家を売る完全ガイド！注意点と初めにやるべき準備｜高く売るコツも解説

家の売却を検討し始めたものの、何から始め、どのように進めていけばいいのかわからない方は少なくないでしょう。効率良く準備を進め、少しでも高くスムーズに売却するには、どうしたらいいのでしょうか。

この記事では、家を売る方法や手順、手続きに必要な書類、より高く売るためのポイントなど、売却に必要な知識を紹介します。

効率良く売却を始めたい方、家の売却で後悔したくない方は、ぜひご覧ください。
また、一戸建てを売りたい方はこちらも合わせてご覧ください。

この記事の監修者

井口 梓美

宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー。
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。顧客に寄り添ったプランニングで新人賞を受賞。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ入社。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社AZWAYを創業。自らも宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの資格を有し、幸せおうち計画をはじめとした「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

家を売る完全ガイド！この記事のポイントまとめ

不動産会社に家の売却を依頼すれば、不動産の知識がない方でも家を売れるでしょう。
しかし、家の売却で後悔しないためには、売主自身が情報収集を行い、不動産売却の知識を持っておくことが大切です。

この記事では、売主が押さえておきたい情報を以下の順番でまとめています。

家を売る方法は、大きく分けて次の3つです。

それぞれ特徴が異なるので、家を売る方法について詳しく知りたい方は「1.家を売る方法」をご覧ください。

一般的に、3月が最も家が売れやすい時期だといわれています。
家を売る際の全体の流れは以下のとおりで、家を売る方法を決めてから引き渡しまで、少なくとも3カ月程度はかかるでしょう。

家が売れやすい時期や、売却のスケジュールなどについては、「2.家が売れやすい時期と築年数」「3.家を売る手順」「4.不動産を売るのにかかる期間」で解説しています。

また、家を売る際にかかる費用や税金、必要書類を確認しておくことも重要です。

家を売る際にかかる費用

家を売る際の必要書類

それぞれ必要になるタイミングは異なるため、詳細は「5. 家を売るときにかかる費用・税金」「6.家を売る際に必要な書類」をご覧ください。

また、家をより高く売るには、以下のようなポイントを押さえておくとよいでしょう。

最後に、自分に合う不動産会社を選ぶには、下記のポイントを意識することをおすすめします。

家をより高く売るために知っておくべきことや、不動産会社の選び方については、「8-1.家をより高く売るためのポイント」「9.自分に合う不動産会社の選び方について」で詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。

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1.家を売る方法

家を売る方法には、主に以下の3パターンがあります。

それぞれ詳しく解説します。

1-1.仲介

仲介は、不動産会社を介して売却を行う、最も一般的な方法です。不動産会社が仲介するため、仲介手数料が発生しますが、次に説明する買取より高く売却できる傾向にあります。

仲介を利用して家を売却する場合は、平均的な期間として、マンションで3カ月、一戸建てで6カ月ほどかかります。

1-2.買取

買取は、家を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介手数料がかからず、最短1週間前後で現金化できるため、家を早急に手間なく売却したい方に向いています。

ただし、仲介で売却する場合の7～8割程度の価格で取引されるのが一般的で、仲介よりも得られる金額が少ない傾向にあるため注意が必要です。

なお、不動産買取と仲介の違いをより詳しく知りたい方は「不動産買取と仲介の違いって何？」をご覧ください。

1-3.個人間売買

個人間売買は、不動産会社を通さず、個人で家の売買を行う方法です。個人間売買を選択した場合、自身で買主を探すことができます。

不動産会社を介さず、仲介手数料が発生しない点はメリットですが、不動産売買の専門知識が必要であるため、初心者にとっては難しい方法といえます。

家を売るのが初めての方は、仲介または買取を選択すると安心でしょう。

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2.家が売れやすい時期と築年数

家には「売れやすい時期」があります。 売却しやすい時期に売り出せば、比較的短期間での売却を目指せるほか、価格設定を高めにしても売却が期待できるでしょう。

本章では、季節と築年数の観点で見る「売れやすい時期」について解説します。

2-1.【季節】3月が最も売れやすい

不動産取引には繁忙期と閑散期があります。 特に3月は、転勤・進学などにより新年度に向けて住み替え需要が高まり、取引量が増加します。

一方で、1月・8月あたりは取引量が少なく、不動産業界における閑散期といえます。

不動産が特に売れやすい時期とされる3月や9月を狙って売り出したいのであれば、遅くとも2月あるいは8月には査定を済ませて売り出し準備を始めるなど、前倒しの売却スケジュールを組んでおくことが大切です。

