不動産売却塾の授業:専攻授業 - 相続
相続した不動産を売却するには、どんな手続きが必要なのでしょうか?

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相続した不動産を売却するには?

不動産を相続したとき、どのような手続きが必要なのでしょうか?

たとえば、実家の土地建物を譲り受けた場合、そこには住まないからとそのまま放置していたら、どうなってしまうのでしょうか?相続は手続きが煩雑だと言われます。だからといって、何もしないでいると、数々の問題が生じてしまいます。そこで、ここでは必要な手続きから申告までご紹介します。

相続税はどのように申告するの?

亡くなった人が遺した預金や不動産などの財産を相続した場合や、亡くなる前3年以内に贈与によって得た財産には相続税がかかります。ただし、非課税財産に当たる部分、葬儀費用などは差し引くことができます。また、相続税には基礎控除があり、下記の計算式で求められる基礎控除額は、遺産総額から差し引きます。

相続税の基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数※2015年(平成27年)1月1日以降の相続の場合

優遇措置

相続税にはさまざまな優遇措置があります。

優遇措置 内容
配偶者の税額軽減 配偶者が取得した遺産は、1億6,000万円、もしくは、法定相続分相当額のどちらか多い金額までは相続税がかかりません。
未成年控除 相続人が未成年の場合は、一定額を差し引くことができます。【6万円×(20歳-相続時の年齢)】
障害者の税額控除 相続人が85歳未満の障害者の場合は、一定額を差し引くことができます。【6万円×満85歳になるまでの年数】
相次相続控除 10年以内に2回相続がある場合は、2度目は一定額が差し引かれます。
外国税額控除 海外で相続税を支払った場合は、一定額を差し引くことができます。

申告について

遺産から、非課税財産の金額や葬儀費用と基礎控除額、優遇措置に該当するのなら控除される金額を差し引いて残った分が、相続税の対象となります。

相続税は、死亡したことを知った翌日から10カ月以内に、故人が住んでいた地域を所轄する税務署へ申告する必要があります。その際、遺産をどう分け合うのかを決めなければなりません。このために相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成した上で申告します。

遺産分割協議について、詳しくはこちら

不動産を相続したら、どうすればいいの?

相続した不動産を放置しておくと、デメリットがあるのですゾウ

亡くなった親が所有していた不動産を相続して、その不動産をそのまま放置していると、次のようなデメリットがあります。

  • 建物が傷み続ける
  • 不動産の価値が下がっていく
  • 固定資産税を払い続けなければならない

現在、空き家が問題視されています。誰も住まなくなった家は朽ち果て、景観や防犯上のリスクが発生します。また、住まない家の固定資産税を払い続けることは、経済的な負担にもなります。そこで、もし相続した不動産を利用する予定がないのであれば、売却を検討されてはいかがでしょうか。

固定資産税と都市計画税について、詳しくはこちら

相続登記を忘れずに

譲り受けた不動産を売却するには、相続登記をする必要があります。相続登記とは、所有者の名義を亡くなった人から相続人に変更することです。仮に登記をしない場合は、次のようなデメリットがあります。

  • 売却できない
  • 他の相続人が自分の持ち分を勝手に登記して売却する恐れがある
  • 将来、相続人が増える可能性がある

大きな問題となる点は、肝心なときに不動産が売却できなくなるということ。不動産を譲り受けたら、まずは相続登記の手続きをしましょう。

法定相続人の相続順位

亡くなった人の遺産は、遺言がある場合はそこに記されている人のものになります。けれども遺言がない場合は、法定相続人(※)全員の共有財産となります。

※法定相続人とは?

配偶者は常に相続人になります。配偶者に続く順位は下記の通りです。
  • 第1順位 故人の子。子が死亡の場合は孫、ひ孫へ
  • 第2順位 父母、祖父母
  • 第3順位 兄弟姉妹。兄弟姉妹が死亡の場合は甥、姪へ

第1順位の人がいない場合は、第2順位の人へ、第2順位の人がいない場合は第3順位の人へ、権利が移っていきます。

複数の相続人がいる場合

遺産が預貯金などの場合は分配しやすいのですが、不動産は分配しにくいものです。故人が遺した不動産の相続人が確定していない場合は、売却してその代金を遺された人で分割して相続するという方法があります。これを「換価分割」といいます。

換価分割とは?

換価分割の方法は、まず遺産分割協議でそれぞれの相続分を決め、実際に手続きのできる相続人をひとり選びます。そして、手続きをする人の名義に変更し、不動産会社に依頼するなどして売却手続きを行います。売却後はその代金を相続人全員で分割します。

相続した不動産を売って利益が出たらどうするの?

相続した不動産を売却して譲渡益が出た場合は、所得税の申告も必要です。

譲渡所得は、次の公式により計算します。
 譲渡所得 = 譲渡価額 -( 取得費 + 譲渡費用 )- 特別控除額

また、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税率が変わってくるので、確認しておく必要があります。

故人が締結した売買契約書を探しておこう

相続した不動産を売却する場合、相続人は被相続人の取得費と所有期間を引き継ぐことができます。そのため、不動産の購入当時の売買契約書を探して確認しておきましょう。もし、どうしても取得費がわからない場合は、譲渡価額(売却した代金)の5%相当額とします。

相続不動産の税制の優遇措置

相続した不動産の売却には優遇措置があります。

相続税の取得費加算の特例 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合は、相続税の一定額を取得費に加算できます。
小規模宅地等の特例 もともと故人と同居していた場所の土地を相続して、亡くなった後もそのまま住み続ける場合、地価の一定割合を減額して算出することが認められています。
※故人が住んでいた土地が330平方メートル以内である場合は、地価が80%減額されます。

故人が事業を営んでいた土地で事業を引き継ぐ場合や、故人の事業がアパートなどの貸付の場合も減額措置があります。詳しくは、国税庁のホームページで確認してください。

また、相続した不動産の売却で得た譲渡所得は確定申告する必要があります。上記の特例を利用する場合も申告が必要ですので、確定申告の時期には忘れず手続きしてください。

※相続税の申告や税制の優遇措置についての詳細は、国税庁のホームページをご覧ください。

いかがでしたかな?
不動産を相続したら相続登記や相続税の申告が必要なことは、おわかりいただけましたかな?ん~・・・、とはいえ、登記から税の申告までには、さまざまな準備が必要なんですよねぇ。これを自分だけでこなすのは難しいかもしれませんなぁ・・・。こんなときはプロの不動産会社に相談すれば、さまざまな手続きについてわかりやすく教えてもらえますゾウ~。「HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて無料相談できるため、査定額や不動産会社の知識を比較することができるんですゾウ~。

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