インフレによる物価上昇が続くと、賃貸経営にかかる税金や経費も上がります。今までの賃料では利益が出しにくくなると、その補填方法のひとつとして、賃料の値上げを検討するオーナーは少なくありません。しかし、賃料を上げることによって起きる退去の可能性やトラブルのことを考えると、値上げに積極的になれない方もいらっしゃいます。本記事では、賃料値上げに関し、多くのオーナーが抱く不安と、その対処法をまとめています。

1.賃料値上げがスムーズに進む3大条件

経営中の賃貸物件の賃料を、値上げすることは可能です。一般的に、賃料の値上げ幅やタイミングは、オーナーの意向に基づいて交渉を開始し、入居者が合意すれば値上げが実行されます。

法的にも借地借家法の第32条で「借賃増減額請求権」が規定されていますので、正当な理由があれば、賃料の値上げはしても良いことになっています。ただし、現実の交渉がオーナーの希望に沿ったものになるためには、以下の3つの条件が当てはまっている必要があります。

1-1.固定資産税が増加している

固定資産税は、1月1日時点の土地や建物の評価額をもとに算出される地方税です。賃貸経営において、固定資産税は必要経費であるため、賃料収入から支払われます。固定資産税額は3年ごとに見直しされるので、地価が上昇し、土地の評価額が上がると、固定資産税も上がります。

たとえば、再開発などによって、近隣に高層マンションなどが増えると、人口増加と地価上昇が短期間で起こります。固定資産税額の基礎となる数値は、市場価格の6～7割程度をめやすとしていますので、エリア全体の地価が上昇すれば、固定資産税評価額も高くなります。

1度の税額増加で賃料値上げに踏み切ることは少ないですが、何年も値上がりをし続ければ、次第に固定資産税負担は重くなり、値上げの検討をせざるを得なくなります。このような背景があれば、賃料値上げの正当な理由になります。

【参照：総務省　固定資産税】

1-2.長期更新によって相場との誤差が生じている

入居者が長期更新をしていると、徐々に、周辺相場との誤差が生じてくることがあります。現在の家賃が相場を下回っている場合は、賃料値上げの理由になります。入居者募集をしていた時点では相場価格であっても、インフレの影響によって周辺の物件価格が上がれば、短期間で周辺相場家賃を下回ってしまう可能性もあります。

入居者が長期更新をすれば、その分、築年も古くなり、構造や設備にも問題点が増えていきます。その部分を含めても「やはり、相場よりも安いな」と判断できる場合は、値上げの正当な理由になります。

1-3.入居者とオーナー双方が合意したもの

賃料をどのように値上げするのかは、基本的に、オーナーと入居者の話し合いと合意が必要です。入居者が「値上げもやむなし」と受け入れてくれれば、新家賃になります。値上げ率やタイミングなども、話し合いのうえで決めていくことになり、オーナーが一方的に決めることはできません。

オーナーが強硬な態度で値上げを断行しても、入居者が拒否をすれば新価格にはできませんし、やり方に不満があれば退去してしまい、空室リスクが上がってしまいます。

交渉をスムーズにすすめるためには、オーナーと入居者との間に立つ、優良な不動産管理会社との連携がうまくできている必要があります。

2.賃料値上げを提案できる3つのタイミング

賃料値上げは、入居者が合意さえしていれば、いつ行っても問題ありません。賃貸物件は、入居タイミングもバラバラであるため、賃料値上げのベストタイミングのようなものは、基本的には存在しないといえます。

そのため、アパートやマンションで全戸一斉に値上げをするというよりは、個別に適切な値上げタイミングをはかることになります。値上げタイミングは大きく分けて3つありますが、それぞれのタイミングで想定できることをまとめています。

2-1.入居前

新規募集での価格＝新価格になりますので、新規入居者にとっては、不動産ポータルサイトなどで確認した価格通りで、値上がりした実感はありません。既存入居者との間には価格差が生じますが、契約前に不動産管理会社から「現在、値上げ交渉中である」ことをお伝えしておき、順次、新価格に変わることを説明します。

