土地活用の中には、土地だけを貸す「土地貸し」があります。すぐに土地活用がスタートできる気軽さの反面、いくつかのデメリットもあります。また、世間でよく言われている「土地を貸したら取られてしまう」ということも心配になります。今回は、土地を貸すデメリット全体を理解するために、土地を貸す土地活用方法について、わかりやすくまとめています。

1.土地を貸す5つのデメリット

土地活用の中には、土地そのものを企業や人に貸す方法があります。土地に何もしないでそのまま貸せるので、スタートのハードルは低めです。しかし、「土地を貸すと取られてしまうのでは？」など、土地を貸すことに関したネガティブな情報も見受けられます。本章では、土地を貸すことによって想定される、貸し主に起きるさまざまなデメリットを5つにまとめました。

上記の5デメリットを参考にすると、「滞納などの心配のない借り主が・ある程度の金額で・一定期間のみ借りてくれる」タイプの土地貸しであれば、土地活用はスムーズであることがわかります。ご所有の土地で、そのような貸し方が可能かどうかを検討し、不安な点が多い場合は、その他の土地活用プランを比較しながら、一番良い方法を探すようにしてください。

1-1.貸出期間は長期が前提

土地貸しは、長期が前提です。借りる側の立場に立つとわかりやすいのですが、借り主は、そこに建物を建てて商売や事業をする、または家を建てて住むなど、その場所を長く使うことを前提に土地を借ります。

契約方法によっては貸出期間を区切ることも可能ですが、その場合でも10年単位の長い期間になる傾向があります。貸し主から見ると長期的に安定した収入を得やすくなりますが、代わりに長い期間、土地を自分で使うことができなくなります。

将来的に、ご所有の土地で何らかの土地活用をしたいとお考えの場合は、土地を貸してしまうことによって、ご自身の土地活用の計画に影響が出る可能性があることに注意してください。

1-2.土地が売りづらくなる

企業や人に土地を貸したままの状態でも、土地を売却することは可能です。オーナーチェンジ物件といい、収益物件の所有者だけを変える売買方法で、土地を売ることはできます。しかし、このような売買では、購入者は土地を所有できても土地を自分で使うことができないため、借りた土地を使って何かをしたい方には魅力のある物件ではなくなります。

そのためこのような売り方の場合、主な買い主候補は不動産投資家になります。不動産売買市場全体では、一般のマイホーム購入者と企業が買い手の大半を占めるため、購入対象者の分母が小さくなってしまいます。その結果、貸している土地は、売りづらくなる可能性が高くなります。

1-3.土地活用としては収益が低め

アパートやマンションを建ててから貸す土地活用方法と比べると、土地をそのまま貸す土地貸しの収益は低めです。たとえば、まったく同じ坪数の土地を、土地貸しをした場合と、アパートを建ててから貸した場合では、単純計算で以下のような違いが出てきます。

アパート経営の場合は、建築費などに大きな費用がかかりますが、1つの土地に対して多数の物件を生み出せるため、土地の活用効率も高く、収益性が高まることがわかります。

土地を貸す場合は、住宅用・企業用による賃料割合の差はあるものの、1つの土地に対して1契約であり、実際の土地価値以上の収益性にはなりにくいと言えます。その代わり、初期費用はほとんどかからず、手持ち資金が少なくても始めやすい活用法です。

1-4.土地貸しでも賃貸経営リスクがある

土地をそのままの状態で貸すからといって、賃貸経営のリスクがゼロになるわけではありません。たとえば、貸している企業が経営不振で賃料を滞納する可能性や、契約の途中で倒産してしまうことなども想定されます。

最悪のケースでは、倒産して賃料の回収ができず、さらに企業が土地に建てた建物を解体せずに撤退した場合、撤去費用をオーナーが負担する可能性もあります。

また、地震や水害などで土地の原状回復が必要になることもあり、オーナー側の費用が発生する場合もあります。

1-5.貸した土地が取られる可能性がある

土地を貸すと「土地を取られるのでは？」という心配があります。これは土地の所有権が奪われるという意味ではなく、借り主に長期間使用され続け、オーナーが自由に使えなくなるケースを指します。

昔は短期貸しのつもりが、借り主が建物を建てたことで法的に強い権利が発生し、返還トラブルに発展するケースがありました。
1992年の借地借家法施行後は、契約方法を誤らなければ「土地が戻らない」ケースは事前に防げるようになっています。