2-2.【最新情報】2024年（令和6年）3月は住宅価格の高騰が継続中

近年は、以下のようなさまざまな要因によって物価上昇や住宅需要増が起こり、住宅価格も上昇傾向が続いています。

国土交通省のデータによると、2010年（平成22年）の平均不動産価格を100としたときの2023年（令和5年）10月の住宅総合指数は、136.4でした。

特にマンションは193.9と、2010年（平成22年）の2倍近い水準で推移しており、住宅地や戸建て住宅も2010年（平成22年）から15％程度価格が上昇している状況です。

出典：“不動産価格指数（令和5年10月・令和5年第3四半期分）を公表”. 国土交通省. 2024-01-31 （参照2024-03-11）

地域によっては戸建て住宅の価格が一段落しているようですが、2024年（令和6年）もしばらくは不動産価格が高い状態が続くと考えられます。

2-3.【築年数】築25年までが売れやすい

物件の売れやすさを左右する要素には、立地や建物の造りなどさまざまなものがありますが、築年数もその一つです。

過去の不動産取引における築年数別のデータを見ると、戸建てでは建物の構造を問わず、築25年以内までが売れやすいことが読み取れます。

以下は、首都圏における築年数別の成約物件と在庫物件の割合を示したグラフです。

築20年以上、あるいは築25年あたりから在庫割合が上回っており、供給過多の状況が読み取れます。

出典：“築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）”. 公益財団法人 東日本不動産流通機構. （参照2024-03-22）

どのような家が売れやすいのか知りたい方は「売れやすい家の条件は5つ！家をスムーズに売却する手順を伝授」をご覧ください。

3.家を売る手順

家を売る手順は、上図のように8つの段階を踏みます。

家の売却にかかる期間は、前述のとおり、マンションなら3カ月、戸建てなら6カ月程度が平均です。家を売却する流れを知っていれば、スムーズに進められるでしょう。

マンションの売却にかかる期間の目安については「マンション売却の平均期間は？早く売るコツ・売れない時の対策を大公開」で紹介しています。

3-1.事前準備を始める

事前準備をしっかり行うことで、売却を円滑にすすめられ、売却後の悔いが残りにくくなるでしょう。

具体的には、家の査定を依頼する前に、以下の準備を行います。

3-1-1.住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンを払い終えてない方は、住宅ローン残高を確認しましょう。
家を売却する際には、原則として決済時に住宅ローンを完済しなければなりません。

3-1-2.売却相場を調べておく

できる範囲で構わないため、自分で売却相場を調査しておきましょう。おおまかな売却相場を把握していれば、不動産会社の査定価額を比較する際の目安になります。

直近の売却相場や、相場の調べ方については「【2024年3月調査】最新の家売却相場はいくら？相場の調べ方と築年・エリア別の動向」をご覧ください。土地の売却をする方は、公示価格も併せて確認することで、相場価格を知るうえで参考になります。

参考：“土地総合情報システム”. 国土交通省

3-1-3.売却の希望を明確にしておく

「いくらぐらいで売りたい」「いつまでに売りたい」といった、売却の希望を明確にしましょう。時間的な余裕がないと、安売りせざるを得ない状況に陥ることになります。したがって、可能な限り余裕を持った見通しを立てるのがポイントです。

3-1-4.できる限り書類を準備しておく

査定や売却に必要な書類は、不動産会社のサポートを受けながら準備することもできますが、あらかじめ自分で準備しておくと、その後の進行がスムーズになるでしょう。

必要書類については、「6-1. 不動産会社に査定を依頼するときに必要な書類」をご覧ください。

3-2.不動産会社に査定依頼する

近隣の不動産や、似た条件の不動産の取引を参考に、売却価格の相場をおおまかに把握したうえで、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。

なお、査定額は不動産会社によって変動します。そのため、査定は複数の不動産会社に依頼するのがポイントです。また、査定額だけではなく、査定時の不動産会社の対応も慎重に比較しましょう。

