ご所有の戸建てを賃貸に出すことになった際、賃貸中の家のことをすべてお任せできるのが、賃貸管理会社です。賃貸管理会社はお金と建物の管理をする、不動産管理の専門会社です。本記事では、はじめての不動産賃貸をする際に、安心してマイホームをお任せできる会社選びのポイントを、わかりやすくまとめています。

1.賃貸管理会社と不動産会社のちがい

賃貸管理会社とは、オーナーから委託された建物の維持管理をする業務と、家賃・敷金・共益費などのお金の管理を代行する不動産会社のことです。賃貸管理会社または、不動産管理会社とも言います。

現時点では、管理する賃貸物件が200戸を超える不動産管理業をする会社は、国土交通省への登録が義務付けられています。以下は、賃貸管理会社と不動産会社の、仕事内容の違いを比較表にしたものです。

上記を比較するとわかりますが、賃貸管理会社の仕事は、主にオーナーのサポートをすること、一般的な不動産会社は、オーナーと入居者希望者（購入希望者）の仲介サポートをするのが仕事、という違いがあります。

管理業だけ、仲介業だけなどの専門性の高い会社もあれば、ひとつの会社が、仲介業と管理業の両方を受け持っていることもあります。会社の規模や経営方針、エリアニーズによって、不動産管理会社はさまざまな形態をとっています。ただし、業務内容によって1営業所ごとに有資格者や経験者の、適切な人材配置が必要になります。

【参照：国土交通省　賃貸住宅管理業法ポータルサイト】

2.賃貸管理会社の業務・費用相場・契約方法・探し方

賃貸管理会社の業務内用と、費用相場などをまとめています。これから管理会社を探す時の参考にしてください。

2-1.委託できる業務内容

賃貸管理会社の業務は、賃貸管理と建物管理に分かれています。
会社によってどちらか一つだけを専門に行うところもあります。戸建ての建物管理に関しては、施工会社やハウスメーカーの定期点検サポート期間が残っていれば、定期点検・修理修繕作業を施工会社に依頼することもできます。

2-2.費用相場

管理委託料の費用相場は、賃料×5～10％です。たとえば、戸建家賃が20万円であれば、賃貸管理の委託料は月額1～2万円の範囲内です。費用には、前項で解説した「賃貸管理」に関したすべての仕事内容が含まれています。（管理会社によってプラン内容には違いがありますので確認してください）

建物管理に関しては、管理会社で見積もりをしてからの費用提示になります。戸建ての場合、入居者が敷地内の清掃をするのであれば、必要な作業が発生してから個別に発注するだけで問題ないケースもあります。個別に発注が必要な建物管理内容には、樹木の剪定・除草剤散布・外壁や屋根の洗浄や塗装などがあります。

2-3.契約範囲・期間

賃貸管理は、1物件に対しての契約ですので、入居者が変わっても、オーナーから契約解除をしない限り管理契約が続きます。賃貸物件のような2年更新などの期間の縛りはありません。契約範囲は、会社によってプランの作成方法に違いがありますので、管理をして欲しい内容がそろっているところに申し込みをしてください。

賃貸管理の契約は、仕事ぶりに納得がいかなければ、契約中であっても、他社への乗り換えは自由にできます。一般的には、違約金やペナルティなどもありません。しかし会社によっては、重要事項説明などに、途中解約に関する記載があるケースもありますので、契約前によく確認をしておいてください。

2-3.探し方

良い管理会社というのは実際に存在しますので、次のような方法で、たくさんの賃貸管理会社の中から、探し出す必要があります。どの場合でも、貸し出し物件の情報は必要になります。

1. 地元の不動産管理会社から探してみる

賃貸に出す予定の戸建てがあるエリア内で、良さそうな不動産管理会社を探します。ネット検索か、ご自分で駅まで行って、良さそうな店舗を探すことになります。

入居者募集と賃貸管理を希望していることを伝え、各社の管理内容を確認してみます。多くの管理会社では、賃貸管理の責任者が話を聞いてくれ、適切なプランを提案してくれます。

