経営中のアパートを管理してくれる不動産管理会社が良いと、入居者は安心して暮らせますし、オーナーも安心して運営を委託できます。同じ委託管理費を払うのであれば、評判の良い管理会社に委託したいですね。今回は、評判の良い管理会社の共通項や、良い会社をチェックする方法など、管理会社選びに役立つ情報をまとめています。

1.評判の良い管理会社に共通する7項目とチェックポイント

管理会社とは、入居が決まった後に、賃貸管理や建物管理をメイン業務とする不動産会社のことです。賃貸管理は賃料振込・督促業務・更新案内・クレーム対応など、入居者が安心して住むためのサポートをします。建物管理は、物件の美化清掃・修理修繕案内など、建物の安全性を保全し、やはり入居者が安心して住める環境つくりをサポートします。

一般的に評判が良いと言われる管理会社には、以下のような7つの共通項があります。本章では、7項目の解説と、管理会社選びの際に、どこをチェックすればよいのかを説明しています。

1-1.地域の情報に詳しい

評判の良い不動産管理会社には、担当エリアのことに詳しいという共通点があります。大手企業、古くから地域に根付いている会社、新しいスタイルの会社などそれぞれ個性はありますが、どのタイプでも、エリアの経済情勢・法律の変更・地域の変化などに敏感です。

たとえば、新しくできたカフェやスーパー、地元で流行っているもの、人気のあるスポット、地元イベントなどから、周辺の開発計画から移転してくる企業まで、何でも良く知っています。これは、お部屋探しに来た方が、知りたいであろう情報として、普段からアンテナを張っているためです。

このような会社は、入居者・入居希望者のどちらからの相談やクレームにも、情報に基づいた適切な回答ができますので、安心して住みつづけてもらえます。オーナーにとっても、アパート経営の良き相談相手として信頼できます。

・チェックポイント

大手企業は大々的なコマーシャルなども多いため、何となく大手＝安心というイメージがありますが、管理会社を探すときには、大手だけにこだわらず、地元の精鋭企業や老舗会社も含めて、幅広い選択肢を持つようにしてください。

入居者を募る不動産仲介時には、大手のような広く浅くの情報力が適していますが、「管理」となると、地域情報を狭く深く持っている地元企業の方が、より物件と入居者に近くなるため、20～30年とスパンの長いアパート経営には、地域に関した強い情報力が必要です。

会社選びをするときには、大手から中小企業までを含めた、幅広い対象の中から探すようにしてください。また、かならず担当者と面談をして、感触の良い管理会社をより抜いてください。

1-2.集客力に信用がある

不動産管理会社の多くは、管理業務のほかに、賃貸物件の仲介業務もおこなっています。賃貸の仲介とは、空室が発生した物件に入居者を募集することです。オーナーにとって、空室は早く埋まる方が良いので、集客力のある不動産管理会社に委託をする方が、安心した経営をしやすくなります。

・チェックポイント

仲介と管理の両方をバランス良く運営している不動産会社を探してください。仲介とは、入居希望者と物件を橋渡しする業務です。その際、管理会社が自社物件を持っている方が、より仲介にも強いと言えます。自社物件とは、管理会社が所有する賃貸物件のことです。

自社物件を持つ管理会社は、自社の賃貸経営でも満室経営を目指しますので、賃貸仲介に必要な集客力があり、さらに、管理業務の実績があります。

仲介だけ、管理だけの場合は、その業務に関しては特化した動きができますが、そのほかの業務に関しては、一般的なことしかできない可能性があります。入居者が付いたあと、何度も更新をしてもらって長期安定したアパート経営をするには、客付けと管理の両方がバランス良くできる会社を探してください。

1-3.社員の能力にばらつきが少ない

評判の良い不動産管理会社は、社員の誰が担当しても、お客様とオーナーからの評価が高い会社とも言えます。管理会社には何人もの社員がいますので、当然、人によって業務の得意不得意には差があります。

粒のそろった社員がいるということは、会社が社員教育や研修に対して積極的である可能性が高いと言えます。環境の良い職場の社員は、その働きやすさから、お客様目線の仕事をしやすくなります。