家の相場を知りたい方、家を買い替えたくても資金がないという方は、一度不動産会社に相談してみてください。正確な査定額を知ることで、資金計画を立てやすくなります。

まだ家を売却するか迷っている方は、個人情報の入力なしで査定依頼できる匿名査定やAI査定もおすすめです。詳しくは「登録不要・個人情報なしでマンション査定をして売却額を知る方法」をご覧ください。

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同じ物件でも、不動産会社によって査定額に数百万円の差が出ることもあります。複数社に査定依頼をして査定額を比較すれば、物件の最高価格を知ることができるでしょう。

戸建ての査定について詳しくは「戸建ての査定は何を見られているの？価格の決まり方も解説」をご覧ください。

3-3.媒介契約を結ぶ

査定額や不動産会社の対応などをもとに、売却を依頼する不動産会社を選定します。不動産会社を決定したら、媒介契約を結びましょう。

3-4.売却活動・内覧対応・販促

媒介契約を結んだあとは、買主を探すために不動産会社が売却活動を行います。具体的には、インターネット上や店頭に広告を出す、チラシを投函する、といった方法が挙げられるでしょう。

広告やチラシに表示する売り出し価格は、査定額や売却相場を参考に売主自身が決めます。

そして、購入希望者が現れたら家の内覧を行います。家に住みながら売却活動を進める場合には、売主が内覧対応をするため、準備を怠らないようにしましょう。

3-5.売買契約を結ぶ

買主が見つかったら、売買契約を結びます。宅地建物取引士が行う重要事項説明で契約の条件を確認しましょう。

参考：“宅地建物取引業法 第三十五条”. e-Gov法令検索

一度結んだ契約は簡単に覆せないため、不明点は契約を結ぶ前に確認することが大切です。

3-6.引越し・退去

売買契約を締結したら、引き渡しまでに引越しと退去を完了させる必要があります。新居が未定（もしくは入居できる時期がまだ先）の場合は、仮住まいを手配しましょう。

売買契約の締結から引き渡しまでの期間は通常1カ月程度のため、それほど猶予はありません。引き渡し前に焦ることがないよう、引越し会社の手配や引越しに伴う各種変更手続きなどは、売却活動と並行して進めておくことをおすすめします。

新居への引っ越しにあたっては「新居への引越しをスムーズに進めるには？費用やトラブルへの対処法も解説」の記事も参考にしてください。

3-7.引き渡しを行う

引き渡しを行う際には、原則として、代金の決済や所有権移転手続き、抵当権の抹消手続きを同時にしなければなりません。そして、これらの手続きが終了次第、売主から買主に物件を引き渡します。

引き渡しがスムーズに行えるように、内覧対応前に大きな家具やごみを処分しておくとよいでしょう。

3-8.確定申告を行う

家を引き渡したら、確定申告を翌年2月16日～3月15日の間に行いましょう。これにより、税金を抑えられる可能性があります。

参考：“No.3102 譲渡所得の申告期限”. 国税庁

確定申告については、以下の関連記事もご覧ください。

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4.家を売るのにかかる期間

家を売るのにかかる平均期間は、マンションだと3カ月、戸建てだと6カ月程度とされています。一方で、なかなか購入希望者が現れず、1年以上かけてようやく売れるケースもあります。

そこで本章では、家が売れるまでの期間を以下の3パターンに分けて、それぞれの流れを紹介します。

4-1.3カ月で家を売る流れ

家を3カ月程度で売却するには、必要書類の収集や不動産会社への査定依頼を速やかに行い、検討から2週間程度で不動産会社と媒介契約を締結するのが理想です。

売却活動中の内覧や問い合わせに柔軟に対応できれば、1カ月半～2カ月程度で買主が決定する可能性が高いです。そして、契約締結後から1カ月程度で新居への引越しを済ませ、速やかに買主へと引き渡しましょう。

なお、東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によると、レインズ登録をしてから売買契約が成約に至るまでの平均日数は、中古戸建てが83.3日、中古マンションが80.1日でした。

参考：“首都圏不動産流通市場の動向（2023年）”. 日本不動産流通機構. 2024-01-22 （参照2024-03-11）

3カ月で引き渡しまで完了させるには、入念な事前準備やこまめな書類チェックなどが欠かせません。スピーディーな売却を実現したい方は、このあと紹介する「8.家をより高く、早く売る6つのポイント」を参考にしましょう。