地元の不動産会社の良さは、地域と地域のお客様に詳しいという点です。とくにエリアで老舗の会社は、地元に古くからのネットワークがありますので、小規模な会社であっても、客付けも良い傾向にあります。

• 知人友人から紹介してもらう

知人友人に不動産投資や不動産経営の経験者がいれば、その方に紹介してもらうのも良い方法です。すでに知人友人を通じて実績は確認できていますので、あとは、物件があるエリアとの距離に注意してください。

たとえば、東京都内全域くらいの範囲であれば、賃貸管理業務であれば問題なく進行します。しかし、一都三県くらいの広さになると、管理業務に支障が出る可能性がありますので、なるべく電車で30～60分以内に移動できる範囲のエリアで選ぶようにしてください。

• 一括プラン請求をする

パソコンやスマホから、一回の入力で、一度にたくさんの賃貸管理会社にプラン請求できるのが、一括プラン請求です。物件の住所・戸数・希望する管理内容・相談内容などを入力すると、条件に合った不動産管理会社を複数社提案してくれます。

できるだけ多くの企業にチェックを入れることにより、貸出予定の物件に関した、賃貸経営プラン、賃貸管理プランを、一度にたくさん比較できます。気になるプランがあれば、希望する連絡方法で返信をして、実際に担当者に会ってみることもおすすめします。一括プラン請求には、NTTデータグループが運営する、日本最老舗の不動産情報サイト「賃貸経営HOME4U」がスムーズです。

3.不動産管理会社は大きくわけて3タイプ

不動産管理会社へ一括プラン請求をして、たくさんの会社の管理プランがそろってくると、不動産管理会社にも個性があることがわかってきます。本章では、よくある不動産管理会社のタイプを3つに分け、それぞれの特徴・長所・短所をまとめています。

3-1.大手不動産会社タイプ

特徴

全国の主要駅前エリアに店舗があり、大規模にチェーン展開をしています。大手企業ならではの豊富な資金力により、広告費が莫大であるため、知名度は抜群です。

長所

誰でも知っているという安心感があるため、入居者募集の際の集客力が抜群に良いのが最大の長所といえます。社員教育も大企業レベルであるため、全国どこでも一定水準以上のサービスが受けられます。全国ネットワークがあるため、売却の際にも売りやすい傾向があります。

短所
一定期間ごとに転属があるため、社員の入れ替わりが激しい傾向があります。社員の能力は水準以上ではあるものの、人的なサービスという意味においては、機械的になることもあります。

3-2.地域密着タイプ

賃貸物件がある場所と同エリアにあるタイプの不動産会社です。一定のエリアで長く経営をしている不動産会社が多い傾向にあります。中には、数代にわたって経営している会社もあり、地主や物件オーナーも、何代ものお付き合いになっているケースもあります。

特徴

不動産会社としての規模が小さくても、不動産免許番号の（）内の数字が大きいという特徴があります。エリア内の地主やオーナーから絶大な信頼を得ています。長年の賃貸管理の経営実績によって、経営は安定しています。不動産会社自体も賃貸物件を経営していて、自社管理物件も豊富な傾向があります。

長所

地元の顧客だけでやっていける、信頼と実績がありますので、賃貸管理という意味においては、安心してお任せできると言えます。また、規模が小さくても社員教育が丁寧であるなど、会社としての美点も多いという特徴があります。

短所

営業努力をしていないというわけではありませんが、お付き合いのある関係性を重視するため、新規顧客獲得には積極的とは言えません。空室が続いたときの対応力は、前出の大手不動産会社と比較すると、後手になる可能性が高いと言えます。それでも、人脈を使っての口コミで、早々に入居者が決まることもあります。人員が少ないため24時間対応などはむつかしいケースもあります。

3-3.特化業務タイプ

賃貸管理業務の中の、いくつかに業務内容を絞る、または専門性を特化した不動産管理会社です。

特徴

業務内容を絞ったタイプは、複数の業務特化型不動産会社とネットワークを作り、各社が得意な業務のみを行います。たとえば、自社でお金を扱う業務（賃料回収・振り込み・滞納督促・取り立て・保証会社提携・清算）のみを行い、それ以外の業務はアウトソーシングするなどです。

