【2024最新版】「基準地価」とは?近年の傾向と地価変動の背景を解説

基準地価・公示地価・路線価など、ひとつの土地には、いくつかの価格がついています。ここでは、基準地価についてわかりやすく説明するとともに、過去3年との比較で見える基準地価の傾向 も紹介します。

土地売却の基礎知識から詳しく知りたい方は、『土地売却の流れを7ステップで解説|費用や税金、高く売るコツ』も併せてご覧ください。

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1.基準地価とは?

基準地価は、国土利用計画法にもとづき、都道府県 がその年の7月1日時点における基準地の1㎡当たりの価格を判定するもので、毎年9月下旬ごろに公表されます。 一般の土地取引のほかに、地方公共団体や民間企業の土地取引の 目安として活用され、「都道府県調査地価」とも呼ばれます。

1-1.基準地価と公示価格の違いは?

基準地価は、国土交通省が実施する「公示価格」と、手順・評価方法・内容などが似ていますが、次のような違いがあります。

【基準地価と公示価格の相違点】
基準地価 公示価格
基準日 7月1日 1月1日
実施機関 都道府県 国土交通省
基づく法律 国土利用計画法 地価公示法
発表日 9月下旬 3月中旬
対象地域 都市計画区域内外の住宅地、商業地のほか、工業地、林地なども含む 都市計画区域内外の住宅地、商業地
評価する不動産鑑定士 1人以上 2人以上

基準地価は、1月1日時点で算出される公示価格の半年後に発表されるため、地価の速報値として公示価格の補完という役割もあります

なお、国税庁が7~8月に公表する「路線価」(相続税路線価)は、主要な道路に面した土地が対象で、相続税や贈与税の算定に使われます。

1-2.基準地価と実勢価格について

基準地価は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために、土地の適正な価格を知るための指標となるもので、実際の売買価格(実勢価格)とは異なります

例えば、売り主や買い主にとっては、その土地に建っている建物によって希望価格が変わることもあるはずです。しかし、基準地価は調査地点に建物があっても「更地として」鑑定され、土地の使用目的や土地取引での事情は考慮されません。

1-3.基準地価はどこで調べられますか?

基準地価は、国土交通省HP内の専用ページにて、国土交通省地価公示(公示地価)とともに検索することができます。

また、詳細~大字の縮尺の地図で地価公示・都道府県地価調査の地点が地図上で確認できる「土地総合情報システム」(不動産取引価格情報検索)もわかりやすく便利です。

過去の発表資料については、同じく国土交通省サイト内の都道府県地価調査関連資料が一覧となった下記ページをご参照ください。 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html

最新の基準地価の概要、全国・三大都市圏・地方圏といった地域別の変動率や平均価格、地価変動率の推移、上昇率順位表のほか過去の数値など、さまざまな情報を閲覧・ダウンロードすることができます。

各都道府県のホームページや市区町村役場、図書館でも、基準地価の閲覧が可能です。

基準地価は、土地価格がきまる一つの指標です。
その他の土地価格についても詳しく知りたい方は、『土地価格の相場の調べ方』をご覧ください。

不動産売却をお考えの方が、ご自身で基準地価を調べて地価を算定するのは難しいものです。
このようなときは、プロの不動産会社に傾向と対策を含めて教えてもらうほうが確実です。

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2.基準地価~2023年の傾向(過去3年のデータとの比較)

2023年7月1日時点の基準地価は、21,381の地点で行われた調査にもとづき2023年9月20日に発表されました。

全用途平均、住宅地、商業地の用途別に、それぞれ全国と各地域での変動率(%)を見てみましょう。

近年の数値の推移を把握するために、過去3年の値も 表にまとめています。

出典:国土交通省資料「令和5年都道府県地価調査の概要」

2-1.全用途平均は、軒並み上昇傾向

(単位:%)
全用途平均
2020年 2021年 2022年 2023年
全国 ▲0.6 ▲0.4 0.3 1.0
三大都市圏 0.0 0.1 1.4 2.7
東京圏 0.1 0.2 1.5 3.1
大阪圏 0.0 0.3 0.7 1.8
名古屋圏 ▲0.8 0.5 1.8 2.6
地方圏 ▲0.8 ▲0.6 ▲0.2 0.3
地方四市 4.5 4.4 6.7 8.1
その他 ▲1.0 ▲0.8 ▲0.4 0.0

上表では、全国、三大都市圏、地方圏に分けた基準地価の変動率をまとめています。
2023年の基準地価は、どのエリアでも上昇の傾向となっています。

全国の全用途平均は、2020年、2021年と下落の傾向だったのに対し、2022年から上昇に転じています。
2023年の上昇幅はより大きく、0.7%も伸ばしました。

三大都市圏の上昇率も高く、東京圏に至っては前年度の上昇率から1.6%も増加しました。

前年度まで、地価の下落が続いていた地方圏も、2023年は0.3%上昇しています。
この上昇を牽引しているのは地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)の存在で、2023年は8.1%の上昇となりました。

2021年までは、新型コロナウイルスが地価に与えた影響を克服出来ず、下落の一途をたどっていました。
一方2022年以降は、緩やかに景気が回復して行くとともに、地価も回復しています。2023年はその様子が顕著に伺える年でした。