4-2.6カ月で家を売る流れ

続いて、売却期間6カ月の流れを紹介します。

事前準備を始めて不動産会社に査定依頼をするまでが2週間程度、さらに媒介契約を締結するまでに2週間程度かかると、ここまでで約1カ月かかるイメージです。

売却活動開始後から3～4カ月程度かけて広告出稿などの販促活動や内覧対応を行い、購入希望者が現れたら、売買契約を締結します。

そして、売買契約締結から引越し・退去や引き渡しが完了するまでに1～2カ月程度かかることを想定すると、すべてのプロセスが完了するまでに6カ月程度かかる計算になるでしょう。

4-3.1年以上かけて家を売る流れ

売却活動を開始したものの、なかなか成約につながらず、検討開始から引き渡しまで1年以上かかるケースもあります。

事前準備から不動産会社への査定依頼を経て、媒介契約を締結するまでの期間は、売却期間6カ月のケースと変わらず1カ月程度です。

しかし、売却活動開始から売買契約締結までにかかる期間がこれまでと大きく異なります。

売却活動を行ってもなかなか成約に至らず、不動産会社の担当者と売り出し価格や広報戦略の練り直しなどを行いながら、10カ月以上かけてようやく売買契約を締結するイメージです。

契約締結から引き渡しまでの期間は、前述のケースと同じく1～2カ月程度が見込まれます。

売却までに1年以上かかってしまうと、資金計画や新居探しにも影響が出ることになりかねません。スムーズな売却を実現するには、このあと紹介する「8.家をより高く、早く売る6つのポイント」の実践をおすすめします。

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5.家を売るときにかかる費用・税金

家の売却には、以下のような費用と税金がかかります。

本章では、上記の費用・税金のうち、以下の3つについて補足します。

5-1.仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が買主を紹介してくれたことに対して支払う手数料のことを指します。
取引価格ごとに、以下のように仲介手数料の上限が決められています。

【仲介手数料の上限額】

参考：“宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額”. 国土交通省. （参照2024-03-22）をもとに、HOME4Uが独自に作成

例えば、取引価格1,000万円の場合の仲介手数料は、「1,000万×3％＋6万円＝36万円（税別）」となります。

仲介手数料について詳しくは「仲介手数料っていくら必要なの？」をご覧ください。

5-2.譲渡所得税

家を売って購入時の金額よりも高く売れた場合は、譲渡所得税として所得税や住民税がかかります。

譲渡所得税は、物件の所有期間によって税率が変わります。具体的には、不動産を売却した年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率が適用されます。

参考：“土地や建物を売ったとき”. 国税庁．（参照2024-03-22）をもとに、HOME4Uが独自で作成

したがって、家の売却で税金を抑えたい場合は、6年以上住んでからの売却がおすすめです。

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5-3.税金の控除と確定申告

家を売却した場合、確定申告を行うと税金の控除が受けられます。
確定申告は、翌年2月16日～3月15日の間に行う必要があるため、忘れないようにしましょう。

参考：“No.3102 譲渡所得の申告期限”. 国税庁

なお、家を売却した際に受けられる特例には、以下のようなものがあります。

参考：
“土地や建物を売ったとき”. 国税庁
“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁
“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁

これらの特例を受けるためには、一定の条件を満たす必要があるので、事前に確認しておきましょう。

その他の特例に関しては「マイホーム売却で使える5つの特例とは？損をしないための節税テクを伝授」で解説しています。

また、税金や費用を考慮した手取り額をシミュレーションしたい方は「マンション売却シミュレーションとは│手取り（手残り）額や査定方法も解説」をご覧ください。

6.家を売る際に必要な書類

家の売却時に必要な書類は、家のタイプや状況などによって異なります。何を用意すればいいかわからない場合は、不動産会社に相談しましょう。

本章では、必要書類を以下の2つに分けて解説します。

6-1.不動産会社に査定を依頼するときの必要書類

机上査定・訪問査定のいずれの方法でも、資料が多いほうがより正確な査定価格を見積もりできます。

書類がなくても受けられる簡単な査定もありますが、準備できるものはできる限り準備しておくとスムーズです。

上記のチェックリストは、こちらからPDFとしてダウンロード可能です。必要な書類を確認する際にぜひご活用ください。

必要書類は物件種別（一戸建てかマンションか）によって異なるので、査定依頼した不動産会社にアドバイスを受けながら書類をそろえましょう。したがって、親身になってくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。