オーナー側から見ると、空き部屋から値上げしていることになりますので、入居募集の状況を見ながら、新価格の妥当性が確認できます。新価格であまりにも応募が少ない場合は、家賃交渉中の入居者たちの意見が正しいことになりますので、価格調整を検討する必要があります。不動産管理会社の担当者に相談をしながら、すすめてください。

2-2.更新前

一般的な不動産契約では、「更新通知」と呼ばれる郵送物を、更新日の2～3ヶ月くらい前に不動産管理会社から入居者に送付します。入居者は、更新日の1か月前までに、更新か退去かの返事をします。賃料の値上げをする場合は、更新通知の中に賃料値上げのお知らせを同封し、更新する方は、更新時から新家賃に変わっていきます。

更新前の方は、新家賃に関して検討できる時間が2カ月くらいしかありませんので、意見要望があれば、話し合いができることも記載しておきます。更新はしたいが、賃料の値上げには納得がいかない入居者は、不動産管理会社がオーナーとの仲介に立ち、双方の合意が得られる条件を交渉することになります。

家賃の上昇によって退去を検討する方もいますので、できれば、更新通知の送付よりも早く、賃料値上げに関したお知らせだけをしておく方が、賃料アップによる空室リスクを回避しやすくなります。退去を検討する方は、賃料値上げによるデメリットと、引っ越しによるデメリットを比較します。

新賃料であっても、今の物件にいる方が良い・お得だと判断すれば、賃料改定に合意をして更新を選ぶ可能性が高くなります。入居者に、比較検討する時間を十分に提供することによって、空室リスクを回避しやすくなります。

2-3.入居中

更新が終わったばかりの方や、次の更新まで時間がある方には、次の更新から新家賃になる前提で、お知らせと交渉をします。次の更新まで時間がありますので、退去を前提に引っ越し先を探す以外にも、実家に帰る・転勤辞令が出る・結婚する・離婚する・子供ができる・転職するなどで、次の更新時期が来たら普通に退去になることもあり得ます。

入居中の方に、オーナー側が一斉値上げを希望している場合は、「6か月後」「1年後」など、かなり長めの期間を用意しておきます。この間に、退去を希望する方は、退去の申し出をしてきます。

ずっと住む予定ではいるが、家賃アップには納得できない入居者とは、不動産管理会社を間に立てて、気長に交渉をする必要があります。どの場合でも、全員からすぐに合意がとれるわけではないことは、想定しておく必要があります。

【関連記事：【2025年版】評判の良い賃貸管理会社9選！チェックポイントを解説】

3.賃料値上げ提案で想定される5大トラブルと対処法

賃料を値上げする際に想定される、5つのトラブルをまとめています。オーナーが忘れがちなのが、入居者にとって賃料アップは「完全に想定外の出来事」である、という点です。そのため、正当な理由や事情を説明して交渉をしても、合意が得られるかどうかは、やってみないとわからない部分があります。

3-1.提案拒否

賃料アップのお伺いに対して、入居者は拒否ができます。その場合、賃料は据え置きになり、次の更新までに交渉を続けることになります。このようなことは、どの物件にも起こる可能性があります。全員が合意してくれることはあり得ないという前提で、全入居者のうち合意が6割程度で「賛成多数」とし、合意を得られた方から賃料の改定をすすめるようにします。

オーナー側に、どのような正当な理由があっても、入居者は入居当時の賃料で生活設計を立てています。そのことを考慮して、最初は、お願いをする姿勢で通知をします。

お知らせには、どのような背景の入居者でもわかるように、賃料アップの理由をわかりやすく、数字・図・データを使って説明してください。ゴールは、入居者が「まあ、この事情ならば、仕方ないのかな」と、少しでもオーナーに寄り添ってくれることです。

最初は郵送での丁寧なお知らせ、次は、不動産管理会社からのアンケートや聞き取りなど、段階を経て、合意多数へと着実に歩を進めていきます。

最終的には、退去もしなければ賃料アップに合意もしないという方も、出てきます。しかし、入居者が賃料を遅滞なく支払い、入居状況にも問題が無ければ、賃料アップに反対であることを理由に追い出すことはできません。

調停・訴訟も選択肢のひとつですが、時間と費用と労力がかかるうえに、入居者間の温度差が生じる可能性があるため、あまり建設的な選択とは言えません。調停などを起こしたことにより、今度は反対に、オーナーが入居者から訴えられる可能性も高くなります。

