賃貸経営では、さまざまなトラブルを防ぐために入居審査が重要となります。この記事では、プロである賃貸管理会社がどのような観点で審査を行っているかを詳しくご紹介します。

賃貸トラブルを未然に防ぐには、賃貸管理会社の利用もおすすめです。

1．賃貸管理会社の入居審査チェックリスト

賃貸管理会社が行う入居審査では、家賃を支払える収入があるか、連帯保証人はいるかなどさまざまなチェックポイントがあります。あくまで一例ではありますが、代表的なチェックポイントは表のとおりです。

詳しいポイントについては以下でご紹介します。

1-1. 支払い能力

賃貸住宅の入居審査で必ず審査されるのは、入居希望者の「支払い能力」です。家賃を支払い続ける収入がなければ家賃滞納などのトラブルが起こりやすくなってしまうからです。

入居希望者の支払い能力を見極めるためには、手取りではなく額面を基準に年収をチェックするのが一般的です。目安となるのは、家賃の36倍。つまり、月の収入の3分の1に家賃が収まる程度になっているかを確認します。

そのほか、年齢や職業、勤務先の安定性、勤続年数なども審査の対象となります。

1-2. 職業

入居者の年収とともにチェックするのが「職業」です。職業は、家賃の支払い能力や社会的な信用度を確認するための重要なポイントといえます。

賃貸物件の審査において最も安心とみなされるのは「正社員」「公務員」「大企業に勤務」などの条件です。ただ実際には契約社員、パート・アルバイト、自営業、学生などさまざまな属性の入居者がいるため、収入に見合っているか、連帯保証人がしっかりしているかなどの観点から審査を行います。

1-3. 連帯保証人の支払い能力

連帯保証人を立てる場合は、保証人の支払い能力も審査の対象となります。

連帯保証人として認められるのは、親や兄弟など、入居希望者と別居の親族が一般的です。入居希望者の職業や就業形態を審査するのと同様に、連帯保証人に対しても総合的に確認しておくと安心です。

何かあったときのため、すぐ連絡がつくようにしてあること（国内に在住している、物件から遠くない場所に住んでいるなど）を条件とするのもよいでしょう。

1-4. 入居形態

ライフスタイルが多様化している現在において「入居形態」も多様になってきており、一人暮らしやファミリーでの生活に加え、ルームシェアや住居兼事務所としての使用などさまざまな形態での入居が増えています。

住居兼事務所としての入居であれば業績によって、ルームシェアであれば片方が退去することで片方が家賃を払えなくなるなど、特有のリスクがあることは押さえておかなくてはなりません。例えばルームシェアやカップルの同棲などの場合は、連名契約をするなどの対策も有効となります。

また、事務所として使用する場合、人の出入りが多くなるなど他の入居者に影響を与える場合もあり、事前に取り決めが必要なケースもあります。

1-5. 人柄

オーナーの立場で入居者に求めたいことは、家賃滞納がないかに加えて「トラブルなく住んでくれるか」ではないでしょうか。

賃貸物件のルールに従いトラブルなく住んでくれるかどうかは入居者の人柄による部分が大きいものですが、入居者の人柄は客観的な指標や書類ではなかなか判断ができません。

審査の際に大切なのは、内見対応した担当者から入居希望者の印象をしっかりヒアリングすること。接客時に横柄さがないか、必要な書類は問題なく用意されているかなどがポイントとなります。もし不安が残るなら別途面接の機会を設けて審査をするなども検討しましょう。

1-6. 滞納歴などがないか

滞納やトラブルなどのリスクがないかを確認するには、これまでに滞納歴がないかの確認もしておきたいところです。公共料金やクレジットカードの滞納歴は信用情報（過去のクレジットカード支払いや公共料金の滞納歴など）をもとに審査が可能ですが、大家の立場で信用情報を確認することはできません。

後述する家賃保証会社への加入を入居者に義務付けるのであれば、加入時に滞納歴の確認もされることとなるため安心です。

2．適切な審査で入居者トラブルを防ぐには？

最後に、適切な審査で入居者トラブルを防ぐ方法について、押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

2-1. 客観的な書類をもとに審査する

賃貸管理会社の入居審査は、基本的に入居希望者から提出された書類によって行われます。以下に、一般的な確認書類をまとめました。これ以外に預金通帳のコピーなどを求める場合もあります。

これらの書類をスムーズに提出してもらい、客観的な情報に基づいて審査をするのが第一です。

2-2. 家賃保証会社に加入してもらう

入居審査をする際、入居希望者に家賃保証会社に加入してもらうのも方法のひとつです。家賃保証会社とは入居者の家賃をオーナーに保証する会社のことで、入居者が家賃を滞納した際に保証会社が家賃を立て替えて払い、その後入居者から回収を行う仕組みを持ちます。

最近では入居審査時に家賃保証会社への加入を義務付けているケースも多くあります。家賃保証会社では入居希望者の信用情報や家賃と年収の割合など、より精緻な審査をしてもらえるため、滞納が心配な場合には心強い味方となるでしょう。

2-3. 賃貸管理会社に審査を委託する

現在、オーナーご自身が入居審査を行っているなら、賃貸管理会社に審査を委託するのもトラブルを減らすにはよい方法となるかもしれません。

賃貸管理会社は、家賃が滞納なく支払われるか、建物をきちんと使う入居者か、周囲の入居者への悪い影響はないかなど、多角的に入居希望者を審査することに長けています。

プロの目線でより正確な入居審査を行うことでトラブル防止につながり、安定した賃貸経営に結び付きやすくなるでしょう。

賃貸管理会社へ管理を委託する際には「賃貸経営HOME4U」にて複数の管理プランを比較し、ご自身の物件に合った賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。