6-2.買主に引き渡しをするときの必要書類

買主に物件を引き渡すときには、以下のような書類が必要です。

上記のチェックリストは、こちらからPDFとしてダウンロード可能です。必要な書類を確認する際にぜひご活用ください。

不動産売却の必要書類については「不動産売却の必要書類はこれでバッチリ！全ての書類を一挙紹介」をご覧ください。

7.家を売る前に知るべき注意点

家の売却での後悔を避けるには、不動産売却の注意点を理解しておく必要があります。

ここでは、家を売る前に知るべき注意点を3つのタイミングに分けて紹介します。

7-1.売却前の注意点

はじめに、売却前の注意点を解説します。

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7-1-1.住宅ローンが完済できるか確認しておく

家の売却を検討する際は、売却益で住宅ローンが完済できるかを確認しておきましょう。ローン残高が売却価格よりも高い、いわゆるオーバーローンの状態になる場合には、注意が必要です。

住宅ローンが残っている家を売却するには、原則、物件の引き渡しまでに住宅ローンを完済しなければなりません。手持ち資金で完済できない場合は、旧居の売却金額の決済と同時に完済手続きや抵当権抹消登記・所有権移転登記をしてから、物件の引き渡しを行います。

住宅ローンが残っているものの住み替えをしたい、という場合には、住み替えローンの利用も検討するとよいでしょう。住み替えローンとは、旧居のローン残債と新居の購入金額を併せて借り入れできるローンのことです。

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7-1-2.自己判断でリフォームや解体工事をしない

なかなか物件が売れない場合は、リフォームを検討する方もいるでしょう。
しかし、「できるだけ安く購入して、あとから自分好みにリフォームしたい」「リフォームや解体の工事費で売値が上がるくらいなら、劣化した状態でも安く買いたい」という購入希望者も少なくありません。

したがって、自己判断でリフォームや解体工事をしないようにしましょう。どうしてもリフォームをしたいという場合には、買主のニーズを熟知する不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

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7-1-3.3社以上を比較して選ぶ

売却をスムーズに進めるには、仲介を依頼する不動産会社選びも重要です。不動産の査定価格には、数百万円以上の差が出るケースもあるため、少なくとも3社以上を比較して、少しでも好条件での売却を叶える不動産会社を選びましょう。

その際には、査定額はもちろん、担当者の対応の質、レスポンスの良さなども比較するのがポイントです。

また、戸建てを売りたいなら戸建て、マンションを売りたいならマンションの売却実績数も確認しましょう。

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7-1-4.物件に合った媒介契約を選ぶ

不動産会社選びに力を入れても、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類が物件の特徴に合ったものでないと、売却活動に影響するおそれがあります。

媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。これらの違いについては、下記の図のとおりです。

しかし、仲介手数料を確保したい不動産会社の都合上、専任媒介契約か専属専任媒介契約を勧められる可能性もあります。不動産会社に押し切られて契約の種類を決めることがないよう、事前に契約方法を検討しておきましょう。

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7-2.売却中の注意点

ここでは、売却中の注意点を解説します。

7-2-1.内覧の準備や当日対応をないがしろにしない

売却活動中は、購入希望者にしっかりと物件の魅力をアピールできるよう、内覧の準備や内覧当日の対応を行いましょう。

内覧で良い印象を得られない場合、買手はその家を購入しないでしょう。したがって、内覧前に入念に掃除を行い、空調や照明などの設備に不具合がないかを確認しておくことが大切です。

購入希望者をもてなす意識で、物件の魅力を最大限アピールしましょう。

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7-2-2.瑕疵などを隠さない

売却後のトラブルを防ぐためには、瑕疵（法律上の欠点・欠陥）を偽りなく伝えることも大切です。瑕疵（かし）とは、不動産の欠陥や傷、不具合などのことを指します。

売買契約では買主に対し、瑕疵を適切に伝えなければいけません。引き渡し後に契約内容にない瑕疵が見つかると、損害賠償や契約解除を求められる事態になりかねません。

シロアリや雨漏りなど、簡単に見つからない隠れた瑕疵についても、嘘偽りなく伝えましょう。

また、売却する中古不動産にアスベストの使用有無に関する調査結果記録がある場合、買主への説明義務があります。2024年（令和6年）現在、アスベストの使用は全面的に禁じられていますが、2006年（平成18年）以前に建築された家にはアスベストが使われていることがあります。