そのため、オーナーがある程度のところで諦めるというのも、対処法のひとつになります。不動産管理会社と相談をしながら、ソフトランディングになるように、調整をしながらすすめてください。

3-2.賃料以外の値下げ交渉

賃料アップの提案内容は理解できるものの、入居者としては出費が増えるために、合意はしたくないというケースはよくあります。その場合は、賃料以外のサービスを提供して、入居者負担を軽くするようにしてみてください。

入居者側から提案されることもありますが、オーナー側からよく考えた案を複数用意しておく方が、話はまとまりやすくなります。

このような入居者は、値上げ理由はだいたい理解しているので、オーナーが必要に迫られて行うことや、快適な建物と物件を維持するために必要なことを中心に伝えます。

オーナーからも、入居者負担を軽くする目的で、何かしらのメリットを提供します。よくあるのが、以下のようなサービスです。

上記以外にも、入居者から「こうして欲しい」と提案されたことは、個別に対応することで合意につながりやすくなりますので、入居者への聞き取り調査は非常に大切です。クレーム対応を含め、交渉が得意な不動産管理会社をパートナーにしていると、スムーズに進んでいきます。

3-3.賃上げが理由の退去

賃料アップに合意できない入居者は、更新月で退去をする、または値上げ開始月で退去をするという選択をします。賃料アップを検討する時には、オーナーは一定数の退去リスクがあることを想定しておき、その場合の経営リスクも計算しておく必要があります。

誠実に対応し、代わりとなるサービスを複数提案しても、賃料アップそのものに反対をするタイプだと、合意が得られないこともあります。退去の返事をいただいたとしても、不動産管理会社に間に立ってもらい、値上げへの反対理由を聞いておいてください。

このようなタイプは、交渉を長引かせてもまとまらない傾向があります。誰がどのような反応をするのかは、交渉が始まってみないとわからない部分ですが、オーナーは不動産管理会社と事前に相談をしておき、話し合いが難航した時の妥協ポイントを決めておいてください。

3-4.自動更新・法定更新

自動更新とは、更新期間の定めがない賃貸契約方法です。入居者から退去の申し出があるか、オーナーが正当な理由で退去命令を出さない限り、半永久的に契約が続きます。多くはありませんが、このような入居スタイルにしているオーナーもいらっしゃいます。半永久的に契約が続く前提ですので、値上げの話が出ると、退去を検討する方も出てきます。

法定更新は、借地借家法26条（リンク）にある、入居者を保護するための規定として、契約が自動で更新されるものです。たとえば、賃料アップの交渉がうまくいかないからと言って、オーナー側が強制的に契約を終了させてしまうと、入居者は住まいを追われることになります。

そういうことが起きないように、入居者を保護するための法的な更新です。こちらも、入居者から退去の申し出があるか、オーナーが正当な理由で退去命令を出さない限り、半永久的に契約が続きます。

法定更新になるのは、主に以下のような理由からです。

法的に強制力のある更新ですから、交渉の最中に更新時期が来て法定更新に切り替わってしまうと、いままでの交渉の内容は全く反映されず、新たな特約を付加することもできなくなります。状況は半永久的に据え置きとなり、今までの交渉の意味もなくなるばかりか、更新料も請求できなくなります。

3-5.調停・訴訟

賃料の値上げに関して条件交渉が膠着してしまった場合、調停や訴訟になることがあります。調停は、入居者とオーナーが裁判所で話し合い、条件の折り合いがつけば「調停調書」という、公的な和解文書を作成して終了します。

訴訟は、裁判所に訴えを起こすことです。オーナーが起こす場合と、入居者が起こす場合がありますが、どちらであっても、裁判で判決が出るまでは、今まで通りの賃料支払いが継続します。

注意したいのは、交渉が難航している間でも、入居者が支払っている旧賃料は、かならず受け取るようにしてください。もし、オーナーが入居者に「値上げに合意しないなら出ていって欲しい」ことを理由に、賃料の受け取りを拒否すると、入居者は法務局に供託という形で賃料を支払い続けます。

