お悩み相談室:住宅ローン編
住宅ローンは払えないけれど家に住み続ける方法は?

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マネ子先生の回答

住宅ローンが払えなくなったら、家を手放さなければならなくなりますが、家庭の事情で現在の家を離れることができない場合、個人民事再生を利用する、あるいはリースバックで第三者に売るか、親子間・親族間売買をすれば、住み続けることができマス。また、場合によっては買い戻しをすることも可能デス!

詳しい解説

退職を余儀なくされたり、転職をしなければならなくなったりと、さまざまな事情で収入が減ると、住宅ローンが払えないときがあります。そんなときお金を工面できなければ、マイホームを諦めて売却せざるを得なくなることもあるでしょう。しかし、子どもを転校させたくない、仕事の事情で今の土地を離れられない、高齢の父母と同居しているので転居できない、などの理由から、今の家に住み続けたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。住宅ローンが払えなくても自宅に住み続けることができる方法はあります。その方法を4つご紹介します。

1)個人民事再生

以前は、ローンが払えない場合には、自己破産をするか、任意売却をする方法しかありませんでした。けれども2000年(平成12年)4月に民事再生法が施行され、個人民事再生が利用できることになりました。個人民事再生とは、サラリーマンや個人事業主など安定した収入が見込まれる人が利用できるもので、ローンが払えない場合に裁判所に申し立てて、住宅など所有する財産を処分せずに、減額された借金を原則3年間で分割して返済していく手続きのこと。サラリーマンや個人事業主で借金が5,000万円以下の人を対象にした「小規模民事再生」と、小規模民事再生が利用できる人の中で収入の変動が少ない人を対象にした「給与所得者等再生」の2種類があります。

特に、住宅ローンの残債がある人は「住宅資金特別条項(住宅ローン特例)」という制度を利用すれば、マイホームの所有権を手放すことなく住み続けることができます。それに、住宅ローン以外の借金は減額されるので返済が楽になります。ただし、住宅ローンは支払方法の変更はできるが減額されず、これまで通り返済を続けなければいけない点は注意しなければなりません。また、住宅資金特別条項を利用するには、次の要件を満たす必要があります。

  1. 住宅の新築、購入のための住宅ローンが残っていること
  2. 住宅に抵当権が設定されていること
  3. 住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと
  4. 条項を利用する本人が住む家であること。セカンドハウスは対象外。
  5. 保証会社による代位弁済後、6カ月を経過していないこと

個人民事再生を利用する場合の注意点があります。それは、裁判所に申し立てて借金の整理をすることになるので、信用情報機関に事故情報として登録されることです。登録期間は5~10年となりますが、そのあいだは金融機関からの融資を受けることができなくなります。また、通常は個人民事再生を利用しても、ローンの保証人や連帯債務者の債務は減額されません。そのため、個人民事再生を利用するなら、保証人に必ず相談しましょう。ただ、住宅資金特別条項を利用する場合に限っては、保証人や連帯債務者の債務も減額されます。

制度を利用するときは弁護士に依頼することになりますが、その際、約30~40万円の諸費用がかかりますので、その分を予算に含めておきましょう。

2)リースバック

これは住宅ローンが払えない場合に、会社や個人投資家など第三者に家を売ってリース契約を結び、賃料を支払いながら住み続ける方法のことです。リースバックをすると、元の所有者には買い戻し優先権が与えられるので、将来家を買い戻すことも可能です。また、賃貸になるので火災保険料や維持管理費、マンションなら管理費や修繕積立金を支払う必要がなくなるので、家計負担が軽減されます。

3)親子間・親族間売買

これはローンが払えない場合に、親や親族に家を売り、賃料を払いながら自宅に住み続ける方法です。第三者ではなく、親族に売却するので安心感があります。この場合、売買する価格は時価が基準となります。しかし、親族間だからと時価よりも著しく低い価格で売買した場合、実際の取引価格との差額が贈与とみなされ、贈与税が課税されることがあるので、注意しましょう。また、親子や親族間の売買では、住宅ローンを組もうとしても金融機関の承認が得られにくいことがあります。さらに、家を売却する際に譲渡所得税が軽減される3,000万円特別控除の特例は、親子・親族間では適用外となります。

4)買い戻し

リースバックを利用すると、元の所有者には買い戻し優先権が得られるため、買い戻しが可能です。また、親子間・親族間売買でも将来的に買い戻しができます。そのため、買い戻しに向けて、家計のやりくりで資金を貯めていくとよいでしょう。

不動産売却HOME4U

住宅ローンの返済が苦しくなり払えない場合は、家を手放すことになりかねません。しかし、どうしても今の家に住み続けたいのであれば、できるだけ早く不動産会社や専門家に相談しましょう。また、リースバックは取り扱いのある専門業者のサポートが必要です。また、親子・親族間売買などを利用して家を売却する場合も、売買価格の設定や登記などの複雑な手続きが必要なので、不動産会社に相談するほうがよいでしょう。その際は、HOME4U(ホームフォーユー)の一括査定サービスをご利用ください。最大6社に査定を依頼できるので、複数の会社を比較することができます。希望通り今の家に住み続けられるよう、信頼できる会社を見つけてください。

また、もしも家を手放すことを決断したら、なるべく早く「任意売却」を不動産会社に相談してください。任意売却は、競売にかけられる前に市場価格に近い金額で売ることができる売却方法です。任意売却について詳しくはこちらのページに記載していますので、参考にしてください。
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カテゴリ:住宅ローン

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