サブリースの修繕・原状回復費は、オーナー負担が一般的です。

この記事は「サブリース物件の修繕・原状回復費」を誰が、いくらくらい負担するのかを知りたい方向けに、できる限り簡潔に解説しています。

この記事のまとめ
  • サブリースの修繕
  • 原状回復費の内訳や費用の目安サブリースの修繕
  • 原状回復費の注意点サブリース会社の選び方
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1.サブリース物件の修繕費(原状回復費用)はオーナーが負担する

<図 サブリース契約の仕組み>

サブリース物件はオーナーがサブリース会社に転貸を行っているにすぎず、退去時に発生する修繕費などの費用は基本的にオーナーが負担しなくてはなりません。

ただし、入居者が故意に破損・故障させたと判断された場合の修繕費は、入居者の負担になるケースもあります。修繕費の負担額は、賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されているため、契約前に確認を怠らないようにしましょう。

サブリースの契約に関しては、以下の記事でも解説しているので、あわせてご覧ください。

【簡単解説】初心者でもわかる「サブリース契約」|仕組み、危険性、締結の判断基準

2.サブリース物件の修繕費の内訳と相場

ここからは、サブリース物件の修繕費の内訳と相場について紹介します。

<サブリース物件の修繕費の内訳>

項目内訳費用の目安
原状回復費用
  • 畳、襖、障子の張替え床
  • 壁のクリーニングフローリング
  • 壁紙の張替え
数万円~20万円程度
設備交換費用
  • 給湯機等の設備の修理、交換
  • 設備機器の修理・交換
数万円~数十万円程度
建物や共用部分の修繕費用
  • 基礎の浮き・クラック屋根
  • 外壁の汚れ、亀裂、破損、錆、防水階段
  • 廊下の破損、錆等土間
  • ベランダの破損、錆等駐車場
  • 駐輪場の車止・白線等の破損外構
  • フェンスの破損、錆等自動ドア、オートロックの破損、故障排水桝、排水管の高圧洗浄等
数万円~1千万円程度
参照:「特定賃貸借契約 重要事項説明書<記載例>

それぞれ、順番に紹介していきます。

2-1.原状回復費用

原状回復費用とは、退去時にかかる室内の修繕費用です。
費用は部屋の面積によって異なりますが「数万円〜20万円」が目安です。

原状回復費用は、以下の修繕内容によって発生します。

<賃貸物件における原状回復の具体例>

  • 畳、襖、障子の張替え
  • 床・壁のクリーニング
  • フローリング・壁紙の張替え

2-2.設備交換費用

設備交換費用とは、設備機器のメンテナンスや交換にかかる費用です。
費用は設備機器のグレードによって異なりますが「数万円〜数十万円」が目安です。

設備機器は主に経年劣化が原因でメンテナンスや交換が必要になります。

<賃貸物件における設備交換の具体例>

  • エアコン
  • 給湯器
  • ユニットバス
  • キッチン
  • トイレ・ウォシュレット

入居者が故意に破損している場合を除き、オーナーの費用負担になります。

2-3.建物や共用部分の修繕費用

建物や共用部分の修繕費用とは、入居者が安全に暮らすために必要なメンテナンス・修理費用です。
修繕費用は「数万円〜1千万円」程度が目安です。

建物や共用部分は以下の修繕内容によって発生します。

<賃貸物件における建物・共用部修繕の具体例>

  • 基礎の浮き・クラック
  • 屋根・外壁の汚れ、亀裂、破損、錆、防水
  • 階段・廊下の破損、錆等
  • 土間・ベランダの破損、錆等
  • 駐車場・駐輪場の車止・白線等の破損
  • 外構・フェンスの破損、錆等
  • 自動ドア、オートロックの破損、故障
  • 排水桝、排水管の高圧洗浄等

修繕の箇所や範囲によって、費用が大きく変動します。

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3.契約締結時にはしっかり、「修繕費負担」を確認しましょう

サブリース契約では、サブリース会社に物件の管理を一任します。
そのため、オーナーが管理方法や修繕費用の負担額など契約内容をよく確認せずに進めてしまい、サブリース会社と予期せぬトラブルが発生し、裁判になることもあります。

実際にオーナーとサブリース会社とのトラブルは増えており、2020年12月15日にサブリース新法が施行されました。

ここからは、サブリース新法についてわかりやすく紹介していきます。

3-1.サブリース新法とは

サブリース新法とは、2020年12月15日に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の「第3章 特定賃貸借契約の適正化のための措置等」を指しています。

特定賃貸借契約とは、別称「マスターリース契約」を指しており、オーナーとサブリース会社が契約を締結することです。

サブリース新法では、以下の法整備が行われました。

<サブリース新法の内容>

  • 誇大広告等の禁止(第28条)
  • 不当な勧誘等の禁止(第29条)
  • 重要事項説明の義務化(第30条)

