サブリースの平均的な契約期間と、更新・解約対応について

サブリースの平均的な契約期間は10~35年と中長期的にわたり、オーナーからの中途解約は難しいです。
この記事では、サブリース契約の締結を検討している方向けに、「サブリースの平均的な契約期間」についてまず回答し、どの程度の期間で契約を締結するのが妥当かを判断できる用にしています。
- サブリース契約は10〜35年ほどになる
- サブリースの契約満了後は、更新と解約で対応が異なる
- サブリース会社選びは契約期間をしっかりと確認する
1.サブリース契約の「契約期間」は平均何年?
サブリースは借地借家法で建物賃貸借契約に該当し、期間のない契約とみなされます。
契約期間はサブリース会社により異なるものの、基本的には1年以上、実際は平均的に「10~35年」と中長期的にわたって契約を更新するケースがほとんどです。
サブリースの契約に関しては以下の記事でも解説しているので、あわせてご覧ください。
1-1.新築物件(一括借り上げ)の場合
新築物件の一括借り上げでは長期契約が主流であり、平均的に10~35年の契約期間になります。
<新築サブリースの契約期間の目安>
サブリース会社 | 平均的な契約期間 |
---|---|
A社 | 10年 |
B社 | 10年 |
C社 | 30年(中古10年) |
サブリース契約ではサブリース会社がオーナーに賃料を支払うため、入居者の有無にかかわらず安定した収入を見込めるメリットがあります。
ただし長期契約を締結する際は、市場の変化や物件の価値が下がることによって家賃収入が減少するリスクがあるため注意が必要です。
1-2.中古物件の場合
中古物件のサブリース契約は、最短2年からと新築と比べてやや短めの傾向があります。
ただし一括借り上げの場合は10~35年と、長期契約になることも珍しくありません。
また、物件の状態や立地によって、契約期間は大きく変わります。
<契約期間が変わる例>
- 築古物件:市場ニーズや修繕の必要性を考慮し、比較的短めの契約になることが多い
- 築浅物件:耐久性があり長期利用が見込めるため、長期契約になることが多い
物件の状態やニーズを見ながら判断しましょう。
1-3.注意点 保証される家賃の金額は途中で見直される
サブリース契約では契約から一定期間が経過すると、保証される家賃の金額が途中で見直されることがあります。
<家賃の見直しが行われる主なポイント>
物件の評価が下がる場合、家賃が減額されます。
想定して収益が得られない可能性もあるため注意が必要です。
家賃の減額をはじめとした、サブリース契約のデメリットに関しては以下の記事で解説しているので、ぜひご覧ください。
1-4.中途解約は可能?
基本的にサブリース契約の中途解約は困難であり、とくにオーナー側からの解約は難しいです。
契約内容によってはオーナーから解約をした場合、違約金が発生するケースもあります。
一方で、サブリース会社は借地借家法によって立場が保護されているため、比較的自由に解約が可能です。
サブリースの途中解約については以下の記事でも解説しているので、あわせてご覧ください。
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2.サブリースの契約期間満了後はどうすべきか
サブリースの契約期間満了後の対応は、更新と解約によって異なります。
<契約期間満了後の対応>
- 更新の場合:条件面を再確認する
- 解約の場合:期間に余裕をもって対応する
上記に注意して、契約満了後の対応をスムーズに進めましょう。
2-1.更新の場合
サブリース契約は契約期間満了後も基本的に更新されるケースが多いですが、同じ条件で更新できないこともあるので注意が必要です。
基本的に契約の条件は、市場の変化や物件の状態によって変更されます。
家賃の減額や契約期間の見直しなど、さまざまな変更が提案される可能性があるので、新しい条件を吟味することが大切です。
2-2.解約の場合
サブリース契約の解約は借地借家法によってサブリース会社が保護されているため、オーナー側からは簡単にはできません。
解約を希望する場合は、以下のような流れで進めていくことになります。
<解約の流れ>
- 契約書の確認(契約満了の1年前)
- 解約の方針決定(9か月前)
- サブリース会社との協議開始(6か月前)
- 解約通知の送付(3か月前)
- 物件の明け渡し交渉(1か月前)
- 契約終了と物件の引き渡し(契約満了日)
解約の際は、十分な時間的余裕をもって準備を始めることが大切です。
突然の解約はトラブルの元になる可能性が高く、場合によっては契約を巡ってサブリース会社と裁判に発展する可能性もあります。
サブリースでトラブルが起きた場合の対応や裁判における弁護士への依頼については、以下の記事で解説しているため、あわせてご覧ください。
2-3.その他 確認しておきたい事
サブリース契約の解約時は、以下の点も確認しておきましょう。
<サブリース解約時に確認しておきたいこと>
- 契約満了時の更新料
- 更新後の契約期間
- 解約後の入居者との契約
それぞれの内容を詳しく解説していきます。
契約満了時の更新料は必要?
