【田んぼ売却の基礎知識】方法・価格相場・税金をやさしく解説

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【田んぼ売却の基礎知識】方法・価格相場・税金をやさしく解説

売却しにくい不動産の一つに「田んぼ」があります。
田んぼの売却は農地法で制限を受けているため、まずはどのような規制がかかっているかを知ることがポイントです。

また、田んぼは頻繁に取引されるものではないことから、相場も把握しにくくなっています。
田んぼを売る前は、価格相場も知っておくと損をせずに売ることができます。

この記事は「田んぼの売却」について解説します。
売却方法・価格相場・必要な費用・税金と確定申告などについて紹介します。
ぜひ最後までおつきあいただき、売却に向けて知識を蓄えてください。

1.田んぼの売却方法

まずは田んぼの売却方法について、以下の3点を解説します。

(1)「3条許可」と「5条許可」の2種類がある
(2)田んぼ売却の流れ
(3)農地の種別と転用の可否

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.「3条許可」と「5条許可」の2種類がある

田んぼのような農地の売却では、「3条許可」と「5条許可」の2種類がある点がポイントです。

田んぼの売却は、原則として「農地を農地として売る場合」には農地法3条による許可を要し、「農地を転用して売る場合」には農地法5条による許可が必要となってきます。
転用とは、農地を農地以外にするということです。

農地法の許可とそれぞれの許可権者を示すと下表の通りです。

名称 内容 許可権者
3条許可 農地を農地として売る方法 農業委員会※1
5条許可 農地を転用して売る方法 都道府県知事(原則)
指定市町村の長(例外)※2

※1:農業委員会とは、市町村に設置された農地事務を担う行政委員会のことです。
※2:指定市町村は、農林水産大臣が指定した市町村を指します。

農地法は農地を守るための法律ですが、農地を農地として売る場合にも許可が必要な点がポイントとなります。

農地として売る分には農地が減らない気がしますが、農地を農業のやる気のない人に売ってしまえば農地を減らしていることと同じです。

農地を守るには、農地として売る場合でも農業のやる気のある人に対して売る必要があります。

よって、農地法3条の許可では「誰に売るか」も審査されており、農地は誰にでも売れるもではないことになっているのです。

また、転用して売却する場合には、農地自体を減らす行為であるため、農地法5条の許可が必要となります。

ただし、例外的に市街化区域内の農地であれば農業委員会への届出のみで売却ができます。
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域のことです。

許可とは原則としてやってはいけないことに対してお許しを得る行為ですが、届出とはやっていいことに対して報告する行為を指します。

市街化区域とは、どんどん街づくりを推進していく地域であるため、農地が宅地開発されても良いとされているエリアです。

したがって、市街化区域内では転用売買の手続きが簡素化されており、許可ではなく届出のみで良いことになっています。

1-2.田んぼ売却の流れ

田んぼ売却の流れは下図の通りです。

田んぼ売却の流れ

(1)役所への事前相談

田んぼの売却には許可が必要であるため、最初に許可が下りる可能性があるかどうかについて役所に事前相談を行います。
相談先は、3条許可の場合は農業委員会、5条許可の場合は都道府県または指定市町村長です。

5条許可の場合、事前に農地転用できる農地であるかどうかを確認するために、役所に農地種別調査を依頼します。
農地種別については次節で解説します。

(2)価格査定

事前相談によって許可の見通しが立てば、3条許可で売却するか、5条許可で売却するかの方針が立てられます。

売却の方針が立ったら、最初に行うのは査定です。
査定を依頼する際は、不動産会社に対して「農地として売る」または「転用して売る」と方針を伝えることがポイントとなります。

農地として売る場合と転用して売る場合では、価格帯が異なりますので、適正価格で査定をしてもらうためにも、どちらで売却できるか事前に明確にしておくことが重要です。

(3)媒介契約の締結・売却活動の開始

売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を開始します。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

