、次第に入居者確保は難しくなり、賃料を下げて対応することが増えていきます。

さらに、経営する年月が長くなるほど、物件に修繕箇所が増えていくため、修繕費負担が増えます。賃料が下がって修繕費が増えると利益は少なくなり、ますます劣化しやすくなります。その結果、賃貸物件としての価値や魅力も下がってしまうことがあります。

最終的に、売却での利益確保を視野に入れていた場合でも、賃貸物件として競争力が低い物件では、なかなか買い手は付きません。

1-6.世間のイメージする不労所得とは違う

一般的に「家賃収入は不労所得になる」というイメージがあるせいか、いったん賃貸経営をスタートすれば、あとはプラプラしていてもお金が入って来ると思っている方は、少なくありません。

実際に、賃貸経営の業務のほとんどは不動産管理会社にお任せできますが、適切な経営判断をしないと、空室・修繕・滞納などのリスクが大きくなるため、完全放置の収入ではありません。

経営がスタートすると、かなりの業務を不動産管理会社にお任せできます。しかし、その管理会社選びに失敗すれば、すぐに空室リスクにつながり、長期安定収入が遠のいていきます。

たくさんシミュレーションをすると、世間のイメージする不労所得と、現実の不動産オーナーの実像には違いがあることがわかってきます。

【関連記事：【詳しく解説】アパート経営している大家さんの収入と仕事内容一覧】

1-7.年金対策はサポート程度

家賃収入を、将来の年金代わりにと検討する方は多くいらっしゃいます。しかし、家賃収入だけで老後の生活基盤を支えるというのは、不安要素が多いと言えます。

家賃収入は入居者あってのものですから、長期安定して入って来ることもあれば、空室が続く可能性もあります。

また、家賃収入はまるごと使えるわけではなく、そこから必要経費を差し引いた分が、使っても良いお金です。

【関連記事：マンションオーナーの収入ってどれくらい？増やす6つの方法も解説】

誘導（1章まとめ）

家賃収入を得れば万全だと思っていたのに、デメリットをたくさん並べられると、不安になってしまいますね。しかし、デメリットを十分に理解したうえで対策を講じておくことによって、家賃収入のデメリットは想定よりも小さくなります。

はじめての賃貸経営では、知らないことばかりで不安も多いものですが、1人でやる必要はありません。不動産経営・不動産管理・土地活用のプロフェッショナルに知恵を借りながら、一緒に進められるのが、賃貸経営の良いところです。

まずは、ご所有の土地や、今の自己資金で何ができるのかを、確認してみてください。「HOME4U土地活用（https://land.home4u.jp/guide/land-usage-howto-24-1557）」の一括プラン請求であれば、一回の入力で最大10社のハウスメーカーや建築会社に、プラン請求ができます。また賃貸物件の経験が豊富なハウスメーカーは、将来の賃貸経営をプラン設計も提案してくれます。

数多くのプランを比較することで、ご所有の土地の強みや弱みも理解して、万全の対策で賃貸経営のスタートさせましょう。

2.家賃収入を得る5つのメリット

家賃収入を得ると、以下のような5つのメリットがあります。賃貸経営のデメリットを理解することによってメリットも理解しやすくなり、土地の利益を最大化できる方法を、探しやすくなります。

2-1.長期安定収入が入る

賃貸経営は、入居者さえ確保できていれば、長期安定的に家賃収入が入り続けます。一般的な更新のタイミングは2年ですので、一度入居をしたら、次の更新時までの2年間は、家賃収入が約束されます。

アパートやマンションなどの賃貸物件は、入居者にとっての生活ベースになりますので、もともと、給与の20～30％程度の金額を想定しています。そのため、景気によって就業状況や経済状況が変わっても、変わらずに支払いができること前提に選んでいることが多いため、社会状況が変わっても、住み続けてくれる可能性が高いといえます。

【関連記事：アパート経営における家賃設定の仕方・設定基準の基礎知識】

2-2.相続税対策ができる

アパートやマンション経営は、適切な時期に始めれば、相続税対策になります。相続が起きると、現金は口座にある価格通りの評価になりますが、不動産は評価額から大きく減額されます。そのため、同じ1億円相当の資産であっても、現金であれば1億円そのままに相続税がかかってしまいますが、あらかじめ1億円で不動産を取得しておけば、相続税評価額を大きく減らすことができます。

また、アパート経営のために建築費の融資を受けていた場合は、マイナスの遺産として、相続税の課税対象額を大きく減らすことができます。これ以外にも、資産を次の世代に引き継いでいくための、さまざまな優遇制度の適用が可能です。

ただし、アパート建築による相続税対策が認められるためには、相続が起きる3年以上前には、アパート経営が始まっている必要があります。そのため、タイミングなどに注意しながら、すすめていく必要があります。

