不動産売却の流れ7ステップを図解～売ると決めてから引き渡しまで

家族構成やライフスタイルの変化、相続など、不動産を売却する理由はさまざまです。初めて経験する方も多く、何から始めたらいいのか戸惑ってしまいますね。まずは不動産売却を決めたときから、引き渡しまでの流れを確認しておきましょう。

なお土地を売却したい場合、古家の取り壊しや埋没物撤去の費用なども確認しておくと安心です。併せて土地売却の流れも確認しておくとよいでしょう。

1. 【図解】不動産売却の流れの全体像

不動産売却を決めたときから引き渡しまでの流れは、以下7つのステップになります。

一般的に、不動産売却にかかる期間は5～6カ月ほどと言われています。

ただし、あくまでも目安ですので、買主が見つからない場合や、値引き交渉で長引くこともあります。

それでは、各ステップごとに何をするのか、ここから詳しくご説明します。

なお、不動産売却の流れをPDFで確認したい場合は、以下のリンクをご覧ください。

2. 相場を調べる

売却価格は、不動産会社の査定を受ければ算出されますが、その前にご自身で「相場」を調べておくことをおすすめします。
なぜなら、相場がわからないと、査定額が「適正価格」かどうか判断できないからです。

相場に見合った適正価格で売り出すことが、成功への第一歩となります。

適正価格を知るため、まずは売りたい物件がどれくらいの価格で売れるか調べてみましょう。

不動産の売却相場は、下記の2つのサイトでカンタンに調べられます。

「土地総合情報システム」は、都道府県の地図から不動産の取引価格が調べられる情報サイトです。

地図上でエリアを選択すると直近の取引価格一覧が出るので、おおまかな相場の把握ができます。

「土地総合情報システム」では、公示地価から相場を調べることも可能です。
詳しい手順は以下の記事をご覧ください。

土地の値段を調べる方法を解説！価格を決める5つの要因とは

土地の値段を調べたいときに、「どのように調べればよいか」疑問を持つ方も

不動産取引情報提供サイト（レインズマーケットインフォメーション）は、市区町村名から成約価格をもとにした取引情報を検索できる情報サイトです。

「築年数」や「成約時期」「駅からの距離」など、条件をしぼりこんだ検索ができるため、ご自身の所有する物件タイプに近い成約事例から相場を調べられます。

3. 一括査定を依頼する

複数社に査定依頼をして、査定価格やサービスを比較しよう！

相場を把握したら、次は実際の査定額を確認します。
不動産会社に査定を依頼してみましょう。

査定方法は、簡易（机上）査定と訪問査定の2種類が選べます。

査定は以下の流れで行われます。

売却することを決めていて、なるべく詳細な価格が知りたいという場合は、最初から訪問査定を選ぶほうがいいでしょう。

査定費用は一般的に無料です。
不動産会社からのチラシを見て査定を依頼する方もいますが、できれば3～4社程度に査定依頼をして、金額の違いやサービスを比較しましょう。
不動産会社の得意分野を見極め、大手だけでなく地元に強い中小の会社なども調べてみましょう。

1社ずつ査定を依頼すると時間と手間がかかるので、インターネット上で何社かを一括査定できるサービスを使うと便利です。

【無料】一括査定依頼スタート

査定依頼をするときの比較ポイントや気をつけることはこちら

不動産の査定について詳しく知りたい方は『【完全ガイド】不動産査定とは？』をご覧ください。

4. 不動産会社が物件調査をする

訪問査定を依頼すると、不動産会社の担当者に物件を見てもらうことになります。調査されるのは以下のような点です。

現地や書面の確認のほか、役所や法務局などに出向いての調査も実施されます。 日当たりや眺望といったメリットに加えて、近くに臭いを発する工場があるなど、デメリットになりそうな部分もあらかじめ伝えて、より正確な査定価格を出してもらうようにしましょう。

査定結果が出るまでの期間はおよそ7～10日。査定価格はおおむね3カ月以内に売却できる金額が算出されます。

なお、訪問査定をご近所に知られたくない場合、あらかじめ担当者に伝えておきましょう。

5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定金額を出してもらった会社の中から、対応状況や営業担当者との相性などをもとに信頼して任せられそうかを判断し、仲介を依頼する会社を選んで媒介契約を結びます。

媒介契約は、売却を1社のみに依頼する「専属専任媒介」、「専任媒介」、複数の会社に売却依頼ができる「一般媒介」の3種類があり、基本的には売主側が自由に選べます。

それぞれの特徴とメリット・デメリットは、次の通りです。

3種類の媒介契約の詳細はこちら

なお、不動産会社に依頼する前には、物件購入時の売買契約書や重要事項説明書など、用意しておきたい不動産売却の必要書類があります。取得に時間がかかるものもありますので、事前に確認しておくことをおすすめします。