サブリース新法が施行されたことにより、オーナーがサブリース会社に不当に騙されない仕組みと契約書の共有が徹底されました。

契約書の内容には修繕費の項目も記載されているため、オーナーは修繕費の費用や負担者は誰なのか理解したうえでサブリースを任せられます。

サブリース新法に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

【簡単解説】サブリース新法とは|変更されたポイントを中心に簡潔に解説

3-2.重要事項説明書に記載義務がある

サブリース新法では、重要事項説明書の説明と修繕内容の記載が必要です。

さらに、オーナーの確認漏れを防ぐために、記載事項のチェックリストも添付する必要があります。

サブリース新法はオーナーと管理会社間のトラブルを防止することに徹底しているため、オーナーは契約内容を正しく理解してサブリース契約を締結できます。

サブリース契約の重要事項説明書に関しては以下の記事でも詳しく説明しているので、あわせてご覧ください。

サブリース契約の「重要事項説明書」を分かりやすく解説|実際のひな形も用いて具体的に説明

4.サブリースの「修繕費負担」に関する注意点

サブリースの修繕費負担には、以下の注意点があります。

<サブリースの修繕費負担の注意点>

  • 修繕費の積立をする
  • 修繕後の現地確認はオーナーがする

以下、それぞれ解説します。

4-1.修繕費の積立をする

おおむね15年に一度は建物全体の大規模修繕が必要となるため、まとまった費用が必要になります。

そのため、修繕費の積立をしてくことが重要です。

<積立金の目安>

築年数 割合
1~10年目 建築費の0.3%程度(毎年)
10~20年目 建築費の0.5%程度(毎年)
21年目以降 建築費の1.0%程度(毎年)

上記の積立金の目安を参考に、毎月どれくらいの割合を積立に回すべきなのか確認しましょう。

また、賃貸物件の大規模修繕に法的な義務はないものの、住民の安全と居住性を確保し、建物の資産価値低下を防止するためにも、一定期間ごとに実施するのが望ましいです。

大規模修繕の費用は高額になるため、修繕サイクルを見越して収支シミュレーションを立てておくことが大切です。

4-2.修繕後の現地確認はオーナーがする

修繕後の現地確認は、施工ミスがないか確認しておくためにも、オーナーが行いましょう。

サブリース会社のなかには、建築会社の系列で連携している工務店に施工を依頼していることがあります。

長年の付き合いになっていることから、サブリース会社もしっかりと確認できていないケースがあり、入居者とのトラブルや物件のイメージに悪影響を及ぼします。

そのため、修繕後はオーナーが現地確認を行い、施工内容を確認することが大切です。

5.失敗しないサブリース会社の選び方

ここで紹介する失敗しないサブリース会社の選び方は、以下の6つです。

  • 賃料見直しのタイミングが適正である
  • 違約金に関する条件が適正である
  • 不動産会社の評判や信頼性がある
  • 賃料値下げの下限額が適正である
  • 保証賃料の割合が適正である
  • 入居者募集費用・原状回復費用などの負担者がはっきりしている

サブリース契約の内容が適正かは、複数のサブリース会社の契約内容を確認することで把握できます。

1つのサブリース会社だけに絞るのではなく、複数のサブリース会社を比較検討するようにしましょう。

サブリース会社選びや比較検討には、ぜひ「HOME4U賃貸経営」をご活用ください。

サブリース契約において修繕費や原状回復費は、オーナー負担が一般的です。

負担者がオーナーになることを理解しておかないと、適正な修繕費の計画が立てられず、必要なときに修繕費が足りないなど、予期せぬトラブルに発展します。

修繕費の負担額などは、賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されています。

サブリース新法により、契約書の内容を確認する機会が増えたものの、よく理解せず契約を進めてしまっているケースもあります。

サブリース契約をする際は契約書の内容を完全に理解したうえで締結するのが重要です。

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まとめ

サブリース契約において修繕費や原状回復費は、オーナー負担が一般的です。

負担者がオーナーになることを理解しておかないと、適正な修繕費の計画が立てられず、必要なときに修繕費が足りないなど、予期せぬトラブルに発展します。

修繕費の負担額などは、賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されています。

サブリース新法により、契約書の内容を確認する機会が増えたものの、よく理解せず契約を進めてしまっているケースもあります。

サブリース契約をする際は契約書の内容を完全に理解したうえで締結するのが重要です。

この記事のまとめ

サブリース物件の修繕費は誰が負担する?

サブリース物件の修繕費は、一般的にオーナー負担になります。

しかし、入居者が故意に破損、故障させた場合は入居者が負担しなければなりません。

詳細は「1.サブリース物件の修繕費(原状回復費用)はオーナーが負担する」にて解説しています。

サブリース物件の修繕費の内訳は?

サブリース物件の修繕費の内訳は、以下のとおりです。

  • 原状回復費用
  • 設備交換費用
  • 建物や共用部分の修繕費用

詳細は「2.サブリース物件の修繕費の内訳と相場」にて解説しています。

サブリースの修繕費の負担時の注意点は?

サブリースの修繕費の負担時の注意点は、以下のとおりです。

  • 修繕費の積立をする
  • 修繕費の積立をする修繕後の現地確認はオーナーがする

審査の基準は「4.サブリースの「修繕費負担」に関する注意点」で解説しています。