資産形成のためにワンルームマンション投資を検討しているものの、インターネット上で
「やめとけ」「地獄を見る」「カモにされる」といったネガティブな情報を目にして、一歩踏み出せずにいる方は多いのではないでしょうか。

本記事では、ワンルームマンション投資が「やめとけ」と言われる理由を整理したうえで、
失敗を回避するためのポイントを事例とともにご紹介します。

「投資すべきかやめておくべきか」を冷静に見極めたい方や、成功するための条件を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

1. ワンルームマンション投資が「やめとけ」と言われる6つの理由

ワンルームマンション投資には、収益が低下するリスクや、初心者につけ込む悪質な業者が存在するといったリスクがあります。
投資を始める前に、ワンルームマンション投資が「やめとけ」と言われがちな理由をおさえておきましょう。

• 利回りが低くても高くても収益低下のリスクがある
• 空室期間は収入がゼロになる
• 家賃下落のリスクが高い
• 「サブリース」契約をすると解約・減額トラブルになりやすい
• 収益が低下しても売却しづらい
• 悪質な業者が近寄ってくることが多い

1-1. 利回りが低くても高くても収益低下のリスクがある

「利回り」は不動産投資の収益性を測る指標になるため、投資物件の利回りが高ければ儲かりそうなイメージがあります。
しかしワンルームマンション投資では、利回りに関係なく収益が低下するリスクをはらんでいます。

利回りが低い物件は、家賃収入自体が少なくなるため、満室状態でも利益が少ない「ローリスク・ローリターン」の投資になりがちです。
毎月の家賃収入からローン返済や管理費を引くと、手元に残るお金がわずか、あるいはマイナスになることもあります。

一方、利回りが高い物件は家賃が高めに設定されているケースが多いため、空室になるリスクが高く、入居者がいなければ収益がゼロになります。
そもそも高利回りのワンルームマンションの価格が割安であるのは、需要が低いことや、相場より高い家賃が設定されていることが考えられます。
つまり利回りが高い物件は、「ハイリスク・ハイリターン」の投資なのです。

利回りが低くても高くても収益低下しやすいのが、ワンルームマンション投資につきまとうリスクです。

1-2. 空室期間は収入がゼロになる

一棟マンションや一棟アパートの投資であれば、1戸が空室になったとしても、収入は途絶えません。
しかしワンルームマンション投資の場合、所有しているのは1戸のみなので、入居者が退去するとその日から家賃収入はゼロになります。

家賃収入が途絶えても、マンションのローン返済や管理費、修繕積立金の支払いは毎月続きます。
次の入居者が決まるまでの数か月間、こうした支払いをオーナー自身が負担しなければならず、家計を大きく圧迫する原因となります。

1-3. 家賃下落のリスクが高い

マンションの家賃は、築年数の経過とともに下落します。
総務省が2018年2月に三井住友トラスト基礎研究所で実施したヒアリングによると、「借家住宅の経年劣化による家賃の下落率」は年率換算で1%程度とされています。

ただし新築マンションの場合、一人目の入居者が退去した時点から賃料の下落が始まります。
新築マンションは、購入時に「新築プレミアム」という特別な価値が付くため、相場の2〜3割程度を上乗せした家賃設定で貸し出せることがあるのです。
「新築プレミアム」によって家賃を相場より高めに設定した場合、一人目が退去し、次の入居者を募集する時点で、築年数の経過とは関係なく家賃が相場並みに下がります。

また、マンションの家賃は想定外の下落をすることもあります。
たとえば、入居者が室内で亡くなるといった「事故」が発生した場合、その住戸は「心理的瑕疵（かし）物件」として扱われ、家賃を1～5割程度値下げして募集しなければ借り手がつかなくなるおそれがあるのです。

経年とともに家賃の下落が避けられないワンルームマンション投資には、予期せぬ収支の悪化や、ローン返済計画の破綻を招くリスクがあります。

1-4. 「サブリース」契約をすると解約・減額トラブルになりやすい

サブリース契約を付帯したワンルームマンションを購入すると、トラブルに巻き込まれるリスクが高いため、注意が必要です。

サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に又貸しする仕組みです。

サブリース契約でよく起こる問題は、以下の4つです。

実際、サブリース会社が経営破綻したことで家賃保証が打ち切られ、オーナーが多額の負債を抱えた事件も起きています。
その代表的な例が、2018年に起きた「かぼちゃの馬車事件」です。
シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズが経営破綻し、ローンを返済できなくなった多くの投資家が負債を抱え、自己破産に追い込まれました。