2-3.節税対策もできる

賃貸経営をすると、所得税や住民税の節税ができるようになります。アパート経営による家賃収入は、不動産収入であり、そこから経費を差し引いたものが不動産所得になります。不動産所得は分離課税といって、ほかの所得とは別に税金の計算をして、確定申告で納税する方法を取ります。

たとえば、アパート経営が赤字だった場合には、給与や公的年金の収入と合算して、全体の所得を圧縮し、所得税額や住民税額を減らすことができます。

また、減価償却費は実費支出を伴わずに経費計上できるため、強力な節税効果があります。

2-4.メジャーな副業である

賃貸経営は、本業に影響が少ない副業として人気です。物件管理は不動産管理会社に任せられるため、オーナーは経営判断に専念できます。

若い会社員でも、ワンルームマンション投資など、小規模からスタートするケースが増えており、成功事例も多いため学びやすいという点も魅力です。

2-5.人生の備えにできる

賃貸収入は、入居者のいる限り長期的に得られる収入であり、人生のさまざまなタイミングで役立つ資金源になります。

不動産は適切にメンテナンスすることで長持ちし、木造で60年以上、鉄筋コンクリート造で80年以上にわたって家賃収入を生み続ける可能性があります。

【関連記事：家賃収入・支出・利回りの目安は？大家さんが家賃収入で暮らすための基礎知識】

3.家賃収入を得るデメリットを封じる10の事前対策

家賃収入を得ることによって起きる可能性のある、いくつかのデメリットへの事前対策を10にまとめました。これらの下準備をしっかりしておくことによって、気になっているデメリットが起きる可能性を小さくすることができます。

3-1.ニーズに沿った賃貸物件にする

家賃収入は入居者が存在する限り発生するため、入居者ニーズに合う物件づくりは最重要ポイントです。駅近・商業施設の充実・相場家賃とのバランスなど、地域ニーズに沿った物件であるほど空室リスクは下がります。

3-2.ニーズに沿った設備や内装にする

設備ニーズは時代で変化します。バストイレ別、浴室乾燥、オートロック、無料Wi-Fiなどは人気設備の代表例です。エリアのターゲット層に合わせて設備投資を行うことで、空室率を大きく下げることができます。

3-3.サブリースはしない

サブリースは経営が楽になる反面、家賃が大幅に低くなる・契約が解除しにくい等のデメリットが多く、長期安定収入には向きません。自主管理ではなく管理会社を活用しつつ、経営判断は自分で行う形が理想です。

3-4.良い状態の建物でスタートする

修繕費は家賃収入を圧迫します。特に築10年前後からは設備不具合が増えるため、事前点検と必要な修繕を済ませておくことが重要です。

3-5.自己資金割合を高くする

自己資金割合が高いほど融資条件は良くなり、毎月の返済負担も軽くなります。結果として空室発生時でも経営が安定しやすくなります。

3-6.税金と経理の勉強をしておく

税理士に任せるとしても、基礎知識がなければ正しい判断ができません。とくにインボイス制度の開始以降、テナント賃貸の税務は複雑になったため注意が必要です。

【関連記事：不動産のインボイス制度とは? 店舗家賃や事務所家賃の消費税対応法】

3-7.売却も視野に入れて考える

土地活用も不動産投資も「出口戦略」が重要です。建物を売却する・建て替える・土地だけ売却するなど、利益最大化のための選択肢を最初から持っておくべきです。

3-8.経営シミュレーションを何通りもする

浸水・災害・商業施設撤退・近隣競合など、起こりうる悪条件を想定して経営計画を作ることが重要です。返済計画も空室率2割ではなく、より厳しい条件でも成立するかを確認してください。

【関連記事：アパート経営の収入・支出・利益と手取り金額、シミュレーション】

3-9.人生シミュレーションを何通りもする

賃貸経営は長期事業のため、ライフイベント（結婚・進学・介護など）と返済計画が重なる可能性があります。人生全体で無理なく経営できるかを前もって確認してください。

3-10.信頼と実績のある良質なパートナー会社を探す

土地活用・不動産経営の成功には、信頼できるパートナー会社の存在が不可欠です。「HOME4U土地活用」の一括プラン請求では、最大10社の比較ができ、最適な土地活用プランが見つけやすくなります。

多くの土地活用・賃貸経営を扱う企業だからこそ、エリア特性・土地条件・ライフスタイルまで含めた最適解を提案できます。

家賃収入を得ることによって起きるデメリットと、その対策をまとめました。デメリットはあるものの、家賃収入にはメリットも多く、ご所有の土地や不動産の魅力を活かして資産形成につなげることができます。

まずは、ご所有の土地条件・資金状況でどんな経営ができるのかを知るところからスタートしてください。「HOME4U土地活用」の一括プラン請求であれば、一回の入力で最大10社にプラン作成を依頼でき、比較がしやすくなります。

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