専門性のある賃貸管理は、エリア全体の街づくりなども含め、賃貸管理・土地開発・アパート経営のコンサルティングなども行います。町おこし・駅前開発・エリア開発などが関わると、プロパティマネジメントとも呼ばれ、エリア環境に合わせて資産価値の維持をする提案・提言などをしながら、大規模修繕などの指導をすることがあります。

長所

ソフトやアプリを多用し、自社でできる範囲の仕事内容を超えて、賃貸管理に関したさまざまな業務を受注できます。ネット環境さえ整っていれば、エリアを超えた物件への対応も可能になるため、取り扱い可能数が大手企業に匹敵するなどの強みもあります。

短所

不動産業界はアナログな構造であるため、ITメインの不動産会社では、ベテランの業務経験者を採用しにくい傾向があります。その結果、会社が得意とする業務以外のことが、レビューなどを参考にして依頼してみないとわからないなど、不明点が多い傾向があります。

一般的な賃貸管理費は、賃貸管理業務全体を遂行してもらえる前提での価格設定であるため、１物件家賃×5～10％のままでは、委託費が割高になります。

4.賃貸管理会社委託するメリット

賃貸管理を委託する最大のメリットは、複雑な管理業務から解放される点です。日常の美化清掃以外にも、定期点検や設備保全に加え、突然発生するトラブルやクレーム対応に追われることなく、安心して戸建の賃貸経営ができます。

特に、兼業オーナーとして、会社勤めなどをしながら不動産収入を得ている方は、賃貸経営にトラブルが起こると、本業のための時間を削られることになります。委託をすることによって、このような心配が全くなくなるのは大きなメリットといえます。さらに、地方にある物件や、ご自身が転勤などで移動になったときでも、今までと変わらずに管理してもらえます。

不動産管理会社は、賃貸管理のプロフェッショナルです。担当エリアや管理している不動産のことだけでなく、法律や賃貸経営に関した知識とノウハウのある人材が対応しますので、最も効率が良く、効果的な方法で管理をしてくれます。膨大な経験値の中から、問題が起こりそうなポイントも発見し、必要な場合はオーナーに提案もしてくれるなど、賃貸経営全体において頼りにできます。

5.賃貸管理会社に委託するデメリット

管理を委託するデメリットは、費用がかかることと、委託先によって管理品質が違う点です。まず、委託費は必ず発生します。管理は1物件ごとに契約しますので、1室賃料の5～10％が委託費の目安です。プランにない管理項目が発生した場合は、通常の委託費以外に費用が追加で発生します。

たとえば、室内の修理修繕が発生した場合には、不動産管理会社が提携工務店に電話発注をするだけで手数料が発生します。空室時には、換気などの定期巡回やゴミの点検など、建物管理の費用が発生します。つまり、委託する業務内容が増えればその分、費用も掛かることになります。

委託した管理会社の管理品質が悪い、または人材不足であった場合などは、クレーム対応が遅い・美化清掃が行き届いていないなどが要因で、必要のない入居者トラブルが起きてしまうこともあります。しかし、管理会社の業務レベルは、実際に依頼をして少し様子を見るまでは不透明な部分もあり、「やってみないとわからない」という点が、デメリットといえます。

6.良質な不動産管理会社を見分ける7ポイント

質の良い、安心してお任せできる不動産管理会社の見分け方を、7つにまとめました。プラン請求をした際に、複数の会社と面談（相談）の機会を設け、対面でチェックすることを強くおすすめします。

6-1.客付けの良さ

客付けの良さとは、入居者募集に強く、可能な限り早く成約できることです。客付けが良い会社は、それだけ早く賃料収入が入るようになり、空室リスクが少なくなります。客付け率は「案内数÷成約数」でわかりますが、正確な数字は出さないことが多いので、次のような特徴も参考にしてください。