2-2.住宅地の傾向

(単位:%)
住宅地
2020年 2021年 2022年 2023年
全国 ▲0.7 ▲0.5 ▲0.1 0.7
三大都市圏 ▲0.3 0.0 1.0 2.2
東京圏 ▲0.2 0.1 1.2 2.6
大阪圏 ▲0.4 ▲0.3 0.4 1.1
名古屋圏 ▲0.7 0.3 1.6 2.2
地方圏 ▲0.9 ▲0.7 ▲0.2 0.1
地方四市 3.6 4.2 6.6 7.5
その他 ▲1.0 ▲0.8 ▲0.5 ▲0.2

全国の住宅地

全国平均での、基準地価変動率は0.7%の上昇となりました。
都心の地価上昇を筆頭に、地方でも確実に地価を回復していることが分かります。

要因の一つとして、コロナを克服した経済における、生活スタイルの変化が考えられます。
都心だけでなく、地方への移住も検討しやすくなった現代において、全国様々な地域での土地の需要が増しているのです。

圏域別:多くのエリアで上昇が加速

三大都市圏で2.2%、地方圏では0.1%の平均上昇率となりました。
ほとんどの地域で、前年に引き続いての上昇、上昇の加速が見られました。

中でも、地方四市の成長は目覚ましく、今後にも期待が膨らみます。
一方で、地方四市を除いたその他の地域では、下落幅こそ縮小しましたが、上昇には転じませんでした。
地方四市との二極化が進んでいる様にも見えますが、長らく続く下落の終わりが見えてきました。

2-3.商業地の傾向

(単位:%)
商業地
2020年 2021年 2022年 2023年
全国 ▲0.3 ▲0.5 0.5 1.5
三大都市圏 0.7 0.1 1.9 4.0
東京圏 1.0 0.1 2.0 4.3
大阪圏 1.2 ▲0.6 1.5 3.6
名古屋圏 ▲1.1 1.0 2.3 3.4
地方圏 ▲0.6 ▲0.7 ▲0.1 0.5
地方四市 6.1 4.6 6.9 9.0
その他 ▲1.0 ▲1.0 ▲0.5 0.1

全国の商業地

全国の商業地で、明らかな基準地価の上昇が伺えます。
全国平均の商業地基準地価上昇率は、1.5%で、前年よりも1%も地価上昇が加速しました。

都市部におけるオフィス需要の堅調さと、新型コロナでひどく停滞した店舗の需要回復により、全国的に地価上昇が起こっていると考えれます。

圏域別:昨年下落の地方圏も上昇に転じる

三大都市圏は2022年から全エリアで地価上昇が見られました。
そして2023年では、地方圏も上昇となりました。。
地方四市を除いたその他のエリアでは、32年続いた下落が、やっと上昇に転じました。

景気回復の兆候が全国的に見られ、商業地の活況が、住宅地の地価を牽引してくれる期待がふくらみます。

2-4.ランキング

最後に気になるランキングを2つ、まとめてみました。

全国の商業地で最も高い土地【全国基準地価ベスト5】と、地方圏の商業地を反映した【全国の商業地の変動率ベスト5】をご覧ください。

全国基準地価ランキング

全国基準地価ベスト5
順位 住所 価格
第1位 東京都中央区銀座二丁目2番19外『銀座2-6-7』(明治屋銀座ビル) 40,100,000円
第2位 東京都中央区銀座六丁目4番13外『銀座6-8-3』(銀座尾張町TOWER) 28,800,000円
第3位 東京都港区北青山三丁目33番2『北青山3-5-30』(アルヴェルセル表参道) 27,800,000円
第4位 東京都千代田区丸の内三丁目2番外『丸の内3-3-1』(新東京ビル) 26,800,000円
第5位 東京都千代田区大手町一丁目5番39外『大手町1-8-1』(KDDI大手町ビル) 25,500,000円

出典:国土交通省 「令和5 基準地価価格高順位表(全国)」

東京都の基準地価は、ほかの地域と比較して群を抜いて高い傾向にあります。ベスト5すべての地点が、交通の利便性の高い商業地であるのも特徴です。
インバウンド消費の回復も順調で、いずれの地点でも、前年後から約4%上の上昇が見られました。

商業地の上昇率ランキング(全国)

全国の商業地の変動率ベスト5
順位 住所 上昇率
第1位 熊本県菊池郡大津町大字室字門出176番4(店舗) 32.4%
第2位 北海道千歳市北栄2丁目1345番27『北栄2-3-9』(店舗) 30.8%
第3位 北海道千歳市東雲町1丁目6番4(店舗) 30.5%
第4位 北海道 千歳市末広2丁目122番2外内『末広2-6-3』(店舗) 30.1%
第5位 北海道 北広島市共栄町4丁目18番2(店舗) 28.1%

出典:国土交通省資料 「令和5 変動率上位順位表(全国)」

2023年の基準地価上昇率上位は、前年から約30%も地価を上げています。
都道府県単位で見ると、北海道の上昇が際立っています。

上表の5地点は、いずれもビルが立つようなオフィス街ではなく、飲食店等が営業する路面店でした。
熊本県菊池町では、世界最大手半導体メーカーの進出があったことから、住宅、事務所の需要が増し、全体的に地価を押し上げています。

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基準地価については、いかがでしたか?
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