・チェックポイント

管理会社が仲介業務もする場合は、社員5人に対して1人の宅地建物取引士（国家資格）の配置を、管理戸数200戸以上ある場合は、賃貸不動産経営管理士（国家資格）1人の設置が義務付けられています。

このような資格取得には、勉強時間とお金が必要なうえに、資格取得後も所定の期間の業務経験を積む必要があるため、勤め先のサポート無しでは社内に有資格者を何人もおくことができません。そのため、会社の規模に対して、有資格者が多い場合は、社員教育にも熱心である可能性が高いと言えます。

有資格者の確認方法は、気になる管理会社のホームページか、または国土交通省のホームページ「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で会社名を入れると、資格者の名前と人数を確認できます。

1-4.会社・営業所などの雰囲気が良い

お部屋探しをする方は、ネットで条件を絞り込み、良さそうだと思った物件に、内見の申し込みをしてきます。その際、店舗に足を運んでいただき、内見案内のための書類や、その他の説明などをします。この時のお店の雰囲気は、そのまま、これから内見にいく物件の第一印象にも影響しやすくなります。

・チェックポイント

気になる会社があればお店に訪問してみると、ネットではわからないことがみえてきます。雰囲気の良さとは、入店時の挨拶、案内時の言葉づかい、礼儀やマナー、服装やヘアスタイルの清潔感、店舗内の清掃状態、案内車の清潔さ、交通マナーなどから、総合的に判断します。

全体的に「活気がありそう」「明るい」「きちんとしている」という印象が残れば、その会社は雰囲気が良いと言えます。余裕があれば、その会社が扱っている物件を見学させてもらってください。

物件の敷地内・建物内が汚れている場合は、ご自分の物件にもそのようなことが起きる可能性があります。物件案内の前には、簡易的な清掃や空気の入れ替えをしてくれるような、お客様目線での気配りがある会社であれば、入居者募集とその後の管理もきちんとしてくれる可能性は高いと言えます。

1-5.オーナーの満足度が高い

賃貸経営の先輩が「あそこはいいよ」と推薦してくれるような会社は、評判の良い会社といえます。また、同じエリアで長く経営を続けている不動産管理会社は、地元の不動産オーナーからの絶大な信頼を得ている可能性がありますので、老舗の不動産会社をたよりに探してみてください。

・チェックポイント

知人友人で不動産経営をしている方がいれば、その方から紹介された管理会社と面談をしてみてください。すぐに決める必要はないので、おすすめしてくれる会社として、1つの基準値になります。

知人友人に賃貸経営をしている方がいらっしゃらない場合は、アパート建物にある「入居者募集中」の看板を頼りに、不動産会社をいくつかリストしておきます。その中で、長く経営をしている不動産会社に連絡をして。アパートの管理委託先を探していると伝えれば、たいていの不動産会社は、親切に対応をしてくれます。

どの管理会社に連絡をしても、すぐに決める必要はありません。かならず金額や管理内容などの見積もりをもらい、複数の会社を比較してください。また、HOME4U賃貸経営などを活用し、複数の賃貸管理プランを一括請求してから、じっくりとプラン内容と経営方針などを比較するという方法もおすすめです。

1-6.世の中の経済トレンドに敏感

世の中のトレンドとは、たとえば、お部屋にフリーWi-Fiをつける、宅配ボックスを設置するなど、イマドキの賃貸物件に必要な要素を、いち早くキャッチする情報力と判断力のことです。管理会社にトレンドをつかむ力があると、時代に沿った賃貸経営の提案をしてもらえます。

また、周辺エリアの開発状態や、エリア内の新築情報など、その不動産会社が管理をしている範囲内のことでも良いので、経済や商業に関したトレンド情報を把握してくれていれば、賃料変更やリフォームの必要性や方向性なども、安心して相談できます。