アスベストの使用は重大な健康被害につながるため、必ず説明するようにしましょう。なお、買主へ説明を行うのは、売主ではなく宅地建物取引士です。

参考：
“第20回瑕疵担保責任（契約不適合責任）”. 国民生活センター
“アスベスト全面禁止”. 厚生労働省
“宅地建物取引業法”.　e-Gov法令検索

「隠れた瑕疵」のリスク回避のため売主が知っておくべき3つの対策

不動産の売却を考えている方がよく目にする言葉の1つに、「隠れた瑕疵」と

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新しい住まいで生活を始めた矢先、雨漏りがする、床が傾斜している、といっ

7-3.売却後の注意点

ここでは、売却後の注意点を解説します。

7-3-1.書類に不備がないかを事前に確認する

家の売却活動は、売買契約が成立したら終了ではありません。買主に家を無事に引き渡すまでが、売主の役割です。

書類に不備があると引き渡しを行えないことがあるため、不動産会社の担当者が準備した内容に不備がないかを確認してもらいましょう。

不動産売却の必要書類はこれでバッチリ！全ての書類を一挙紹介

マンションや戸建て、土地などの不動産を売却する際は「売買物件引渡確認書

7-3-2.契約通りに準備を行う

売買契約時に、引き渡し日までに設備の修理などをする旨を約束した場合は、それらを引き渡し日までに完了できるよう、余裕をもって取りかかりましょう。
また、可能な範囲で掃除を行い、きれいな状態で引き渡しができるように心がけてください。

居住中の家を売却する際は、引き渡し日までに引越しをします。したがって、場合によっては引越しの準備や引越し会社の手配を売買契約よりも前に始める必要があるかもしれません。

不動産売却の全体の流れについては「不動産売却時の決済から引き渡しまでの流れ！必要な書類と持ち物も解説！」で紹介しているので、併せてご覧ください。

7-3-3.利益が出た場合・特例利用の場合は確定申告必須

家の売却で利益が出ると譲渡所得税がかかるため、確定申告の義務が発生します。
4章で紹介したような特例を利用する場合も、売却した翌年2月16日～3月15日の間に申告を行いましょう。

参考：“No.3102 譲渡所得の申告期限”. 国税庁

不動産売却の確定申告については「不動産を売却したら、どんなときに確定申告が必要なのでしょうか？」をご覧ください。

8.家をより高く、早く売る6つのポイント

家を売る際には、誰もができるだけ高く・早く売りたいと考えるでしょう。そこで本章では、自宅を売却するおすすめの時期や家の印象アップの方法などを、6つのポイントに分けて紹介します。

8-1.家をより高く売るためのポイント

ここでは、家をより高く売るための3つのポイントを解説します。

売れやすい家の条件って何？

ウリタイガー先生の回答 売れやすい家にはいくつかの条件があります！

8-1-1.売主自身が売却相場を把握し判断材料にする

「売り出し価格」「値下げ幅」などを決定するうえで、売却相場は大きな目安となります。
売主自身が売却相場を知っていれば、適切な価格設定ができるようになるでしょう。

また売却相場は、不動産会社の査定額を比較する際にも役立ちます。提示された査定額が適切なものかわかれば、信頼できる不動産会社を見極める際のヒントになるでしょう。

家の売却相場については「【2024年3月調査】最新の家売却相場はいくら？相場の調べ方と築年・エリア別の動向」をご覧ください。

8-1-2.掃除やホームステージングで家の印象アップを図る

家を高く・早く売るには、買主に物件を見てもらう内覧で、第一印象を良く見せることが大切です。

そこで、ホームクリーニングやホームステージングを行い、家の印象アップに努めましょう。ホームステージングとは、モデルルームのように家具や小物などを設置して、物件の魅力を演出することです。