農地の売却には許可が必要ですが、許可を得る前に先に買主を見つけることが最大のポイントとなります。

3条許可は買主に営農できる能力が必要であることから、許可を受けるためには事前に買主が決まっていることが必要です。

また、5条許可では、転用後の買主の事業の確実性等が許可要件であることから、許可を受けるために誰が何をするかが決まっていることが必要となります。

(4)停止条件付き売買契約

許可を受ける前に買主が決まったら、「停止条件付き売買契約」という売買契約書を締結します。
停止条件とは、条件が成就するまで売買の効果の発生を停止させる条件のことです。

停止条件付き売買契約

農地の売買契約書には「農地法の許可が取れたら本契約の効力が発生する」という停止条件を付けます。

なぜこのような停止条件付き売買契約にするかというと、農地の売買契約は農地法の許可が下りない限り無効だからです。

しかしながら、農地法の許可を受けるためには買主が決まっていなければならないため、「仮決め」という形で効力を発生させない売買契約書を締結しておく必要があります。
この「仮決め」の状態の売買契約書が停止条件付き売買契約なのです。

停止条件付き売買契約を締結しておけば、許可が下り次第、売買契約書の効力が発生することになります。

(5)許可申請・許可指令書交付

停止条件付き売買契約を締結したら、許可申請を行います。
申請先は、3条許可の場合は農業委員会、5条許可の場合は都道府県または指定市町村長です。

許可指令書の交付は、申請から通常1ヶ月程度の時間がかかります。
許可指令書は、所有権移転登記申請のために引渡時に売主から買主へ渡す重要な書類となります。

(6)引渡

農地法の許可が下りたら、最後に引渡となります。
一般的に、田んぼの売買では公簿売買とすることが多いです。
公簿売買とは、登記簿謄本に記載された地積を売買対象面積とする売買のことを指します。

それに対して、実測売買とは広義の意味で実測面積を売買対象面積とする売買のことです。
実測売買をする場合、測量費が必要となります。

田んぼ、畑のように面積が広大な割に土地価格が低い場合には、測量費用が過大となるため公簿売買とすることが一般的です。

(7)確定申告

農地の売却により、税金が生じる場合は確定申告が必要です。
また、一定の要件を満たす売却の場合、節税を可能とする特別控除の特例が利用できます。
特別控除の特例を利用する場合にも、確定申告は必要です。

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います(年により異なることもあります)。
税金については、4章にて詳しく解説します。

1-3.農地の種別と転用の可否

農地の種別と転用の可否について解説します。
農地には転用できる農地と転用できない農地があります。
種別と許可方針は下表の通りです。

種別 定義 許可の方針
農用地区区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備区域内において農用地区域とされた農地 原則不許可
甲種農地 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等の特に良好な営農条件を備えている農地 原則不許可
第1種農地 10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等の良好な営農条件を備えている地域 原則不許可
第2種農地 鉄道の駅が500m以内にある等の市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
第3種農地 鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域または市街化の傾向が著しい区域にある農地 原則許可

農地転用ができるのは、「第3種農地」と「第2種農地の一部」のみとなります。
売却時の事前相談にて、「農用地区区域内農地」や「甲種農地」、「第1種農地」等と判断された場合には、転用による売却はできないことになります。

2.田んぼ売却の価格相場

農地に関しては、一般社団法人全国農業会議所が田畑の売買価格について、調査結果を公表しています。
2020年田畑売買価格等に関する調査結果によると、農地の価格は下表の通りです。
参考にしてください。

(単位:千円/10a)「10a=1,000平米」

ブロック 純農業地域※1 都市的農業地域※2
田平均価格 畑平均価格 田平均価格 畑平均価格
全 国 1,133 838 3,058 2,934
北海道 242 115 437 462
東 北 521 309 1,397 1,186
関 東 1,393 1,529 1,683 2,136
東 海 2,249 2,048 6,720 6,557
北 信 1,323 908 2,287 2,015
近 畿 1,942 1,396 3,201 3,078
中 国 693 410 4,086 2,754
四 国 1,696 955 4,305 3,522
九 州 825 572 1,701 1,527
沖 縄 826 1,086 5,279