・チェックポイント

会社の経営方針にもよりますが、基本的に管理業務を大切にしている不動産会社の方が、トレンドには敏感な傾向があります。管理会社の収入源は、入居者が長期更新をしてくれることによる、管理委託料にありますので、入居者が快適に住める環境を常にアップデートし続ける必要があるからです。

確認方法としては、面談の際に、最近の賃貸物件の人気設備などを聞いてみてください。普段から情報収集をしている会社であれば、自社で扱っている内容などを教えてれます。

1-7.管理会社としての経験値が高い

管理会社としての経験値が高いほうが、賃貸管理に関したさまざまなことに対応できるため、結果として会社の評判も良くなる傾向があります。経験値には管理会社としての経験値と、社員個人の経験値があります。

管理会社としての経験値は、複数の社員の仕事内容を包括し、自社の管理データとして蓄積していきますので、取り扱い物件とエリア情報に関しては、時間の経過とともに経験値は高くなる傾向があります。

社員の経験値に関しては、大手の社員はある程度の勤務期間が過ぎると転勤がありますので、個人での経験値は積みにくい傾向があります。地元密着型の社員は、地元エリアに関しては高い経験値が詰めますが、広い範囲での情報力が不足しがちです。

多くの管理会社では、情報のバラつきによる自社の経営デメリットも理解していますので、定期的に情報更新を行う、専門セミナーなどに参加するなどで、足りない部分を補っている傾向があります。

・チェックポイント

会社の規模とは関係なく、管理戸数の多さを中心に経験値をはかるようにしてください。めやすとして、約1万戸分の経験値があれば、どの会社でもベテランの域に達していると言えます。管理戸数が多い管理会社は管理実績も多いため、結果的に、それが自社のノウハウとして確立しています。

管理戸数が多ければ、過去に数多くの原状回復工事・修理修繕工事をしてきていますので、リフォーム工事会社とのネットワークがあり、迅速な対応が期待できます。管理の経験値が高く、さらに複数の支店を持つ会社であれば、仲介・管理ともに組織的に動けますので、空室リスクなどの解消にも大いに役立つことがあります。

エリアによっては賃貸物件数がそこまで多くならない可能性もありますが、その場合でも、管理戸数の多さで優先順位をつけていくようにしてください。ただし、管理戸数は非常に重要なめやすですが、その他の要素も含めて、総合的に判断するようにしてください。

評判の良い管理会社探しは、ネットの情報だけではわかりにくいと言えます。しかし、NTTデータグループの運営する「HOME4U賃貸経営」の一括プラン請求を使って、たくさんの管理会社と管理プランを比較していく中で、良い会社の特徴がわかってきます。

気になるプランがあれば、その会社の担当者とも面会をしてみてください。アパート経営に関して今お困りのこと、空室対策方法などを質問してみると、それぞれの会社の考え方や動き方がみえてきます。

2.評判の良い管理会社とのおつきあい方法5タイプ

たくさんの不動産管理会社の中から「ここは良さそう」と思える会社が出てきたら、今度は、管理会社とのおつきあい方法を基準にして、会社を絞り込んでいきます。主に契約内容を選ぶことになりますが、契約内容は途中で変えられますので、現時点でどうしたいかを基準にしてください。

2-1.入居者募集だけを依頼する

入居者募集（お部屋探し）だけを依頼し、管理は自主管理をする前提です。物件に入居してくれるお客様を探してもらい、成約をしたら成功報酬として仲介手数料を支払うという契約内容になります。

自主管理とは、賃料の受け取りや督促、更新手続きやクレーム対応などを、オーナーがご自分で行うことです（大家さん）。しかし、管理物件が1戸以上ある、物件から離れた場所に住んでいるなどの場合は、トラブル発生時のことを想定し、管理会社に委託することを検討してください。

とくに、はじめてのアパート経営の場合は、管理会社の仕事ぶりを見て学ぶという意味も含めて、最初の数年間だけでも管理業務を委託するようにしてください。

2-2.賃貸管理だけを委託する

賃貸管理とは、入居後から退去までの期間、賃貸に関したさまざまな業務を委託することです。賃貸管理は、賃料振り込み・督促業務・修理修繕手配・入退去に関した対応・クレーム対応など、入居者が問題なく暮らせるための賃貸サポート業務全般が含まれています。