調停をしても話がまとまらなければ、訴訟になります。訴訟で勝つためには、裁判所に「賃料を値上げする正当な理由がある」ことを認めてもらわないとなりませんので、不動産鑑定士に調査依頼して根拠のある数字を出してもらい、それをもとに弁護士に法定で回答をしてもらいます。

裁判で値上げを認める判決が出れば（オーナーの勝訴）、今までの賃料と新賃料との差額に対して、1割程度の遅延損害金を乗せた賃料の請求ができます。ただ、判決結果が出るまでにどのくらいの時間がかかるかはわからず、その間にも弁護士費用・裁判費用・調査費用も発生し続けます。

4.スムーズな賃料値上げにつながる交渉手順5ステップ

本章では、なるべくスムーズに賃料値上げをするための、手順を5つにまとめています。これらの交渉手順は、交渉力の高い不動産管理会社が介在して、はじめて成功します。賃料値上げを検討している方は、不動産管理会社の変更も視野にいれた状態で、複数の可能性を探って準備してください。

4-1.不動産管理会社に相談をする

「賃料を上げたい」という相談は、まずは不動産管理会社にしてください。入居者にとってオーナーは圧力のある強い存在です。いきなり、オーナーから入居者に直接交渉をしてしまうと、入居者によっては「退去を促されている！」と受け取られる可能性があります。

オーナーとしては、入居者は大切だが、さまざまな理由から賃料を上げざるを得ないだけで、決して出ていって欲しいわけではありません。不動産管理会社という、オーナーと入居者に対して公平で中立な立場から、やさしく丁寧に説明をしてもらえば、どの様な理由で賃料アップが必要なのかも、スムーズに理解してもらいやすくなります。

経験値と能力の高い不動産管理会社であれば、今の賃料設定が妥当であるかどうか、また値上げを行うのであれば、いつぐらいが最適なのかを、相談の時点でわかりやすく教えてくれます。

【関連記事：【簡単解説】「賃貸管理」の基礎知識｜管理会社に任せるべきかを検討する】

4-2.お願いする姿勢で通知をする

賃料アップの前提で、不動産管理会社に交渉や通知をお任せしているとしても、その情報の発信元はオーナーです。賃料の値上げは、オーナーにとって権利ではありますが、一方的な態度をすると、合意にこぎつける前に、強く反発をされる可能性があります。そのため、まずは書面で丁寧にお願いをする形で説明し、増額への理解をしてもらいます。

とくに注意したいのが、一般的な家賃は給与の2～3割程度と言われていますので、値上げ額によっては、入居者の生活が圧迫される可能性もあることを前提に、個別に対応や対策を考えるようにします。

必要な場合は、入居者の望む形（電話・対面・メールなど）でお話を伺い、入居者の生活状況や意向を汲み取っていきます。どの場合でも、増額になる背景をわかりやすく説明し、理解を求めるようにしてください。

4-3.入居者の返事や意向を待つ

入居者にとって、物件は「家」であり「生活の基盤」です。その場所の維持費が上がることは、入居者にとっては、デメリットでしかありません。入居者の多くは、入居した時の家賃で暮らせる前提でいますので、賃料が上がるのは想定外の出来事なのです。

そのため、入居者が退去・引っ越しも視野に入れて、じっくりと考える時間が必要です。多くの方は働いていますので、次のことを考えられるのは、休日などの限られた時間になります。入居者のライフスタイルなども考慮に入れたうえで、回答を急がせないような配慮が必要です。

このようなタイミングも考慮に入れると、不動産管理会社への値上げの相談は、オーナーがまだ検討段階であっても、早めに行った方が良いと言えます。

4-4.必要な場合は話し合い・交渉

はじめて賃料値上げのお知らせをしてから入居者の回答を待った後は、合意を得られなかった入居者の意向を確認するために、不動産管理会社に聞き取りをしてもらいます。入居者によって背景が違いますので、賃料アップに対して、何が問題で、どうすれば合意できるのかなど、要望を出してもらいます。

オーナー側からも、賃料値上げをカバーできるような提案を出し、両者の妥協点を探る作業になるため、かなり骨の折れる作業です。経験知が高く、交渉が上手な不動産会社に依頼しないと、まとまる話もまとまらない可能性が高くなりますので、注意してください。