このように、サブリースは安易に契約するとトラブルに巻き込まれるリスクが極めて高いため、おすすめできません。

1-5. 収益が低下しても売却しづらい

「儲からなくなったら売ればいい」と考えるかもしれませんが、ワンルームマンションは売却も容易ではありません。

マンションは所有期間が長いほど資産価値が下がり、売却額も下がっていきます。
ローンの返済がある程度済んだら売ろうと計画したとしても、その頃には売却額が想定より安くなる可能性があります。
そのため、マンションの価格査定をするとローンの残債が物件の価格を上回る「オーバーローン」の状態になり、売却益だけでローンを完済するのが難しくなります。

オーバーローンになった場合でも、不足分を自己資金で埋め合わせできるのであれば、所有者自身の意思で物件を売る「一般売却」が可能です。
しかし資金が手元になく、月々の返済自体も困難になった場合は、「任意売却」または最終手段の「競売」で手放さざるを得なくなります。

「任意売却」であれば市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、売却額で賄えなかった分のローンは残ります。
返済しきれなかった残債は、金融機関と協議し、売却後も分割返済などで支払いを継続する必要があります。

さらに、金融機関と話し合っても合意が得られず、「任意売却」ができなかった場合は、保証会社から一括返済を求められることもあります。

ここで返済できなければ裁判所に「競売」の申し立てをされ、最悪の場合、その物件は差し押さえられて強制的に売りに出されるのです。

ローンの支払いがネックになり、収益が悪化しても簡単に売却できない点も、ワンルームマンション投資の大きなリスクです。

1-6. 悪質な業者が近寄ってくることが多い

ワンルーム投資では、強引な勧誘や詐欺まがいの契約をさせようとする悪質な業者が存在します。
こうした業者は、電話や訪問営業のほか、SNSやマッチングアプリなどを悪用した「デート商法」など、さまざまな手法でワンルームマンション投資に関心のある人に近づいてきます。

「異常に高い利回りの提示」といったおいしい話ばかりする業者が現れた場合や、短時間での契約を迫られた場合は要注意です。

実際に国民生活センターには、投資用マンションの業者から強引に勧誘を受けたという苦情・相談が多数寄せられており、注意喚起が行われています。

不審な業者から勧誘を受けた場合は、必ず消費者センターに相談し、どのように対応するべきか訊ねましょう。

2. ワンルームマンション投資で失敗するケースと成功するケースの違い

ワンルームマンション投資はリスクが高いものの、誰もが失敗するわけではありません。
しっかりと利益を出し、資産形成に成功している人もいます。

失敗例と成功例の具体的なケースから、明暗を分けるポイントを確認しておきましょう。

ワンルームマンション投資で失敗するケースには、「購入前によく検討していないこと」や「購入後の運用計画の不十分さ」に共通点があります。

• 高利回りに飛びついてしまった
• 営業担当の話を鵜呑みにした
• 運用を「管理会社任せ」にしてしまった
• サブリース契約を誤解していた

2-1-1. 高利回りに飛びついてしまった

ワンルームマンション投資では、利回りが高い物件を価格の安さだけで購入して失敗するケースが多く見受けられます。
利回りが高い物件は、家賃が割高に設定されているため、空室リスクが高いのです。

たとえば地方では、「利回り10%以上」の高利回りのワンルームマンションが存在します。
こうしたマンションは、「立地に人気がない」「周辺の生活利便性が低く敬遠されやすい」といった理由で安く購入できるために高利回りになることが多いのです。
でも実際は、購入しても一向に借り手がつかず、長期間の空室に悩まされるおそれがあります。

高利回りのワンルームマンションを衝動買いしてしまうと、運用が行き詰まり「負債」を抱えてしまうリスクが高いのです。

2-1-2. 営業担当の話を鵜呑みにした

不動産会社の営業担当者は、ワンルームマンション投資のメリットを強調して伝え、デメリットを積極的に伝えないことがあります。
契約を取るために「安定した家賃収入が得られる」「将来の資産形成ができる」といったプラスの側面ばかり話し、マイナスの側面をあえて見せようとしない営業担当者も存在するのです。

メリットだけ伝える営業トークを真に受けてしまうと、購入後に「入居者が確保できない」「手数料などのコストを見落として赤字になる」といった失敗をしがちです。

ワンルームマンション投資のマイナス面に一切触れない営業担当者は信用できないと見るのが賢明です。

また、オーナー自身が相場や市場動向を調べ、「その物件で長期的な経営が成り立つか」を見極めることも重要です。

2-1-3. 運用を「管理会社任せ」にしてしまった

管理会社は入居者の募集や設備の点検・交換、室内清掃などを代行してくれますが、任せきりにしてしまうと現場で起きている問題に気づけないことがあります。

たとえば、「管理会社がエアコンを修理してくれない」「困りごとがあって管理会社に電話したのにつながらない」といった問題をオーナーが把握していないと、入居者がすぐ退去してしまうような事態を招きます。