6-2.礼儀正しさ

身だしなみや言葉使いなど、社会人として基本的なマナーが身についていることです。社員マナーが良くない会社は、その後の賃貸管理で入居者トラブルを起こす可能性が高くなります。マナーの良い会社は、社員教育にも力を入れている可能性が高く、管理も安心してお任せできます。確認方法としては、店舗を訪問して、ご自分以外へのお客様対応をよく観察してください。

6-3.フットワークの軽さ

フットワークが軽く、すぐに行動できる会社は、管理の際も安心です。フットワークの良さとは、たとえば「御社の管理物件を見たい」といった時に、すぐに行動に移してくれるなど「今できること」に全力で向き合ってくれる営業力・機動力のことです。

行動に移すのに躊躇がない会社であれば、万が一の入居者トラブルの際も、現場に駆けつけてくれるなど、迅速な対応が期待できます。反対に、何でもネットだけで解決しようとする会社は、管理会社としては要注意といえます。

6-4.提案力がある

賃貸経営にはさまざまな悩みが発生しますので、管理会社はオーナーの相談相手として、提案力や企画力が必要です。企画や提案ができるためには、普段から勉強をして情報収集に努めている必要があります。また、このような社員の努力をサポートできるだけの、会社の体制も影響してきます。 面談の段階では、今の賃貸経営に関したお悩みを相談してみて、その回答に納得がいくかも、ひとつのめやすになります。同じ質問をいくつか準備して、たくさんの管理会社に相談をしてみてください。

6-5.実績の多さ

管理会社が絞り込まれてきたとき、決め手として使えるのが管理実績の多さです。不動産管理業務は、物件・入居者・オーナーの３者が存在する現場対応の仕事です。そのため、経験がものをいう世界であり、管理実績の多さは、そのまま会社の実力を知るための手がかりになります。

めやすは1万戸以上の経験値があることが理想です。実績1万ということは、年間1,000件の管理を10年以上続けている想定になります。不動産業界に限らず、1つの業務でこのくらいの経験値があれば、現場で起きるあらゆる事象への経験則があると思ってよいと言えます。

6-6.専門部署がある

不動産管理には、賃貸管理・建物管理の2種がありますが、それぞれ専門部署がある方が、会社としての総合力が高いと言えます。たとえば、同じ賃貸管理でも、会社の管理件数が増えるにつれて、以下のような専門性が出てきます。

上記のように、管理営業と管理サポートでは、必要とされる資格や能力も違います。それぞれの部門で質の高い賃貸管理をしたうえで、さらに、建物管理に関した専門部署があれば、１つの会社で不動産経営に関したあらゆる業務をカバーしてもらえます。

6-7.不動産系ネットワークに強い

賃貸管理にはさまざまな業務があり、社内で対応できない業務は、提携する会社にアウトソーシングするのが一般的です。たとえば、小さな修理修繕をする会社、原状回復などをするリフォーム会社、水回りや電気などのインフラ対応の会社、インターネット関連の会社、保証会社など、不動産経営に関連した多方面にネットワークがある会社の方が、業務の進行がスムーズになります。

フローリングや壁紙の張替えなど、内装専門の工務店としか付き合いがないと、水道や電気工事が必要な場合、オーナーが新規に探さなければならないことがあります。提携会社のネットワークを使うと、その分、中間マージンは発生しますが、すべてをお任せできるため業務進行がスムーズです。会社の大小よりも、経営方針によるところが大きいので、面談時によく確認をしてください。

まとめ

戸建を賃貸する際の、賃貸管理会社の調べ方、比較の仕方などをまとめました。マンションと違い、戸建は共用部分がないため、賃貸管理がしっかりしている会社を優先して選んでください。良い会社の条件は、客付けが良くて礼儀正しいなど、一般的な要素に加えて、管理実績の多さやフットワークの軽さなどの現実的な対応力も重視してください。数多くの管理会社を比較することで、見る目がついてきますので、一括プラン請求を活用して、たくさんの経営管理プランを比較してください。