また、誠実に話し合いと交渉を重ねても、入居者が強硬な場合は、その物件に関しては一旦、オーナーが値上げを諦めることも必要です。オーナーは、全員からすんなりと合意が取れる可能性は低いことを前提に、ある程度の数の合意が得られたところで、値上げに踏み切る判断基準を用意しておいてください。

4-5.新契約を結ぶ

合意を得た入居者から、順次、新契約を結びます。更新のタイミングで切り替わる方が、入居者の手続き負担は少なく済みます。新契約の内容を双方で確認し、新しく加わった重要事項説明などがあれば、資格保有者からの説明を行います。話し合いが行われている状態であれば、新規入居者には新家賃での契約を行います。交渉の進捗状況などをもとに、不動産管理会社に確認しながらすすめてください。

5.賃料値上げを検討するオーナーが気を付ける5つのこと

これから賃料の値上げをしたいとお考えのオーナー向けに、気を付けておくべき5つのことをまとめています。

5-1.検討段階から早めに動き始める

さまざまな理由から、賃料を値上げしたいと思い始めたら、具体的な考えがまとまっていなくても、不動産管理会社に相談をしてみてください。賃料アップに成功するには時間と段階が必要であるため、早く動きだしても、オーナーにデメリットがありません。

相談をしてあれこれ動いてみたけれども、やはり今回は値上げには踏み切らないと決めれば、前と同じ状態に戻るだけです。

不動産管理会社に相談をすることによって、本当に全体の値上げが必要なのか、それとも、空室の設備改善をする方が得策なのではないかなど、具体的な経営へのテコ入れができます。不動産管理会社は、数多くの物件を取り扱っており、ライバル物件の事情も把握していますので、適切な提案がもらえます。

5-2.賃料アップ前にできる対処をする

賃料の値上げを考える前に、賃貸経営として適切なことが全部できているかを確認してください。たとえば、附帯設備や構造に修繕するべきところはないか、間取りや内装などにリフォームをする必要はないかなど、今の家賃に対して適切な物件を提供できているかを、いまいちど見直す必要があります。

これができていない状態で、賃料の値上げを提案しても、合意に至る確率は低いと言えます。もともとの入居者の満足度が高く、賃料にもお得感があれば、賃料アップに対しても、入居者は協力的になります。

5-3.過剰な値上げをしない

インフレなどの影響で経費が上昇し続けると、賃貸経営は徐々に苦しくなります。だからといって、賃料の過剰な値上げはしないように注意してください。賃料アップのめやすは、あくまで周辺相場相当です。

ただし、相場家賃に合わせるとはいうものの、入居者の属性に沿った値上げを前提としてください。一般的に、賃貸の家賃はサラリーマン給与の1/3程度が適していると言われています。

5-4.入居者からの要求には前向きに

長期更新をしている入居者から、賃料アップの提案に対して何かしらの要求があった場合、積極的に耳を傾けるようにしてください。長期更新をしているということは、その物件もエリアも気に入って住み続けている可能性が高く、退去が第一の選択肢ではないことが読み取れます。

入居者からの要求は「今後も住み続けるための要求」といえますので、希望が通れば、賃料値上げにも合意し、その後も、長期に更新をしてくれる可能性が高くなります。

5-5.信頼できる不動産管理会社に交渉してもらう

賃料の値上げ交渉には、入居者とのやりとりがスムーズで、トラブルなく交渉が進められる不動産管理会社の存在が不可欠です。賃料の値上げを実現させるためには、入居者に対して、誠実に丁寧に辛抱強く、お願いの姿勢を示す必要があります。

オーナーのニーズを理解したうえで、入居者に対して適切な対応ができる不動産会社を探す必要があります。「不動産管理HOME4U」では、一度の入力で数多くの不動産管理会社に、管理プランを請求できます。

賃料の値上げを検討している不動産オーナー向けに、満たしておくべき条件や、気を付けることなどをまとめました。賃料アップはオーナーの権利でもありますが、同時に、入居者にはそれを拒否する権利があります。両者にとって、最もよい結果になるためには、間に立って交渉をしてくれる、不動産会社の手腕がものをいいます。より良い交渉結果を得たいとお考えのオーナーは、賃貸管理HOME4Uの一括プランが助けになります。