不動産売却塾の授業:専攻授業 - 住み替え
接道義務と道路付け~一戸建て・土地を売買するときの注意点~

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接道義務と道路付け

敷地と道路には密接な関係があり、一戸建てや土地を建てる際には守らなければならない注意点がいくつもあります。また、建物を建てる場合は、建築基準法で定められた道路に接していないと建築できないという決まりがあります。
家や土地を“売る人”も“買う人”も、知っておきたい敷地と道路の関連性について詳しく説明します。

建築基準法で定められた「道路」とは?

そもそも、「道路」とは何でしょう?
建築基準法で定められた道路とは、原則では、幅員は4メートル以上、特定行政庁が指定した区域内では6メートル以上となります。その種類は以下の通りです。

▼建築基準法で定められた「道路」の種類
第42条第1項第1号 道路法によるもの
(一般国道、都道府県道、市町村道などの公道)
第42条第1項第2号 都市計画法、土地区画整理法などによるもの
(開発道路)
第42条第1項第3号 建築基準法が施行された1950年(昭和25年)11月23日以前から存在するもの
第42条第1項第4号 道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
第42条第1項第5号 特定行政庁が位置を指定したもの(位置指定道路)
第42条第2項 建築基準法が施行される前から存在する幅員4メートル未満で特定行政庁が指定したもの(2項道路、みなし道路)

接道義務とセットバック

次に、建物の敷地に関する決まり事を押さえておきましょう。

道路に接しなければいけない決まり「接道義務」とは?

敷地に建物を建てる場合は、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりがありますが、この決まりを「接道義務」といいます。
「接道義務」の例

使える敷地が狭くなる?「セットバック」とは?

建築基準法に定められたものは原則、幅員が4メートルとなっていますが、接道が4メートル未満の場合は、「セットバック」の必要があります。

セットバックとは、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることで、幅員4メートルを確保するために行います。
「セットバック」の例。道路の幅員が4メートル未満の場合は、道路中心線から2メートル後退させる

また、道の反対側が川などの場合は、幅員を4メートル確保できるように敷地との境界線を後退させます。
「セットバック」の例。道路の反対側が、川や崖などの場合は、幅員を4メートル確保できるように、セットバックする

ただし、もともと建っている建築物の場合は、4メートル未満でも取り壊して後退させる必要はありませんが、建て替えをする場合はセットバックする必要があります。

土地や、土地付き一戸建てを購入する際には、セットバック付き物件か、セットバック付きの場合はどのくらいの面積がセットバックに使われるのかを確認しましょう。

家が建てられない土地

敷地が建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していない場合や、接している道が建築基準法に定められていない場合は、建物を建てることができません。このことを「再建築不可」といいます。
再建築不可の例。建築基準法の道路の場合
再建築不可の例。建築基準法の道路ではない場合

ただし、建築基準法が施行される前から存在する道の場合は、幅員が4メートル未満のものも少なくありません。その場合は、特定行政庁が指定したものであれば道路とみなし、中心線から2メートル後退した位置を敷地と道との境界線とします。このような道路は建築基準法42条第2項に定められていることから、「2項道路」と呼ばれています。

敷地に家を建てる際の決まり事

接道義務を満たした敷地に家を建てる場合には、さらに守らなければいけない事項があります。

(1)建ぺい率

敷地に対して建物を真上から見たときの建築面積の割合を建ぺい率といいます。例えば、敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50%の場合、建築面積は50平方メートルにしなければなりません。ただし、敷地が角地の場合は建ぺい率が緩和され10%アップします。(角地の定義は自治体によって異なる場合があります)
※敷地面積×建ぺい率=可能な建築面積

(2)容積率

敷地面積に対する建物の延床面積の割合を容積率といいます。例えば、敷地面積が100平方メートルで容積率が80%の場合、建てることができる家の延床面積は80平方メートルです。この土地が仮に建ぺい率50%なら、1階は50平方メートル、2階が30平方メートルの家が建てられるということになります。
※敷地面積×容積率=建築可能な延床面積

(3)建築物の高さ

建築物の高さに関する規制として、「斜線制限」「絶対高さ制限」「日影規制」の3つが定められています。

斜線制限

これには3種類の規制があります。

▼3種類の斜線制限
道路斜線制限 近隣建物や道の採光や通風を確保するため、建物の道路に面する一定部分の高さを制限しています。これは、前面道路の反対側の境界線を起点に一定角度の勾配斜線を引いて、その斜線の内側に建物を収めなければならないというものです。ただし、セットバックしている場合は緩和措置があり、後退した分だけ勾配斜線の起点を後退させることができます。
北側斜線制限 第1種・第2種低層住居専用地域と第1種・第2種中高層住居専用地域では、敷地の北側での採光や通風を確保するために、南側に建てる建物の高さが制限されます。これは、隣地境界線から5メートルまたは10メートルの高さを起点に、一定角度の勾配斜線を引き、その斜線の内側に建物を収めなければならないというものです。(隣地境界線からの高さは、第1種・第2種低層住居専用地域では5メートル、第1種・第2種中高層住居専用地域では10メートルとなります)
隣地斜線制限 隣地の採光や通風を確保するために、第1種・第2種中高層住宅専用地域、第1種・第2種住居専用地域、準住居専用地域では建物の高さが制限されます。これにより、隣地境界線から20メートルの高さを起点に一定角度の勾配斜線を引いて、その斜線の内側に建物を収めなければならないという制限がかけられます。
絶対高さ制限

第1種低層住居専用地域または第2種低層住居専用地域では、その土地に建築できる建物の高さを10メートルまたは12メートル以内に制限しています。

日影規制

一定規模以上の建築物の場合は、冬至日の午前8時から午後4時までのあいだに、周辺が日影になる時間を制限しています。

(4)その他の規制

用途地域別の規制

より良い住環境を確保するために、土地はその用途に応じて建築できる建物が制限されます。そのため、所有する土地の用途は何であるか確認しておく必要があります。

防火地域・準防火地域

住宅密集地において、火災による危険を防止するために定められたもので、そこには耐火性能の高い建物を建てなければならないとされています。

道路付けと売買条件

「道路付け」「接道条件」ともいわれ、敷地と前面道路との関係を表し、敷地から見て道が接する方向と幅員を表記しています。南側を幅員4メートルの道と接している場合は「南4m」と表記します。道路付けにより、建てられる建物の条件と面積が決まってくるので、土地や土地付き一戸建ての売買に影響を与えることがあります。

不動産価値の高い道路付けとは?

道路付けは土地を選ぶ際の検討材料の一つになります。ちなみに、敷地が道に多く接していたり、前面道路の幅員が広かったりする場合は、不動産の価値が上昇する傾向にあります。

あなたの物件、接道義務は満たしてる?

所有する一戸建てや土地を売却する場合は、接道義務を満たしているか、建築する際にどんな制限がかけられるか、また、建築できる建物の条件は何かを確認しておきましょう。接道条件など、土地についての詳細は市町村に確認するか、不動産会社に相談するとよいでしょう。

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