委託料は賃料の5％をめやすに、1戸ずつの契約になります。例えば、6戸のアパートを経営していたら、1戸ずつに毎月委託料が発生します。業務内容は、パッケージになっている会社、選択式の会社など様々ですので、希望に沿った管理業務がある会社から選んでください。

2-3.建物管理だけを委託する

建物管理とは、物件建物に関した管理全般のことです。業務内容は、美化清掃・整理整頓・共用部分の修理修繕と定期清掃・ゴミ収集日の管理・建物全体のメンテナンス管理などが含まれます。建物内に共用のゴミ置き場・自転車置き場・エレベーターがある賃貸物件は、スムーズな賃貸経営のために、はじめから建物管理を入れておく必要があります。

管理会社が提携しているメンテナンスの専門会社から、プロが現場に派遣されて作業をするのが一般的です。管理内容は選択式になっているので、物件に必要な管理内容をカスタマイズできます。委託費用は戸数×賃料の5％がめやすです。

大規模修繕などを含めた大掛かりな工事に関しては、一般の建物管理とは別契約になります。必要になってから申し込むので問題ありませんが、大きな工事を請け負っていない会社もありますので注意してください。

2-4.賃貸と建物管理の両方を委託する

賃貸業務と建物の管理業務の両方を申し込みます。業務内容は同じで、選択した依頼内容によって委託料が1戸5～10％の間で変わります。パッケージ商品として割引がある場合もありますので、見積書の比較は慎重にしてください。

2-5.家賃保証タイプ（サブリース）

サブリースとは、賃貸経営そのものを委託するアパート経営の方法です。普通のアパート経営は、賃貸管理業務・建物管理業務を委託しても、最終的な経営決定権はオーナーにあります。サブリースをすると、経営決定権もサブリースをする会社に移りますので、賃貸管理・建物管理を含めたすべての経営リスクをサブリース会社が負うことになります。

サブリースは、サブリース専門会社と契約、または、サブリース部門がある管理会社と契約をする方法があります。サブリース専門会社と契約した場合は、サブリース会社が提携する管理会社が管理をします。サブリース部門がある管理会社の場合は、管理会社が物件を借り上げて運営をし、その物件を管理することになります。

どちらの場合でも、オーナーはサブリース運営するアパート賃料収入中から、契約時に決めた月額サブリース料を受け取ります。はじめてのアパート経営で不安が多い方は、サブリース部門のある管理会社の中から選ぶようにすれば、経営不安も管理に関した心配も解決できます。

3.評判の良い管理会社に巡り合える10法則

評判の良い管理会社は、どうやったら探し出せるのかを10の法則にまとめました。

3-1.管理内容をハッキリさせておく

オーナー側で、管理会社にお願いしたい管理内容をハッキリさせておきます。そのためには、所有する物件の今とこれからに、どのような管理が必要なのか、今足りないこと何かなど、現時点での問題点をクリアにする必要があります。

たとえば、現在、賃貸管理はしてあるので、賃料に関したこと、更新や入退去に関したことには問題がないが、建物の清掃などはオーナーが自主管理をしているため、清掃やメンテナンスが行き届かないことがある場合は、建物管理を委託契約して、物件の美化清掃レベルを上げた方が良いと言えます。

また、今契約をしている管理会社への不満があれば、リストにしておきます。契約中の管理会社には、現時点での問題点を伝え、改善が見られないようであれば、管理会社の変更を検討します。

3-2.広告予算は別途設定しておく

入居者募集を管理会社にお願いする場合、仲介手数料+広告予算枠（インセンティブ）をつけてから媒介契約をすると、空室リスクが低くなります。管理会社の多くは、自社物件という会社で所有している賃貸物件があります。質の良い入居者が欲しいのは、オーナーも管理会社も同じですので、管理会社は自社物件を優先的に案内する可能性があります。