出典:一般社団法人全国農業会議所「令和2年田畑売買価格等に関する調査結果(要旨)

※1:純農業地域は農用地区域の農地価格。農用地区域とは、農業振興地域内における集団的に存在する農用地や、土地改良事業の施行にかかる区域内の土地などの生産性の高い農地等、農業上の利用を確保すべき土地として指定された農地のこと。
※2:都市的農業地域は市街化調整区域の農用地区域の農地価格。

3.田んぼ売却に必要な費用

田んぼ売却に必要な費用 電卓田んぼ売却に必要な費用は、主に以下の2つとなります。

(1)仲介手数料
(2)行政書士手数料

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.仲介手数料

田んぼの売却を不動産会社に依頼したときは、不動産会社に対する仲介手数料が生じます。
取引対象が宅地や建物の場合、不動産会社が受領できる仲介手数料が取引額に応じて上限が定められています。

田んぼが宅地ではないため、厳密には宅地建物取引業法が適用されませんが、商習慣として仲介手数料は宅地と同じ上限額が用いられていることが一般的です。

仲介手数料の上限額は下表のようになります。

取引額 (売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

仲介手数料には別途、消費税が発生します。

3-2.行政書士手数料

農地法の許可申請を行政書士に依頼した場合、行政書士手数料が生じます。

取引額 (売買金額) 相場
3条許可 4~5万円程度
5条許可 7~12万円程度
5条届出(市街化区域内のみ) 4~6万円程度

農地法の許可申請は、司法書士にも依頼することはできます。
司法書士に依頼した場合にも、相場はほぼ同じです。

4.田んぼ売却で生じる税金と確定申告

この章では、田んぼ売却で生じる税金と確定申告について解説します。

田んぼ売却では、譲渡所得が生じると税金(所得税・住民税・復興特別所得税)が発生します。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。
取得費とは、農地の購入額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のことです。

取得費は購入額になりますが、田んぼの場合、先祖から引き継いでいる物件がほとんどであるため、購入額が不明となっていることがよくあります。

購入額が不明の阿合には「概算取得費」と呼ばれるものを用います。
概算取得費とは、「譲渡価額の5%」です。

税金は譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

所有期間に関しては、相続で引き継いだ田んぼは親の所有期間を引き継ぎます。
例えば、親の所有期間が5年超である農地の場合、相続後、すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されるということです。

また、一定の要件を満たす農地売却では、譲渡所得から特別控除額を控除できる特例が存在します。

特別控除の特例を適用した場合の譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 ― 特別控除

特別控除を用いると譲渡所得が小さく計算されるため、節税することができます。
農地売却の特別控除には4種類あり、それぞれの控除額と適用要件は下表の通りです。

譲渡の目的 特別控除額 適用要件
農地利用 800万円 ・農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合・農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
1,500万円 ・農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合
2,000万円 ・農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用規程に基づき農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合
転用 5,000万円 ・農地が土地収用法等により買い取られる場合

【農林水産省HP】

譲渡所得が発生した場合には、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うことが必要です。(期間は年により異なることもあります。)

また、特別控除の特例を利用する場合にも確定申告を行います。
特別控除を利用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスの場合もゼロ円となる)となっても、特例の利用のために確定申告が必要です。

まとめ

いかがでしたか。
「田んぼの売却」について解説してきました。

田んぼの売却には、3条許可による農地のまま売る方法と5条許可による転用して売る方法の2種類があります。
農地転用できる田んぼは、「第3種農地」と「第2種農地の一部」に限られます。

田んぼの売却には、主な費用として仲介手数料や行政書士手数料等が発生します。
農地売却で税金が生じた場合には、確定申告が必要となります。

この記事の情報が皆さんの売却活動のお役に立てば幸いです。

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