ただし、ホームクリーニングやホームステージングにはコストがかかるため、費用に見合った効果が出るかどうかを慎重に判断する必要があります。

戸建ての売却の流れやコツなどについては「一戸建て売却の進め方！事前準備から売却完了までの流れと成功のコツ」をご覧ください。

8-1-3.不動産価格が高くなる時期に売る

「家が売れやすい時期と築年数」で説明したように、不動産取引には繁忙期と閑散期があり、繁忙期に売りに出したほうが高い価格で売却できる可能性が高まります。

不動産取引の繁忙期は、新年度に向けて転居が集中する2～3月頃、企業の人事異動により転居が生じる9～10月頃です。

家を少しでも高く売りたいなら、ニーズの高まる春・秋の繁忙期に売却しましょう。

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8-2.家をより早く売るためのポイント

ここでは、家をより早く売るための3つのポイントを解説します。

8-2-1.必要書類を早めにそろえる

「家を売るのにかかる期間」で紹介したように、売却を検討し始めてから引き渡しまでにかかる平均期間はおおむね3～6カ月です。

スピーディーに売却の手続きを進めるには、登記済権利証（登記識別情報）や固定資産税評価証明書など、数多くの書類を早めにそろえておくことが重要です。各段階で必要な書類がそろわないと、売却時期が遅れることになるため、早期の売却を目指すのであれば、必要書類は前もってそろえておきましょう。

8-2-2.不動産会社の担当者を味方につける

早期の売却を実現するには、売却活動を進めてくれる不動産会社の担当者を味方につけることも重要です。

「家の売却」という同じゴールを目指すパートナーとして、不動産会社の担当者と良い関係を築けば、「より良い条件で売却できるよう力になりたい」と思ってもらえるはずです。

したがって、小さなことでも相談して意見を仰ぐ、日頃からこまめに感謝の言葉を伝える、といった気遣いを忘れないようにしましょう。

8-2-3.買取を利用する

家を1日でも早く売りたいという場合には、不動産会社に物件を買い取ってもらうのも選択肢の一つです。買取を利用すれば、長期にわたって家を売却できないといった事態を回避できます。

ただし、前述のとおり、買取価格は売却する場合の7～8割程度となるケースが多いため、「売却期間の短縮」と「売却益の減少」を慎重に天秤にかけたうえで選択しましょう。

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9.自分に合う不動産会社の選び方について

家を高く・早く売るには、不動産会社選びが重要です。本章では、ポイントを押さえた選び方を紹介します。

9-1.不動産会社選びのポイント

不動産会社の選び方のポイントは、以下の通りです。

不動産会社を選ぶ最大のポイントは、複数の不動産会社を比較することです。問い合わせ時の担当者の対応をチェックするとともに、相場より極端に高い査定額や低い査定額を提示する会社は避けましょう。

また不動産会社には、一戸建てを売るのが得意、マンション売却が得意、など得意分野があります。複数の不動産会社の取引傾向を調べて、売却する家の特徴に合う不動産会社を選びましょう。

複数社に査定を依頼する際におすすめしたいのが、60秒の入力で複数の会社から一括で査定を受けられる、便利な不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

9-2.HOME4Uが安心して利用できる理由

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）では、売りたい不動産の情報について簡単な質問に答えるだけで、最大6社の不動産会社に査定依頼ができます。

インターネットの一括査定サイトは便利ですが、「たくさんの会社から一斉に連絡が来てしまうのでは」と不安に感じる方もいるかと思います。

不動産売却 HOME4Uでは、その点について心配する必要はありません。以下のような理由から、安心して利用していただけます。

不動産売却 HOME4Uが提供する「5つの安心」

HOME4Uの査定は無料で受けられますので、不動産会社選びでお困りの方はぜひご利用ください。

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10.こんなときどうする？売却状況別の売り方

この章では、物件の状況別の売却方法について紹介します。

10-1.住宅ローン支払い中の家売却

不動産を売却して買主に引き渡す際は、住宅ローンを完済するのが原則です。住宅ローン返済中の場合は、旧居の売却の決済のタイミングで、売却益を使って完済します。

したがって、売却を決める前に、住宅ローン残高と査定額、自己資金を調べ、住宅ローンの完済が可能かを確認しましょう。売却益で旧居のローン完済が難しい場合には、旧居のローン残債と新居の購入のための借り入れをまとめてできる、住み替えローンを締結する、という選択肢もあります。

なお、経済的事情で住宅ローンを滞納してしまうような状況でも、金融機関と交渉して同意を得られれば、競売（不動産を差押え、強制的に売却してローン残債を回収する方法）を避けて、「任意売却」ができます。

10-2.相続前後の家売却

原則として、家を売却できるのは名義人本人のみ（委任状がある場合を除く）です。

したがって、相続した家を売却するには、相続登記（不動産の名義変更手続き）を完了させる必要があります。思わぬトラブルを避けるためにも、遺産分割協議であらかじめ所有者を明らかにしたうえで、相続登記の手続きに進むことをおすすめします。