最終的に選ぶのはお部屋探しをしている方ですが、最後の一押しがあるかどうかは、空室が埋まるための大事なポイントでもあります。また、広告予算があると、ホームページやポータルサイトにも、自社物件よりも目立つ良い位置に掲載してもらえる傾向があります。

広告予算はオーナーの一存で決められますので、賃料の〇％など自由に設定できます。このような予算枠があるオーナーは、管理会社から見れば気前の良い契約先になりますので、長期的な信頼関係も成立しやすくなります。

インセンティブは、会社によって取り扱い方法が違いますので、契約前の面談の段階で「広告ADはありますか？」と確認してください。ない会社の場合は、規定の仲介手数料の支払いのみになります。

3-3.なるべく専門部署がある会社を選ぶ

管理会社の経営スタイルによるのですが、賃貸管理部門・建物管理部門・大規模修繕部門・賃貸仲介部門など、業務の専門部署がある会社の方が、より良い管理ができる傾向があります。評判の良い管理会社の多くは、管理物件のデータを社内共有し、現場で使えるノウハウとしてマニュアル化しています。

専門部署があると、その管理内容に関した詳細情報も集まりやすくなりますので、データとしての信頼性も高く、管理内容が確立される可能性が高くなります。たとえば、入居者からのクレーム対応1つでも、適切な回答はどれか、どのくらいまで対応するべきかなど、過去の成功事例をサンプルとして、管理がうまくいきやすい方法を把握しやすくなります。

専門部署がなくても質の良い管理ができている会社もありますが、担当者の能力に依存している部分が多い傾向があります。その社員が移転してしまうと同じ品質の管理ができなくなる可能性がありますので、長期安定した管理体制をしてもらうためには、専門部署がある会社を選ぶようにしてください。

3-4.レスポンスの早い会社から選ぶ

管理会社を比較検討しているときには、レスポンスの良さは重要視してください。メール・電話・SNSなど、今は様々なツールがありますので、どのような方法でも対応ができる会社であることが望ましいと言えます。そして、各ツールに対して素早く反応できる会社であることは、良好なアパート経営・管理のためには、必要なことになりつつあります。

管理の現場では、管理会社に問い合わせをしてくるのは、主に入居希望者か入居者です。問い合わせがあっても、回答が遅い・反応が悪いなどが続けば、入居者募集の場合は機会損失になり、入居者が相手の場合は信頼を損ね、クレームに発展する恐れがあります。

移動中、内見案内中、商談中など顧客対応をしている時間を想定したとしても、半日～1日以内に何かしらの返事が来ない場合は、レスポンスが遅いと判断して良いと言えます。

3-5.担当者との面談はかならず行う

複数の管理会社を比較する際には、見積りやネット情報だけではなく、必ず、担当者に直接会うようにしてください。形式としては管理に関した「相談・面談」ですが、オーナーが管理会社を面接できる良いチャンスとなります。

各管理会社の担当者がオーナーに与えた印象は、そのまま、入居希望者や入居者が管理会社に対して抱く印象と同じです。親身に話を聞いてくれているか、質問への回答が的確かなどをよく比較してください。

どの会社にも同じ質問を用意しておくことで、反応の違いを見ることができます。たとえば、過去にあったクレームへの正しい対応方法は何か、将来の建て替えに関した不安など、オーナーが普段から気になっていることを題材に質問をすれば、その正解がわかると同時に、会社の考え方も把握できます。

3-6.知識も経験も豊富な会社を選ぶ

管理会社はたくさんありますので、さまざまな比較対象をして絞っていっても、選びきれないことがあります。このような場合は、管理戸数の多さを基準に、優先順位をつけるようにしてください。

管理戸数が多いということは、管理会社としての実績が多いということになります。評判も規模も同じくらいの管理会社が2社あれば、その中で管理戸数が多い方が、管理会社としての経験値が高いと判断しても問題ありません。経験値が高ければ、その会社はより多くの物件・入居者・オーナー・そしてトラブルの知見が多いということになりますので、参考にするべきデータ数も多いということになります。