6. 売却活動をする

媒介契約の内容に基づき、不動産会社が売却のための売却活動をスタートします。

「売却活動」とは、売主と不動産会社がやりとりをしながら以下の3つを行うことを指します。

まずは、不動産会社の担当者と話し合って販売戦略を立てます。
中でも重要な販売戦略は、以下の2つです。

売り出し方を決めるためには、物件のアピールポイントを見つけることが重要です。
部屋の特徴や地域、周辺環境、ターゲット層などを明確にし、どこに物件の「売り」があるかを見極めます。
たとえば、学校や公共施設が付近にあるなら、「子育て世帯へ向けたアピールをする」といった狙いを定めるのです。

基本的には、不動産会社が過去の成約事例をもとにアピールポイントを見つけて、最適な販売戦略を提案してくれます。
ただ、実際に住んでいた人にしかわからない物件の魅力もあるので、そのような点があればアピールポイントにならないか相談してみましょう。

販売戦略を決めたら、不動産会社が広告を出します。
主な広告の出し方は以下の通りです。

内覧に備えて、よい状態で物件見学してもらえるよう室内をきれいにしておきましょう。
室内がきれいだと、内覧に訪れた人の購買意欲が高まります。
そのため、内覧が決まった時点で以下の3つをきちんとしておきましょう。

内覧に備えて入念な準備をしておくと、売却成功率を高められます。

内覧当日は、購入希望者を「おもてなし」する心構えが重要です。
内覧で好印象を与えられれば、購入希望者は売買のステップへと進みやすくなります。
そのためには、次の4つに留意しましょう。

内覧対応の詳細は家を売る際、内覧者を迎えるときのポイントの記事をご確認ください。

売却しにくい不動産を売る際や、早く売却したい方は『インスペクション』や『ホームステージング』の利用なども考えましょう。

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7. 買主と売買契約を結ぶ

売買契約日には、売主と買主が不動産会社などに集まり、「売買契約書」と「重要事項説明書」の内容を確認して署名・押印します。
この際に行うのは次の3つです。

重要事項説明とは、宅地建物取引士が買主へ「重要事項説明書」を交付して説明を行うことです。
重要事項説明書には、売買代金の支払い方法や、契約を解除するときの規定などが記載されます。

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重要事項説明のあと、売買契約書に売主、買主の署名捺印をします。

「売買契約書」とは、取引対象の土地を、売買契約書に記載した金額で売買することを定めた書類です。
売買契約書には、主に以下のような情報が記載されます。

売主と買主両方が納得したうえで契約書に署名・捺印し契約が成立します。

売買契約が成立すると、売主は買主から売買代金の10%程度の手付金を受け取るのが一般的です。
その後、引き渡し時に残金が支払われます。手付金の額は、売主と買主の双方で決める場合もあります。

なお、仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約成立時に50％、引渡時に50％を支払うことが一般的です。

8. 買主に引き渡しを行う

売買契約を結び、引き渡し日が決まったら、不動産会社から残代金や必要書類についての案内をもらえるのが一般的です。
引き渡し日には、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士などが金融機関などに集まって、代金の決済や登記の移転手続きを行います。

引き渡しの流れは以下の通りです。

1. 登記関連書類の確認
2. 買主によるローンの実行
3. 残金の受け取り
4. 仲介手数料（残額）の支払い
5. 抵当権抹消の手続き
6. 鍵・書類の引き渡し

登記手続きは司法書士が法務局で行います。そのため、ここでは司法書士が売主と買主の登記関連書類を確認するのです。

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司法書士による登記関連書類の確認後、買主が支払いのためのローンを実行します。所要時間は5分ほどです。
ローンを実行すると、一旦買主の口座に融資金が振り込まれます。そこから出金して売主に支払う流れになります。

つづいて、不動産会社に仲介手数料の残額（50％）を支払います。
仲介料には法律で決められた上限額があり、取引額によって異なるため注意が必要です。

仲介手数料の上限額は以下の記事で詳しく解説しています。

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売主のローンの返済が完了したら、抵当権抹消の手続きが行われます。
抵当権を抹消しなければ、売却ができないので、手続きは必須です。

抵当権抹消手続きの流れは以下の通りです。

売主側の金融機関担当者から抹消書類と委任状が渡され、続いて所有権の移転に必要な書類を司法書士に渡します。これらの手続きは司法書士が法務局で対応します。

また、手続きのための書類を渡す際に、司法書士へ報酬も渡します。
抵当権抹消に関する司法書士の報酬は売主が負担し、所有権移転に対する報酬は買主が負担することが一般的です。
抵当権抹消手続きの費用と手順は、以下の記事で詳しく解説しています。

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すべての支払いと手続きが終わったら、売主から買主へと所有権が移転されます。

この時点で売主は、買主に鍵と以下のような関連書類の引き渡しを行います。

• 新築時の図面一式
• 販売説明時に貰ったパンフレット
• 建築確認通知書
• 設備のパンフレットや説明書
• (マンションの場合)組合規約
• 物件に関する全ての鍵（設備の鍵も含む）

買主へ鍵を渡す前には、公共料金の精算を済ませておきます。スムーズに引き渡しができるよう、必要書類は準備しておきましょう。

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