サブリース契約では更新料が必要になることはほとんどありません。
ただし、契約内容をよく確認し、不明点があれば質問することをおすすめします。
サブリース契約更新後の契約期間はどうなる?
更新後の契約期間は、元の契約と同じになるケースが一般的です。
しかし、サブリース会社によっては管理業務の範囲や賃料方式などサービス内容を変更して提案することもあります。
柔軟な対応ができる会社を選ぶと、長期的な関係を築きやすいでしょう。
サブリース契約解約後の入居者との契約期間はどうなる?
解約後の契約期間は、新しく結んだ契約条件・内容により異なります。
解約後も、入居者との契約は基本的に引き継がれるため、オーナーが新たに直接の賃貸借契約を結ぶことになります。
この際、契約期間の変更や家賃の見直しが必要になる場合があるので注意しましょう。
ただし、契約条件や家賃については法的な側面があるため、専門家に相談しながら決定するのがおすすめです。
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3.サブリース会社選びでは契約期間もチェックポイント
サブリース会社を選ぶときは、下記ポイントをチェックしましょう。
<サブリース会社選びのポイント>
- 長すぎず短すぎない契約期間が理想
- 家賃の見直しや途中解約の条件も確認する
- 複数のサブリース会社を比較して総合的に判断する
サブリース会社選びでは契約期間もチェックポイントであり、適切な期間設定が重要です。
長期契約なら家賃保証により中長期的な安定収入を見込めますが、賃料の相場が上昇してもオーナーの独断で契約期間中に家賃を上げられないため市場変化への対応が難しくなります。
短期契約は賃料を含む条件面の変更に柔軟性があるものの、契約更新のたびに条件の見直しが入る場合があり、安定性にかけるのが懸念点です。
また、契約期間以外にも家賃見直しや中途解約の条件も複数のサブリース会社で比較し、総合的に判断するのがおすすめです。
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まとめ
サブリース契約の期間設定は、新築や中古など物件の状況や経営方針によって異なります。
また、契約満了時には更新か解約かの選択肢がありますが、いずれも早めの準備が大切です。
加えてサブリース会社選びでは契約期間だけでなく、会社の信頼性や条件の柔軟性も重要なポイントとなります。
不安な点は専門家に相談し、納得のいく条件で契約を結びましょう。
本記事を参考にしながら長期的に安定した不動産経営を目指してください。
この記事のまとめ
サブリース契約の平均的な契約期間は?
サブリース契約の平均的な契約期間は、物件の状況で異なります。
- 新築の場合は10~35年
- 中古の場合は新築よりもやや短い傾向
- 契約期間中に賃料の見直しが入る場合がある
詳細は「1.サブリース契約の「契約期間」は平均何年?」にて解説しています。
サブリースの契約満了後はどうする?
サブリースの契約満了後は、更新と解約で対応が異なります。
- 契約期間満了後も基本的に更新される
- 解約の場合は余裕をもって対応する
- 更新料や更新後の契約期間、解約後の入居者との契約について確認が必要
詳細は「2.サブリースの契約期間満了後はどうすべきか」にて解説しています。
サブリース会社を選ぶときのポイントは?
サブリース会社を選ぶときは、契約期間の確認が必要です。
- 長すぎず短すぎない契約期間が理想
- 家賃の見直しや途中解約の条件も確認する
- 複数のサブリース会社を比較して総合的に判断する
審査の基準は「3.サブリース会社選びでは契約期間もチェックポイント」で解説しています。