どの管理会社に依頼をしても、実際に業務がスタートするまで、またトラブルが起きるまでは真価はわからない傾向があります。しかし、経験則が多い会社であれば、現場で失敗をする可能性も低いと言えますので、迷ったら管理戸数の多い、知識と経験が豊富な会社を選択するようにしてください。

3-7.お金のトラブルが発生したら即変更

管理業務の中でも、賃貸管理はお金を扱う仕事です。管理会社で明細ミス・振り込み金額のミスなどが発生したら、直ちに管理会社の変更を検討するようにしてください。厳しい対応のように見えますが、お金のミスがあると、管理会社からもらった明細書や資料を信用できなくなるため、結果的に、オーナーの仕事が増えることになります。

管理業務をお任せするために委託契約をしているので、仕事が増えてしまうのは本末転倒です。とくに、お金に関するミスが発生し、数日内に訂正された資料が来ない場合は、決して放置をしないようにしてください。

管理会社がお金のやり取りをする相手は入居者も含まれていますので、そのままにしておくと、オーナーの信用を損なう可能性があります。管理会社の変更は、契約中であっても、違約金などなしで変更できるのが一般的です。

3-8.相続で継承したら不動産管理会社を見直す

親世代が経営していた経営中のアパートを、子世代が引き継ぐ際に、不動産管理会社ごと引き継ぐことがあります。アパート経営は期間が長いので、30～40年近く前に契約した不動産会社である可能性もあります。

今でも評判が良く、信頼できる管理会社であれば問題ありませんが、そうではなかった場合は、業務内容と金額をチェックし、必要な場合は、新しい管理会社に変更することも検討してください。

世代が変わるタイミングは、契約変更のタイミングとしても理由がつけやすいため、思い切って変更するチャンスです。その際にも、契約変更前の段階で、かならず複数の管理会社のプランを比較するようにしてください。

3-9.オーナーも積極的に交流を心がける

オーナーと管理会社は、業務に関したことしかやり取りがないのが一般的ですが、人間関係がスムーズになるような努力はしておく方が、アパート経営もスムーズになります。

たとえば、お中元やお歳暮が来たらお返しする、年賀はがきには返信をするなど、受け身の形でもよいので検討してください。また、数年に一度は、オーナー側から食事会などに誘うなど、コミュニケーションを深める機会を提供するのも良いアイデアです。

管理会社は、オーナーの代わりにアパート管理の面倒事を全て引き受けてくれる、プロの仕事をしてくれています。お金を払っているのですから当たり前ではありますが、たまには、普段の労をねぎらい、感謝の気持ちを形で表す機会を持つことで、コミュニケーションは各段によくなると言えます。また、このようなお付き合い方法を喜んでくれるタイプの会社かどうかを、面談の際に聞いておく必要があります。

3-10.たくさんのプランから慎重に比較検討する

管理会社選びをするときには、近隣の老舗店と知り合いからの紹介も含めた、なるべく数多くの候補の中から、絞り込んでいくようにしてください。管理会社探しをするときには、NTTデータグループが運営する「HOME4U賃貸管理」の一括プラン請求が便利です。

一回の入力で、エリアで信頼と実績のある不動産管理会社を、数多くセレクトして、一度にプラン請求ができます。管理プランの提案とともに、アパート経営に関した相談も無料で行っていますので、複数の会社からさまざまなアイデアを提案してもらえます。

プランと見積もりをよく比較したうえで、一番良いと思えた会社と契約することが、最終的には良いアパート経営の結果につながっていきます。

まとめ

評判の良い管理会社の確認の仕方と、どのような付き合い方をするのかを説明しました。評判の良い管理会社の条件とは、まずは、管理実績が多く、管理をした戸数が多い会社であることがわかりました。もちろん、知り合いからの紹介や、口コミの良さも大切です。

また、管理会社と良い付き合いをして、良好なアパート経営結果を出すために大切な10の法則を知ることで、所有物件に合った管理会社選びもスムーズになります。まずは、たくさんの管理プランを比較するところからスタートしてみてください。