参考：“不動産を相続した方へ　～相続登記・遺産分割を進めましょう～”. 法務省

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10-3.空き家の売却

相続などで取得した家が数年間放置され、空き家の状態となっているケースもあるでしょう。空き家を売却する際は、売却する方が家の名義人になっている必要があります。

2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されます。それ以前に相続している不動産については登記の期限が設けられていないため、相続登記をし忘れてしまう方もいるかもしれません。しかしそうなると、いざというときに名義違いで売却できない、といった事態に陥る可能性も否定できません。

さらに、長期間放置されて劣化した空き家は売れにくく、場合によってはリフォームや解体が必要になります。ただし、リフォームや解体は自己判断で行わず、信頼できる不動産会社に相談するようにしましょう。

参考：“相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始） ～なくそう　所有者不明土地！～”. 東京法務局

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10-4.認知症になった親の家の売却

自分自身が名義人でない家でも、委任状があれば代わりに売却が可能です。ただし、委任者が認知症など（意思能力に欠ける状態）である場合には、売却はできません。

認知症の親の家を売却したい場合には、成年後見制度を利用します。成年後見制度とは、判断能力が十分でない方のために、裁判所が選任した成年後見人が、財産管理などをサポートする制度です。

成年後見人が裁判所に対して「居住用不動産処分の許可の申立て」を行い、裁判所の許可がおりると家を売却できます。

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10-5.離婚のための家売却

離婚に伴う家の売却では、住宅ローンが完済できていないケースもあるでしょう。

その場合は、家の売却金額などを利用して住宅ローンを完済します。しかし、住宅ローン残高を家の売却金額が下回っていたり、自己資金が不足していたりして完済できなければ、売却ができません。

また、家が夫婦共有名義である場合は、売却に対するお互いの合意が必要になります。

10-6.住み替えによる家売却

住み替えでは「売却」と「購入」が発生します。そのため、売却を先行する（売り先行）か、購入を先行する（買い先行）かを、自身の状況に合わせて検討する必要があります。

売り先行では、売却に余裕をもたせることができるため、納得のいく条件で売却ができるでしょう。

ただし、いつ売却できるかはわからないため、欲しいと思っていた物件を逃してしまう可能性があります。また場合によっては、売却してから新居が見つかるまで仮住まいが必要になります。

一方の買い先行では、欲しい物件をすぐに押さえることが可能です。
ただし、売り出し中の家の住宅ローンが残っている場合は、新居を購入すると二重ローンになり、支払いが苦しくなる可能性があります。

さらに、このような事態を回避するために、売り急いで不要な値下げをするなど、予定よりも安く売却をしてしまうことも考えられるでしょう。

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10-7.築古の家売却

戸建て住宅の価値は、築20年ごろからほぼなくなるとされています。これには、木造住宅の耐用年数が22年とされていることが影響していると考えられます。
耐用年数とは、国税庁で定められた減価償却費の計算に用いる数値で、物件の「寿命」とは異なるものです。

参考：“主な減価償却資産の耐用年数表”. 国税庁

しかし、築年数が長い家にも、「安く買って自分好みにリフォームしたい」「あえて古い家の趣きを楽しみたい」といったニーズもあるでしょう。

したがって、古い家を売るからといって、自己判断で更地にしないことをおすすめします。解体費用や手間がかかり、かえって損をしてしまうこともあります。

築古の家を売る場合は、古い戸建ての売却実績が多い不動産会社に相談して進めましょう。

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まとめ

賢く家を売るには、以下のような不動産売却の基礎知識を押さえておくことが必要です。

不動産売却 HOME4Uの不動産売却塾では、家の売却に関するさまざまなノウハウを紹介しているので、ぜひご覧ください。

今回は、家の売却について広く解説しましたが、マンションや一戸建てなど、どのような家を売却するかでポイントなどは変わってきます。

マンションを売りたい方はこちら

一戸建てを売りたい方はこちら

また、今回の内容が難しいと感じた方は「不動産売却の入門書」をご覧ください。

家を売る際に不動産会社をお探しの方は、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）の無料一括査定サービスを利用してみてはいかがでしょうか。全国約2,300社の優良不動産会社のなかから、最大6社の査定価格をまとめて取り寄せできるため、査定価格や対応面で納得のいく不動産会社を見つけられるはずです。

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