オーナー自身も経営者意識を持ち、信頼できる管理会社と二人三脚で運用を進めることが、安定した賃貸経営につながります。

2-1-4. サブリース契約を誤解していた

実はよくあるのが、サブリースを「賃料が安定している」と誤解して契約するケースです。

サブリースは、契約更新ごとに家賃減額を迫られたり、満室でも支払われるのは賃料の8～9割程度だったりと、オーナーに不利な条件で契約させられることが多いのが実情です。

また、サブリースは容易に契約解除できないため、物件を手放したくても売ることもままならず、負債を抱えるリスクが高まります。
サブリースについてよく理解しないまま契約すると、想定していた収益が得られず投資に失敗するおそれがあります。

2-2. ワンルームマンション投資で成功する3つのケース

一方で、ワンルームマンション投資を「やってよかった」と実感しているオーナーも存在します。

成功するオーナーに共通するポイントは、「物件選び」「運用計画」「管理会社選定」において慎重かつ戦略的に行動している点です。代表的な成功ケースを3つご紹介します。

• 需要が下がりにくい立地のマンションを選んでいる
• 購入後の運用計画を綿密に立てている
• 「客付け力」や「提案力」のある管理会社を選んでいる

2-2-1. 需要が下がりにくい立地のマンションを選んでいる

成功するオーナーは、都心の駅近エリアや、再開発が進むエリアといった「長期的な入居需要がある場所」を選んでいます。
その際に、購入前に周辺にスーパー、コンビニ、病院、商業施設などの生活利便施設があるかも、くまなくチェックしています。

さらに周辺に騒音を出す施設がないか、過去にそのマンションで事件・事故が起きていないかなど、入居者が敬遠する要素の有無もしっかり確認しています。

需要と立地を徹底的に調べ、慎重に物件を選定することが、ワンルームマンション投資で成功するための第一歩です。

2-2-2. 購入後の運用計画を綿密に立てている

成功するオーナーは、購入前に「将来を見据えた綿密な収支シミュレーション」をしています。
ポイントは「表面利回り」ではなく「実質利回り」でシミュレーションをすることです。

「表面利回り」とは、「年間家賃収入」を「物件の購入価格」で割って算出したおおまかな収益の割合です。
一方の「実質利回り」とは、物件購入時の諸経費と運営にかかる諸経費（管理費・修繕積立金・税金など）を含めて家賃収入を計算した手残りの割合です。

成功するオーナーは「実質利回り」に基づくシミュレーションをし、将来的な修繕積立金の値上げやローン金利の変動も想定したうえで、収支がプラスになる状態を維持できるか計算しています。

また、空室率を厳しめに見積もり、「もし3か月空室が続いてもローンを返済できるか」といったリスクを想定しておくことも、運用計画を立てる際の重要なポイントです。

2-2-3. 「客付け力」や「提案力」のある管理会社を選んでいる

成功するオーナーは、物件選びだけでなく「管理会社選び」も重視しています。

具体的には、以下のような客付けのノウハウと提案力があるかを見極めて管理会社を選んでいます。

• 広域的なネットワークを駆使して入居者募集ができるか
• 相場に見合った賃料設定のアドバイスができるか
• 需要を生み出すためのリフォーム提案ができるか

管理会社の質は収益に直結するため、一社の提案だけで決めず複数社の意見や実績を比較することが重要です。
できるだけ多くの管理会社の話を聞き、管理プランを比較することが賃貸経営で失敗しないコツです。

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3. ワンルームマンション投資で失敗しないためのチェックリスト

ワンルームマンション投資を堅実に運用していくため、事前に確認すべきポイントに目を通しておきましょう。
「物件選び」と「管理会社選び」の2つをチェックリストにまとめました。

3-1. ワンルームマンション投資物件選びのポイント

ワンルームマンション投資に適した物件を選ぶための必須チェックポイントは以下のとおりです。

3-2. 管理会社選びのチェックポイント

ワンルームマンション投資運用のパートナーとなる、管理会社選びの必須チェックポイントは以下のとおりです。

ワンルームマンション運用のパートナーとなる管理会社を選ぶためには、できるだけ多くの会社を比較することが重要です。

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まとめ

ワンルームマンション投資の成功の鍵は、リスクを正しく見極め、管理会社選びを含めた運用計画を事前に立てることにあります。

なかでも「管理会社選び」は重要です。
どんなに条件の良い物件でも、入居者が決まらなければ収益はゼロになります。
しかし同時に、多少条件が悪くても、管理会社のサポートを得られれば、満室経営を続けることは十分に可能です。

オーナー自身も積極的に運営・管理に携わりながら、信頼できる管理会社と二人三脚で取り組んでいくことで、ワンルームマンション投資で失敗するリスクは減らせます。

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