土地を貸すデメリットを理解したうえで進める場合でも、他の土地活用と比較しながら慎重に判断することが重要です。

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2.土地の貸し方には「普通借地」と「定期借地」がある

1992年の借地借家法施行以降、借地の契約は「普通借地権」と「定期借地権」に分類されます。いずれも土地所有権はオーナーのままですが、借り主は建物を所有できます。

2-1.普通借地

普通借地は更新が可能なタイプで、長期間貸すことが前提の契約方法です。以下は普通借地の特徴をまとめたものです。

普通借地では、借り主の権利が強く保護されるため、オーナーが将来自分で土地を使いたい場合は適しません。契約は書面化し、更新時には必ず契約書を作成することが推奨されます。

2-2.定期借地

定期借地は、オーナーが不利になりにくい契約方法として導入され、更新がありません。期間満了後は、借り主は土地を必ず返還する義務があります。

定期借地は以下の3タイプがあります。

土地を返却してもらいやすく、安全性の高い契約方法ですが、契約内容は事前交渉が必須です。

3.土地を貸すときに注意すべき5ポイント

土地を貸す際には、以下の5点に注意することでトラブルを防ぎやすくなります。

3-1.土地条件を確認する

土地の借り主は、土地の持つ条件の範囲でしか建物を建てることができません。土地にどのような建物が建てられるのかは、用途地域を確認するとわかります。用途地域とは、都市計画法に基づいて決められた、土地の利用方法のことです。この用途地域によって、建てられる建物と規模が決まります。

たとえば、用途が住居になっているエリアであれば、マイホーム・アパート・マンションなどは建てられますが、工場や倉庫は建てられないなどの細かな決まりがあります。借り手の建てたい建物と、建てられる建物が違う場合には、契約が成立しなくなります。

多くの場合、借り手は用途地域を調べてから申し込みをしてきますが、万が一、用途以外の建物を建ててしまった場合は、建築基準法違反となり修正（是正）命令や罰則の対象になることがあります。また、土地を貸しているオーナーの関与がなかったとしても、契約の経緯によっては、貸し主も罰金や罰則の対象になる可能性があります。

このようなトラブルを避けるためには、貸し手であるオーナーも、ご所有の土地の用途地域や建築ルールなどを確認しておき、契約相手が適切な建物を建てるのかを、契約前の段階で確認する必要があります。

3-2.契約書を作成する

土地貸しは口約束でも契約が成立してしまいますが、必ず書面契約にしてください。認識のズレによる返還トラブルや、建物撤去費用の負担問題を回避できます。

3-3.値上げができるようにしておく

土地賃貸借は長期契約であるため、契約中に固定資産税をはじめとした経費が上がる可能性があります。賃料改定に関する条項を契約に盛り込むことで、将来のトラブルを回避できます。

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3-4.税金の確認をする

土地を貸すと賃料収入が発生します。年間所得（収入−経費）が20万円以上ある場合は確定申告が必要です。土地貸しの経費例は以下です。

領収書管理と帳簿付けを習慣化し、適切な申告を行ってください。

3-5.先々の土地活用方法も検討する

定期借地の場合、最短10年後には更地で戻ります。将来の活用計画を持っておくことで、最適な貸出先を選びやすくなります。

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4.土地貸し以外で気楽にできる土地活用方法4大アイデア

土地を貸そうとしている方には、大きな資金や労力を必要としない、気軽にはじめられる土地活用も向いています。以下に4つの方法をまとめました。

4-1.駐車場経営

駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」があります。

月極駐車場

ロープ仕切りだけでもスタート可能。舗装すればより運営しやすくなります。管理は不動産会社委託または自主管理も可能です。

コインパーキング

専門会社に委託し、機械設置〜管理まで任せられます。借地借家法の適用外であるため、短期貸しに適しています。

4-2.コインランドリー経営

人口が多い地域や商業施設の近くで成功しやすい土地活用です。無人運営が可能で、フランチャイズや委託など多様な運営方式があります。

4-3.トランクルーム経営

半畳〜6畳ほどの小規模倉庫を貸し出す形態で、初期費用は低め。住宅需要が低い土地や、人口密度が高い地域で需要があります。

4-4.土地を買い替える

ご所有の土地で希望の活用ができない場合は、条件の良い土地に買い替える選択肢もあります。土地活用の可能性が大きく広がります。

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土地貸しのデメリットを理解したうえで、契約方法を工夫すれば安定収入も可能です。まずは複数プランの比較からはじめ、最適な土地活用方法を選んでください。